房地产开发项目施工阶段建设投资控制

彰美景

1 概述

房地产开发项目的施工阶段是项目投资实施的重要环节,项目施工阶段存在着很多风险,如材料价格的改变,生产工艺的革新等,这些都对项目的投资有着重要的影响,要使得项目的投资能够有效地控制就必须了解该阶段投资控制的特点,以及影响投资的风险因素。对风险隐私进行分析,采取相应的措施,就可以降低该阶段的投资风险,从而达到对项目施工阶段投资的有效控制,使得项目得以顺利竣工,并投入使用。

2 施工阶段建设投资控制的特点

2.1 实施控制的周期长、涉及面大

施工阶段工程建设投资控制贯穿于整个项目的施工过程,施工过程包括施工准备、开工以及竣工结算审核等各个环节。其控制过程长,控制节点多,是建设投资的实质性落实阶段。施工阶段的建设投资控制不仅涉及到项目实施过程中对图纸化工程投入的实际计量控制,还涉及到诸如分包工程的实施、签证变更、索赔等非图纸化计量对造价影响的控制。

2.2 实际费用支付的节点多

施工阶段是项目建设投资实施的过程,投资支付周期较长。对承包商和其他分包、材料、设备供应商的支付或以施工进程时间节点为限,或以项目施工实施量的完成和供应提供节点为限,是在建设总投入控制基础上的多节点支付,从而导致支付次数多,过程复杂。

2.3 施工阶段控制是一个动态的过程

工程施工过程周期较长且是一个动态的过程,建设投资受有关价格涨落、施工变更、设计图纸变更等具体情况的影响,建设投资控制必须根据客观情况及项目建设的变化作必要的动态调整。企业需要有一个完善的控制管理体系对这种动态的控制调整来保证,使得投资既不偏离前期设定的控制原则和目标值,又不因机械地执行而造成项目实施中的困难,只有适度进行调控,才能动态地做好建设投资控制工作。

3 施工阶段建设投资风险因素及投资控制的必要性

3.1 施工阶段建设投资风险因素

1)建筑材料改变和更新。随着施工工艺和建筑材料生产工艺的提高,建筑材料会不断更新和改变,这些改变使得施工工艺发生改变,原有的设计可能需要变更,另外如果新材料的价格昂贵,必然导致成本的增加。2)建筑施工技术和工艺革新。采用不同的或新的施工技术,就会增加施工中的风险,因为新的施工技术和工艺还不够成熟,在施工的过程中可能会造成工程事故,另一方面还会增加试验成本。因此,这样的损失就会增加发展商或投资者的成本。当然,建筑施工技术和工艺的改变产生的风险发生的概率是很低的。3)建筑生产力因素短缺。建筑生产力因素包括建筑技术工人、建筑原材料及半成品,这些因素的短缺会直接影响建设工期,从而增加房地产商品的开发成本。建筑生产力因素短缺的风险出现的机会较高,是房地产开发商应注意的重要风险之一。4)设备故障或损坏。这类风险主要存在于施工工程中,如果设备发生故障或出现损坏现象,便会影响到施工的顺利进展,造成工期延长,成本增加。

3.2 投资控制的必要性

房地产项目施工阶段是项目建设实施过程中的一个重要阶段,虽然施工阶段对项目建设投资控制的影响不是最关键,但施工阶段毕竟是建设投入资金实际发生的密集阶段,是投资的主要实施阶段。此阶段除伴随施工时间的推移,而且大量的资金通过施工这一过程不断“物化”,最终形成固定资产,实现项目投资。

建设施工投入有其相对的确定性和变更性,因此施工阶段实施投资控制工作对整个项目的建设投资控制无疑也是十分必要的。如:合理的施工材料设备价格确认可降低工程总建安成本的4%左右。有效的投资控制可以很好地调节发承包双方的行为和利益,既降低开发企业的投入成本、增加项目利润,又可以促使承包商规范施工行为,通过自身的有效管理降低施工成本,达到提高利润的目的。这是一个双赢的结果。因此做好施工阶段的投资控制具有很重要的意义。

4 施工阶段建设投资控制的实施

4.1 根据施工进度进行费用审核

要对施工单位按施工进度进行拨款和逐月或拟定的控制点上报施工进度,并对上报的施工进度进行认真审核。

4.2 严格审查施工技术方案及措施

加强技术管理的工作,要严格审查施工组织设计和重大施工方案及与费用有关的各种技术方案和措施。

1)要由懂技术、有现场实践经验的专业工程师对施工单位编制的施工组织设计、重大施工方案及其他与费用有关的技术方案和措施进行审核;2)加强技术管理和质量监督,对施工图纸中的问题要求设计单位及时解决。力求做到不能因图纸和技术问题而延误施工,避免造成不必要的经济损失。

4.3 严格审查施工质量

施工质量始终是工程建设的重中之重,施工质量的保证不仅是施工进度的保证,更是投资控制的保证。

1)首先对进场的原材料和设备及其他半成品等进行各种质量检验,由专人负责,严格执行。另外,还要注意材料、设备及半成品的保存,以保证材料和设备及半成品始终处于良好的质量状态;2)通过各种措施杜绝重大质量事故,减少一般质量事故,避免不必要的经济损失,这样既保证进度又保证费用控制。

4.4 搞好施工进度和计划管理

施工进度和计划管理的控制也是投资控制的保证。

1)工程应按总体计划要求按时开工(有条件的可提前开工)。由于材料和设备价格会随市场形势的变化而波动,如果延误开工很有可能导致开工后的价格上涨而造成投资费用的增加。2)要认真编制工程的年、季、月的施工计划,必要时还应编制旬、周、日的施工计划。一般应编制3个月滚动计划,施工过程中要严格控制关键路线和关键节点,从而保证工程的进度能够按时完成。3)合理的安排施工节奏,做到按计划施工,避免和减轻高峰期的施工压力,减少窝工待工情况的发生,同样也能减少不必要的费用支出。4)分析没完成计划任务的原因并追究责任,争取在以下周期的施工段中补回损失,保证工程项目的总工期。

4.5 施工阶段避免承包商索赔事件的发生

项目施工过程中防止承包商索赔事件的发生是控制工程建设投资造价的一个方面。根据目前项目的普遍特点,一般来说由于开发企业根据市场情况提出进行较大的变动,未能按约定提供相应的施工条件、工程进度款支付滞后、甲供材料供应脱节、甲方指定分包工程的施工不利等是承包商提出索赔的主要因素。

承包商的索赔,最终目的均归结到建设投资费用的增加和工期的延长。一般来说,工期的延长往往伴随着投资的增加。就房地产项目的开发而言,如果工期延误必然导致交房时间的推迟,这样将导致开发企业对客户的违约赔偿,从而造成整个项目的费用增加。因此,在项目施工过程中应该加强这方面的管理,避免承包商索赔事件的发生。

5 结语

施工阶段的投资控制是项目成本管理的重要环节,只有切实搞好各项管理工作,才能使项目投资控制得尽可能的好,避免不必要的费用增加。整个施工阶段管理的关键是要由技术水平较高、经验丰富的专家组成一个高素质的项目管理小组,同时还要建立严格的项目管理制度。只有这样,才能将施工阶段的成本管理切实的抓到实处,从而对项目的投资进行有效地控制。

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