当前房地产物业管理中的问题与对策

□文/赵晨钢

一、房地产物业管理企业发展现状

20世纪八十年代初我国第一家房地产物业管理公司在深圳建立，标志着物业管理行业的诞生。至今已有20多年，根据国家统计局2009年的行业调查数据显示，在我国31个省、自治区、直辖市，130个大型城市和地区的近5，000家物业公司中，2005～2008年建立的就有2，965家，几乎占总数的60%，房地产物业管理企业的队伍每年在以超过100%的同比增长数量进行发展壮大，这说明我国大多数物业管理企业发展势头非常良好，物业管理市场大有可为，但同时也提醒我们，由于建立时间短，物业管理市场不健全，这些如雨后春笋般建立的房地产物业管理企业存在许多不足之处，有待改进。

二、当前房地产物业管理存在的问题

1、相关法律及法规体系不完善。我国物业管理法律政策的框架体系，是在没有国家大法的情况下，由为数不多的行业性、地方性法规政策组成的不完整结构，完善的法规体系尚未形成。自1994年以来，建设部等国家部委（局）和各地方政府虽颁发了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业企业财务管理规定》、《住宅共用部位共同设备维修基金管理办法》、《关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知》、《物业管理企业资质试行办法》、《物业管理委托合同示范文本》、《业主公约示范文本》、《前期企业管理协议示范文本》等行政规章行业规范和地方性法规。但由于缺乏系统而科学的物业管理理论体系的指导，各部门在制定法规的过程中，往往局限于对境内外成功经验的模仿或就事论事的解决方法上，存在许多不足之处。

2、市场化程度不高。物业管理项目的获取大多都是暗箱操作，市场竞争机制还未真正形成。作为市场主体的业主管理缺乏足够认识，业主委员会组建难度大，自治能力弱，作用还未真正发挥。而且，物业管理企业与建设单位、房管单位之间还存在或多或少经济上的依赖关系，“谁开发、谁管理”的地方保护、垄断管理、建管不分、责任不清的局面还没有完全改变。物业管理还没有形成有利竞争的统一的市场。有些物业管理存在许多不符合市场化的问题，一些物业管理企业在物业管理专业方面不很在行，但因为是某个开发公司的下属企业，或者是某几个开发公司合资组成的股份企业，管理项目不愁没有；另一些物业管理企业则更有手段，他们充分利用各种政策、管理方面的漏洞，以非市场化的手段进行暗箱操作，夺取市场。

3、物业管理专业化程度不高。我国物业管理行业仍属于劳动密集型行业，随着管理规模的扩大，服务人员也越来越多，但其中多数来自下岗转岗职工，高素质人才严重缺乏，且未能形成有效的激励机制，造成从业人员整体素质不高。同时，由于物业服务企业经济基础薄弱，造成企业的服务水平低下、服务质量不到位、服务意识停滞，企业的专业化程度不高。

4、物业管理的招投标市场运行机制不完善。当前，全国各地大城市基本建立物业管理招投标市场，开展了一些物业管理项目招投标。但从实际效果及外界反映，并未达到国家颁布的《招投标法》的目的。主要表现在：物业管理招投标普及率不高，行政领导、企业单位干预大；物业管理投标市场化程度不足，暗箱操作，压价不正当竞争时有发生；招投标投入的人力、物力、财力太多、成本太高，对微利服务企业压力过大，企业缺乏积极性；物业管理招投标示范文本缺乏，一些单位不规范定位，使物管招投标缺乏公平、公正性。

5、物业管理收费难且不规范。物业管理收费相当困难，同时尽管国家颁发了《物业服务收费管理办法》，但是各地物价主管部门没有严格实施，当地收费标准又不见出台，服务收费没有做到有章可循，由此导致物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应。

三、完善房地产物业管理的对策

1、健全物业管理相应法律法规。从物业管理业务来看，一是建立房屋及维修管理的法律、法规、规章；二是建立设备设施管理法律、法规及规章；三是建立环境卫生管理的法律、法规及规章；四是建立保安保卫、消防管理的法律、法规及规章。另外，完善的物业管理法律体系要覆盖物业管理行业的各个领域，使物业管理的各项活动均有法可依。以住宅区物业管理为例，有多层、高层、别墅区、度假村、特殊住宅区等多种类型，在住宅区物业管理条例的精神下，分别制定出上述类型物业的管理办法，组成物业管理法律体系的子系统。通过这些法律法规、规章及办法的制定与施行，使物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。

2、加强物业管理市场的培育。限制开发商盲目组建自己的物业管理公司，鼓励开发商从社会上聘请那些经过实践被业主认可的物业管理公司来进行专业化的管理。鼓励通过招投标等方式公开选聘物业管理公司，引进竞争机制，促使物业管理行业的高度市场化方向发展。

3、进一步完善行业准入制度。加强完善物业管理师制度，我国未来物业管理企业要高度重视物业管理队伍的人数和质量，物业管理师可以注册物业管理公司，担任企业领导，物业管理师作为职业经理人，接受物业管理企业的雇佣，从事专业物业管理活动，物业管理师可以以自由人的身份，合伙注册“物业管理师事务所”；物业管理师可以专业人士的身份，受雇于业主委员会。

4、依托《物权法》完善招投标市场运行。通过的《物权法》条款：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定，可以看出法律既允许业主自行管理也允许委托物业服务企业或其他管理人管理，这就会产生不同的管理现象。业主通过业主大会和业委会委托各专业公司管理，也可将物业管理委托给小区内拥有物业管理相应职业资格的业主进行管理。当然，还可将各项管理服务委托给专业物业管理公司。

5、物管企业应加强自身经营管理。（1）加强从业人员的专业化培训。（2）建立一个规范的基金运作机制，由开发商一次性补贴各种大修及物业管理启动资金，断绝对开发商长久的依赖关系。（3）开展多种经营，以弥补物业管理中资金的不足。有了造血功能，反过来物业公司又可以加大对小区的投入，使物业管理真正形成经营性的良性循环。由于物业管理企业在先天条件上占有很大的优势，又存在巨大的市场需求，所以如果经营得当，将会得到很好的回报。（4）不断开拓物业管理的市场领域。充分发挥物业管理的综合管理和专业化管理的优势，不断开拓物业管理的市场，将所有可能实施物业管理的物业类型都力争纳入物业管理范畴。（5）扩大经营服务范围：①专业技术的对外扩张（如成立清洁、机电、消杀、专业公司等），实现对内保障的同时，对外提供专业技术服务；②提供物业管理顾问、咨询、培训等。

四、结语

我国物业管理行业自诞生以来取得了非常大的成绩，对社会、经济、环境做出了突出的贡献，在我们的生活中扮演着重要的角色。然而，物业管理发展道路上还存在着一些问题，制约其获得更大的突破与发展。但这是在我国市场经济发展过程中出现的问题，随着经济的发展，社会的进步，人们思想道德与法治水平的提高，日后随着这些问题得以解决，我国物业管理行业必将不断发展壮大，进入良性的可持续发展状态。

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