城市基准地价更新成果的应用初探

程 峰

城市基准地价是由政府公告的城市内部一定区域的平均地价,基准地价更新是在土地定级和划分均质区域地基础上,用土地收益、市场交易的样本地价及地价指数等来重新确定商服、居住、工业等用途土地,在现状利用条件下、某一估价基准日、法定最高使用年期土地使用权区域平均价格。

随着城市社会经济的发展,地价呈上涨之势,为了准确把握地价水平,合理使用土地,各级城市政府应当适时更新基准地价,

并将更新成果向社会公告,为城市建设、经济与社会发展服务。本文结合秦皇岛实际对城市基准地价更新成果的应用进行探讨。

1 在土地市场管理中的应用

1.1 在一级土地市场管理中的应用

一级土地市场是指政府通过竞价出让或行政划拨方式把土地使用权让予土地使用者的活动。我国土地使用制度改革以来,土地主要以出让为主,出让金确定的合理与否直接关系到国家利益。基准地价更新成果能反映土地在客观市场现实地价,为制定公开竞买底价、协议出让土地出让金等提供科学依据。

1.2 在二级土地市场管理中的应用

二级土地市场主要指房地产开发企业在受让土地后进行的开发建设经营,基准地价更新成果在二级土地市场中的应用主要是用在商品房价格的制定与管理。在确定商品房价格时,应该以宗地价格为基础,根据土地用途不同,按各用途盈利程度分别定价,土地用途可在现有商服、居住、工业三类基础上再行细分。

1.3 在三级土地市场管理中的应用

1)采用定期公布基准地价的方法,宏观指导土地交易;2)利用基准地价成果来判断、区分是否存在土地投机行为等,以利于政府及时采取措施控制土地投机等不正常交易行为,使土地市场走上规范化轨道。譬如土地使用权转让价格明显低于市场的,市、县人民政府采用优先购买权。

2 在土地出让、转让、收购价格评估中的应用

2.1 在出让价格评估中的应用

基准地价更新成果对协议出让土地评估具有很大的现实意义,在具体协议出让土地价格评估中底价采用基准地价修正及其他基本估价方法综合确定,这就减少人为操作,充分实现基准地价的政府控制和导向作用。

目前挂牌出让是最普遍的出让方式,在土地出让时,政府应在地价评估的前提下,根据正常市场情况下地块应达到的地价水平,决定土地出让最低价。

运用基准地价更新成果计算出让底价方法为:

评估地价=基准地价×(1+区域修正系数)×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正值。

2.2 在土地转让价格评估中的应用

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。土地使用权转让,应坚持“认地不认人、房地产一致和效益不可损”三个原则。目前土地使用权转让分出让土地使用权转让和行政划拨土地使用权转让。

出让土地使用权转让是通过有偿出让取得土地使用权的土地使用者经一定时间的使用后,将土地使用权进行合法转让的行为。此类转让地价评估可直接利用基准地价更新成果进行基准地价修正评估,需要注意的是修正年限应是土地使用权出让年限减去已使用年限后剩余的年限。

对于划拨土地使用权转让、抵押等管理中补交出让金的收取标准应以建立的基准地价体系为依据确定。出让金具体标准按出让地价的40%收取。

2.3 在土地收购价格评估中的应用

根据我国土地管理制度及土地市场的实际情况,结合秦皇岛市收购储备经验,土地收购价格评估思路和方法为:

如果收购的土地权属类型是国有划拨,评估它现用途同等条件下完全使用权的标定地价,按标定地价的60%初步确定收购价格,再考虑使用其他基本估价方法和宗地的实际划拨成本综合确定宗地的收购价格;如果收购的土地权属类型是国有出让,应评估土地被收购时用途的当前时点的土地市场价格,同时考虑该宗地的出让成本综合确定宗地的收购价格。

3 在土地资产量评估和土地税费征收中的应用

3.1 在企业清产核资中的应用

国务院清产核资领导小组办公室[1993]4号文件《清产核资中进行土地清查估价工作方案》中规定:“在清产核资中进行土地清查估价的主要任务是:彻底清查企业、单位使用土地的权属、界线和面积,进行土地登记,对土地进行分等定级估价,逐步将土地资产计入国有资本金,完善土地管理制度”。

根据上述规定,结合当前土地市场情况,土地资产评估技术上应以基准地价体系为基础,按照宗地实际情况及清产核资的具体要求确定土地资产价值量。

3.2 在股份制企业土地资产量评估中的应用

股份制企业是我国企业改革的重要形式。土地作价入股亦涉及土地资产价值量的评估。在基准地价更新成果基础上,采用基准地价系数修正的方法确定股份制企业的土地资产价格。鉴于企业获得土地使用权方式不同,应分别对待。

1)以出让方式获得的土地“国有法人股”地价计算。以出让方式获得的土地,其土地股已被股份制企业拥有,成为其总资产的一部分,但土地所有权是国家的。其土地资产额评估宜以基准地价体系为基础,按宗地实际情况,评估其宗地地价,不过此时土地使用年限应为土地使用权出让年限减去原股东单位已使用的年数。2)以划拨方式获得土地使用权的入股地价计算。按照《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》中第4条规定:“以划拨方式取得国有土地使用权的股份制企业,在补办土地使用权出让手续、补交出让金,进行土地登记后,土地使用权由股份制企业所有”。因股份制企业补办土地出让手续与土地入股一般是同时进行的,故这种情况下土地使用权入股价格应以补交的出让金为依据。

3.3 在国家土地税费征收中的应用

根据我国现行土地税费政策,土地使用税、增值税、契税等都是从价征收,而基准地价成果集中体现了土地利用级间差异、土地级差收益,为防止国有土地收益流失及税费征收提供了可能性和征收标准。

在基准地价应用研究中,应探讨如何建立房地产征税额与土地利用质量相衔接,与各级别、各区域、各类用地的实际收益水平相匹配税收征管体系,防止国家税收流失。

4 在城市规划中的应用

4.1 统一规划,全面安排各项城市用地

由于土地资源的稀缺性,要在空间上满足每项使用功能的要求是极其困难的。因而要利用土地价格和土地利用现状的关系,按土地质量、价格状况、组织功能,优等土地优先提供经济效益高的部门,劣质则劣用,避免单纯按功能需求划分土地利用的弊病,实现土地利用的优化组合。

4.2 合理安排建筑层数,充分挖掘土地潜力

对于低地价的土地,一般不应限定高容积率并不宜安排建设高层建筑;对于高地价的优质土地则应提高建筑高度及容积率,以充分发挥单位面积土地的效益,同时还能节约集约利用土地,提高土地利用率,合理利用土地。

4.3 利用基准地价更新成果,拟定旧城改造计划

由于旧城区一般具有良好的商业服务设施及其他城市设施对居民的引力很大,以致各项城市职能都要挤在狭小的范围内,造成交通拥堵、环境污染、住房紧张等问题。因而规划部门可以利用基准地价更新成果,对位于旧城区的土地使用单位进行分类排队。凡占好地,而使用效率低,对其他部门又有严重干扰的单位,应考虑让其搬迁,而鼓励土地经济效益高的部门在这个地区发展,进而达到合理配置城镇土地,最大限度地发挥土地资产最佳经济、社会、环境的综合效益。

[1] 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局.城镇土地分等定级规程[S].

[2] 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局.城镇土地估价规程[S].

[3] 国土资源部土地估价师资格考试委员会.土地估价理论与方法[M].北京:地质出版社,2000.

[4] 张 毅,卢荣安.城市土地收购储备价格内涵浅析[Z].北京:国土资源科技管理,2004.

[5] 国土资源部土地利用司,中国土地勘测规划院.城市地价动态监测理论与实践总论[M].北京:地质出版社,2001.

[6] 土地管理基础与制度[M].北京:地质出版社,2006.