海南晋如意住宅小区精装修造价控制实践

2010-08-15苗爱青

山西建筑 2010年20期

苗爱青

住宅精装修是住宅产业的一个重要组成部分,是商品房发展的方向,市场成熟的发展趋势。住宅精装修直接向消费者提供完全装修的“成品房”,不但省心省事、设计更专业、节约成本、提高施工效率、避免装修扰民、保护建筑结构免遭肆意破坏,而且规范装修市场,促使住宅装修生产从无序走向有序,符合住宅产业现代化的发展要求。在众多开发商都面临着严峻生死抉择的今天,如何应对这场残酷的竞争,除了从规模化、集团化等方面发展自己外,尚应内部挖潜,探索一条蓝海,避免走同质化的老路,另辟捷径,在原基础上推出消费者满意的住宅精装修,自然可以赢得更大的市场,会提升自己的竞争优势。可以说,开发商在未来市场要想生存发展,必须更加努力变革和进步,而这种利国利民的住宅精装修成为这部分适者生存者的一种新的竞争利器。

1 项目概况

1)海南晋如意住宅小区是由山西陆延房地产开发公司开发的精装修住宅,位于海南琼海市官塘温泉度假区,是山西六建集团旗下陆延地产开发的“山西人在海南的家”。小区一期规划建筑面积6万m2,由14座9层板式小高层及会所组成。共 922套住宅,户型在45 m2～80 m2之间。2)由于本项目为异地建设项目,考虑购买对象购房的真正的需求及交通导致的装修不便,急业主所急,并以“精装修成本价350元/m2交房”作为吸引购房者的一个卖点。3)交房标准:室内门:复合材料装饰门。客厅地面:600×600地砖,地砖踢脚。卧室地面:600×600地砖或复合地板,地砖踢脚或PVC踢脚。墙面、顶棚:环保乳胶漆饰面,客厅顶棚做阴角线。厨房:人造石台面整体橱柜、抽油烟机、洗菜池带水龙头、墙面磁砖、地面地砖、防潮吊顶。卫生间:洗脸池、镜子、热水器、淋浴喷头、品牌坐便器、洗漱架、墙面磁砖、地面防滑地砖、防潮吊顶。阳台:地面地砖、不封闭。其他:PVC门窗套、吸顶节能灯、壁挂单体制冷一台。

2 对项目现有的影响精装修造价问题的分析

1)海南琼海当地装修公司大部分为海口、三亚等大城市临时行异地作战,所以人工费用相对较高,而且工人的操作技术水平也不高。2)当地装饰材料品种单一,供应能力弱,质量没保证,而且价格较高。3)当地风俗习惯导致加班加点很困难,故不能按期交房会引起相当高的索赔费用。4)户型较小,装饰材料非正常的损耗及浪费严重。5)工期紧,作业面互相交叉,成品保护难,保护费用也高。6)精装修由于是标准化施工,容易千篇一律,缺乏个性化,故在精装修时需区分重点和难点。7)水电设计不到位,在土建完工,开始精装修的时候,会重复进行水电改造,造成结构安全隐患、环境污染和改造费用及垃圾运送费用的增加。8)材料在零散垂直运输时发生的费用高。

3 造价控制策略

3.1 决策阶段

依靠自身,通过充分的市场调研、详细的资料收集和反复的方案比较,并和其他装修公司的报价、装修菜单作比较。收集项目所在地的同行业人材机的资料,并对资料的准确性和可靠性做认真的分析,做好可行性研究,保证350元/m2精装修决策的正确及合理。

3.2 设计阶段

在施工图设计完成后,在工程施工前组织项目部、工程部、造价部、设计室、装饰公司,结合精装修设计方案,进行有针对性的图纸会审,将土建、装修设计方案统筹兼顾,选择优质材料和产品,做到材料、管线、设备的预制、预埋、预留一次到位,不再进行水电改造。放弃原有的模式,把穿电线、安装开关插座面板、灯具、洁具及水龙头安装,放在精装修时进行。综合考虑户型和使用的要求,取消了户内隔墙(住户装修时肯定会拆除掉)。

3.3 施工阶段

3.3.1 按清单模式,做好装修菜单模板

造价部门通过市场调研、资料收集、反复论证比较后,对每个户型的配置数量做统计,并按户型进行组价,人工、材料的单价必须保证合理、可行。每户的价格计算出来后,再合计922套的总价,然后除以总面积60 000 m2,即可知道每平方米的单价。然后根据此单价和350元/m2做比较分析,然后再对认为的重点部分做调整。这样就能保证重点出彩,平凡中能看到亮点。

3.3.2 做好工程合同的签订与执行

通过造价部门的反复测算和比较,在进行合同谈判时,就将铺贴墙地砖划到土建承包单位的承包范围内,这样既能避免交叉施工引起的配合不利、质量控制难、成品破坏和污染等一系列问题,又将这部分不可避免发生的费用转移到土建施工方身上,同时可以节省精装修铺贴时再专门做找平层的工序,这样时间和成本都有很大的节约。另外,假如把铺贴墙地砖单独承包给装修公司,人材机都需执行市场价,配合费也相应增加。以上所述共能节约50元/m2。根据做好的装修菜单模板,和装饰公司进行谈判。这样有理有据、合理可行的数据和标准能让装饰公司心服口服,顺利签订装修合同。

3.3.3 严格材料、设备采购及定价

装饰材料及安装材料品种繁多、材质不一、价格差别大。对于大宗、重要的材料,集中采购,规模生产,成本会大幅度降低。建造装修一体化,强调规模化的大生产,而规模化的前提依赖于集中采购系统的形成。也就是以标准设计为基础,对某一种住宅部品或某一种规格的设备进行大量的订做生产,从而节约制造成本,降低装修价格。这种部品生产和装修方式是离散化装修所不能达到的。采用集中采购方式订做卫生洁具、墙地砖、套装门、木地板、橱柜、空调、抽油烟机、电淋浴器等等,生产厂家以大大低于市场零售价的出厂价甚至低于批发价给开发商,大大节约了中间环节的高昂费用,也避免了中间互相扯皮影响供货时间和产品质量问题及费用的发生。造价部和项目部成立采购小组,根据交房标准,到广东、福建、海南对品牌、质量价格和供应能力进行考察、调研、询价。然后根据调研情况,筛选出2家～3家合格供方,再进行招标或反复议价,将价格确定在合理低价范围内。

4 精装修具体实践及成效

1)公司成立室内精装修部,拥有室内设计、材料、施工管理、施工监理等方面专业技术人员,进行与客户的沟通、具体设计、选材和施工管理工作。2)邀请其他装饰公司及相关行业界的资深专业人员作为顾问。3)厨房、卫生间是家庭中功能最集中、使用最频繁的场所。它不仅承担着主人日常的最主要生活,也是这种候鸟式生活中最关注的地方。所以在配置上,公司保证了入住后即可长期使用的要求,很多细节也充分体现了对山西人生活习惯的关怀。在施工时提前预埋了冷热混合器,避免了卫生间管线杂乱。在竣工时通过核算成本,又为每户加做了卫生间风扇。4)本着“轻装修,重装饰”的理念,我们精装修的目的是要打造“好宅”,而不是“豪宅”。公司依据装修的重点,决定墙地砖采用目前市场流行的十大品牌,尽管加大了成本,但提高了品位,是一劳永逸。5)本项目推出350元/m2精装交房后,开盘 3日内销售 70%,堪称销售的神话。本项目建造装修一并在一年内交房,也堪称施工的“深圳速度”。本项目交房一年后,升值接近2.3倍。