商业银行个人住房贷款盈利情况

方 芳

(中国建设银行财务会计部,北京100000)

商业银行个人住房贷款盈利情况

方 芳

(中国建设银行财务会计部,北京100000)

商业银行;个人住房贷款;盈利

个人住房贷款作为个人资产业务的主要信贷产品,一直是商业银行重点发展的战略业务。2008年下半年以来,央行屡次下调房贷利率,并将个人住房贷款利率最高下浮比例提高至30%,这一政策的出台无论是从当前还是长远而言,都对个人住房贷款业务产生较大影响。就商业银行个人住房贷款盈利情况进行分析,并从改善个人住房贷款盈利贡献出发,提出相应措施、建议。

为全面反映个人住房贷款盈利状况,本文主要选取三个纬度对个人住房贷款进行盈利测算和分析:一是2009年上半年纯新发放七折利率个人住房贷款的盈利分析;二是2009年上半年新发放个人住房贷款与其他个人类贷款以及非贴公司类贷款的盈利比较分析;三是新发放个人住房贷款的盈亏平衡条件分析。

一 “七折”利率贷款盈利分析

表1 七折利率盈利测算表

经测算,当前商业银行新发放的七折利率平均期限个人住房贷款基本处于微亏状态;但若按基准利率(5194%)发放则具有一定盈利空间;差异的主要原因是七折利率比基准利率的贷款收益率降低了178个基点,挤占了个人住房贷款的全部利润空间。

二 2009年上半年分类贷款盈利性比较分析

表2 2009年上半年新发放各贷款产品盈利比较分析表

经测算,2009年上半年新发放个人住房贷款盈利都低于其他个人类贷款和非贴公司类贷款,主要原因还是个人住房贷款的利率下浮比例远高于其他个人类贷款和非贴公司类贷款。

由于个人住房贷款的运营成本、信贷成本合计低于其他个人类贷款和非贴公司类贷款(分别为1112%、1173%、1119%),在假定贷款均执行央行基准利率的前提下,个人住房贷款仍可实现高于其他个人类贷款的税前利润。但由于上半年个人住房贷款的实际利率下浮比例远高于其他个人类贷款和非贴公司类贷款,因此个人住房贷款的实际收益率低于其他个人类贷款和非贴公司类贷款,加上个人住房贷款期限较长,真实资金成本较高,因此虽然个人住房贷款的运营成本和信贷成本相对较低,各因素相抵后,个人住房贷款的税前利润率仍比其他个人类贷款和非贴公司类贷款低。

三 盈亏平衡条件分析

表3 盈亏平衡分析表

为保证新发放个人住房贷款整体盈利,若以人民币市场利率为资金成本,平均贷款收益率至少要达到4171%以上,贷款利率平均下浮比例应控制在21%以内。

四 结论和建议

总体判断,在资金价格按市场参数计算、运营成本和风险成本在目前平均水平的条件下,商业银行当前个人住房贷款盈利水平较以前年度有较大下降,但整体仍处于微盈状态,这种微盈状态的主要支持因素或主要受益于2008年底存量个人住房贷款七折比例相较2009年上半年新发放贷款为低;从纯新发放的七折利率个人住房贷款来看处于微亏状态。另一方面,长期而言,个人住房贷款作为促进住房消费的必需信贷产品,必然会存在合理的利润空间,伴随市场主体的理性和成熟,个人住房贷款仍将具有广阔的市场发展空间;此外,个人住房贷款可以带动商业银行的信用卡、个人存款以及结算类等中间业务发展,具有较强的产品外相关收益,更是培育个人客户的重要平台,因此个人住房贷款仍将作为商业银行战略业务重点发展。

基于对个人住房贷款的上述分析,从改善个人住房贷款盈利贡献出发,提出以下措施、建议:一是加强商业银行个人住房贷款七折利率管理;二是积极加强个人住房贷款运营成本管理和信贷风险控制,通过有效压缩管理成本提升盈利空间;三是积极拓展商业银行个贷连带的相关客户和收入效益,以尽可能扩大个人住房贷款的利润贡献。

Resea rch on the Profitab ility of Ind iv idua l Housing Loan s to Comm erc ia l Banks

FANG Fang
(Financing and AccountantDepartment,China Construction Bank,Beijing 100000,China)

commercialbanks;individualhousing loans;p rofitability

As the main credit p roducts,individual housing loans has been strategic business of commercial banks1Since the second halfof2008,the centralbank has repeatedly lowered interest rates,and the highest indi2 vidualhousing loan interest rate has been to float downward 30%1This policy,whether from the currentor long term,has been a greater impacton individual housing loans1 In this paper,through analyzing the p rofitability of individual housing loan s to commercial banks,measures and recommendations have been put forward to imp rove the contribution of individualhousing loans1

F 8321479

A

167322804(2010)0420065202

200921228