投资性房地产采用公允价值模式的影响

□文/王晶晶

财政部于2006年2月颁布了新的企业会计准则。其中，《会计准则第3号——投资性房地产》首次将投资性房地产作为一项新的资产予以确认，并引入了公允价值计量模式。新准则颁布以后，各路媒体纷纷预测在我国房地产价值不断攀高的背景下，众多拥有物业的房地产公司将会由原来的成本模式改为公允价值模式从而增加净资产。资本市场也迅速作出反应，房地产板块的公司股价涨幅不小。但是，大家都误解了一个问题。房地产公司并不一定就是新准则的直接受益者。大家需明白究竟哪些属于投资性房地产。

一、投资性房地产的涵义

根据新准则的规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，并应当能够单独计量和出售。其中包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物，不包括自用房地产和作为存货的房地产。

从定义中不难看出，投资性房地产是一种经营性活动，持有目的是为了出租或资本增值后转让。在用途、状态、目的等方面明显区别于用于销售的房地产。对于房地产公司而言，他们的房屋建筑物按照会计准则的规定只能作为库存商品管理，而不能当成投资性房地产，更不存在以公允价值进行计量了，因此新准则的颁布对于房地产公司并非具有直接影响。

真正受益的，是拥有大量土地使用权或房产又希望通过收取租金以获得长期收益的经营房地产、园区的上市公司。且在房地产市场持续火暴的大环境下，投资性房地产的公允价值将提升，这些上市公司的财务报表即将体现这一利润，随之而来的必然是该公司股票的显著上涨。

二、投资性房地产采用公允价值模式现状

投资性房地产的计量模式有两种:第一种是成本模式，同固定资产一样，要按期计提折旧，如果存在减值迹象的，还应计提相应的减值准备；第二种就是新准则里提到的公允价值计量模式。在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。

依据准则的规定，在符合以上条件的情况下，拥有投资性房地产的公司有选择或者不选择公允价值计量的自由。目前，有关公司在对投资性房地产进行后续计量时呈现以下状况:

据WIND资讯统计，沪深两市1，570家上市公司中存在投资性房地产的有630家，2006年年报中披露采用公允价值模式进行后续计量的有9家，截至2008年6月30日，也仅有18家。之所以现在运用公允价值模式的公司如此之少，主要因素归纳有三:

（一）企业基于谨慎性的考虑，对于新事物接受存在滞后性。我国虽然在新准则中允许企业对投资性房地产运用公允价值计量，但公允价值的理论体系目前尚不完善，实务处理情况更不知如何下手。这就使得大部分公司暂时未对投资性房地产采用公允价值计量，持观望态度。

（二）企业出于简化核算及税收筹划的考虑，更愿意选择成本模式。若企业采用成本模式，由于新会计准则和税法的处理基本一致，企业完全可以根据会计核算的利润直接计算所得税，比较简单；若采用公允价值模式，考虑到会计和税法处理的差异，企业只能通过纳税调整计算应纳税所得额，势必将增加核算的难度及工作量。同时，采用公允价值模式的投资性房地产不折旧、摊销，相比成本模式会增加企业的利润，增加所得税。因此，企业不管是从简化核算或税收筹划的角度来考虑，都更偏向成本模式。

（三）公允价值的确定在实务上存在一定困难。公允价值是新准则实施过程中的一个难点，操作起来难度很大。新准则规定，企业一旦确定投资性房地产运用公允价值模式，就得对其拥有的所有投资性房地产全部采用公允价值模式，原来采用成本模式的都必须转化为公允价值模式，而且以后都不再转回成本模式。以前的投资性房地产很难在目前找到相同或相近地理位置、类似的活跃市场，合理的公允价值难以确定。获取公允价值信息的成本较高，同时还需要聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中具体披露投资性房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等，这将大大增加使用公允价值计量模式的后续成本。

尽管如此，目前采用公允价值模式的企业正在逐年递增，队伍愈加庞大。从2006年的9家到2008年中的18家，数量就已经翻了一番，而且这个数字还在继续增长中，2009年又有了更多的企业加入进来。如，深圳中航地产股份有限公司发布公告，自2009年1月1日起开始对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。愈来愈多的企业运用新模式是大势所趋，这不但因为新准则是同国际准则接轨，还因为新模式将给这些上市公司带来有利的影响。

三、公允价值模式对投资性房地产所在企业的影响

（一）对所有者权益的影响。企业在对投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的，应作为会计政策变更处理。将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。而在目前房地产价格普遍高于历史成本的情况下，这会导致企业的所有者权益大大增加；除此之外，企业将自用房地产或存货转换为投资性房地产时，如果转换日的公允价值大于原账面价值，其差额计入资本公积，也将增加企业的所有者权益。因此，只要会计政策稍作变更，就能使这些企业的规模快速扩张，这不可不算是一条发展的“捷径”。

（二）对企业利润的影响。公允价值模式下，企业在资产负债表日应对投资性房地产的资产价值进行重估。目前，投资性房地产处于持续升值中，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，企业当年的利润就会增加；同时，公允价值模式下投资性房地产不需要计提折旧和摊销，从而可以减少费用的支出，也会增加当年的利润。所以，公允价值模式会使得投资性房地产所在的企业盈利水平增加，净利润得到提升。孟冰分析了8家投资性房地产运用公允价值计量的上市公司，得出这8家企业——深发展A、方大A、胜利股份、白云山、津滨发展、武汉控股、沱牌曲酒以及中国银行由于投资性房地产公允价值的变动均使利润得到了不同程度的增加。对利润的贡献度最小的是沱牌曲酒，仅0.13%；最大的是方大A，为177.91%。也就是说，如果方大A没有采用公允价值模式，当年将表现为亏损。由此可见，投资性房地产运用公允价值模式对企业来说，真的是“有利可图”了。

（三）对企业形象的影响。由于公司净利润和所有者权益的增加，降低了公司的资产负债水平，有利于公司股票在证券市场上获得更加公允的定价，对提升公司价值，更好地借助资本市场具有重要意义，有利于上市公司的再融资以及社会形象的提升。

当然，投资性房地产运用公允价值模式计量并非对企业全是如此的正面影响，也有一些弊端，正如前文总结的那三个因素导致了目前运用公允价值模式的企业数量很少。但是，该模式对企业的不少有利影响还是被众多企业家嗅到了味。因此，我们不难判断出，2009年以后运用该模式的企业数目将迅猛增加。王卓瑛通过对金融街、白云山A、锦龙股份、方大A、ST百花、昆百大等采用了公允价值模式计量投资性房地产的上市公司进行分析，总结出了这些公司采用公允价值计量模式的真正动因。房地产开发企业可以利用资产的公允价值升值来增厚净资产，提高资产流动性，降低资产负债率，提高企业融资能力，成功定向增发，借助资本市场的力量，解决企业资金紧张的局面。经营业绩不理想的上市公司，通过变更投资性房地产会计政策，增加公允价值变动收益、调节业绩、提高净利润，在扭亏、免于退市、摘牌时，公允价值是个救市良方。公允价值变动损益客观上成为上市公司，特别是ST公司主要的税前利润来源之一，对于那些原本可能亏损的公司而言，公允价值变动收益使这些公司实现了会计数字上的扭亏为盈，利用会计计量属性的选择权，以新的盈余管理手段来创造账面利润。

不难预测出往后将有愈来愈多的企业会选择采用公允价值模式计量投资性房地产，而且将会有部分公司为了短期绩效，滥用该模式，通过模式转换进行利润操纵。为此，国家财政部应尽早在准则中完善对公允价值的规定，鼓励企业运用公允价值，并在实务中给予正确的引导，为新准则有效实施营造良好的外部环境。

[1]王兆金，秦江萍，冯纯纯.浅谈公允价值在投资性房地产行业的应用.北方经济，2009.1.

[2]李红杰，张金芳.浅议公允价值计量模式在投资性房地产中的应用.市场论坛，2009.8.

[3]孟冰.对投资性房地产运用公允价值的思考.会计之友，2009.6.