影响我国商品住宅价格因素分析

2010-08-15崔琳琳

河南建材 2010年2期

崔琳琳

西安建筑科技大学管理学院（710055）

近年来，我国商品住宅价格波动较大，已引起了政府和社会的广泛关注,对国民经济及商品住宅市场造成了负面影响。因此，探讨分析商品住宅价格的合理水平和影响商品住宅价格的因素显得十分必要。

1 经济因素

1）居民人均收入水平:根据马斯洛的层次需求论,住房需求是最基本的需求之一，应首先被满足。商品住宅市场需求以城镇居民可支配收入增长为支撑。居民收入的真实增加（剔除通货膨胀因素的影响），意味着人们生活水平的提高，一般而言，居民消费水平直接受到可支配收入水平的影响,商品住宅作为价值量很大的耐用消费品，要求消费者必须具有较高的收入水平，可以说可支配收入水平的高低直接决定商品住宅市场需求的大小。

2）居民消费需求结构改变:居民人均收入增长最直接的影响是使居民的消费需求结构产生相应变化。消费结构最主要的变动指标是恩格尔系数。改革开放以来,城镇居民家庭恩格尔系数已由1978年的57.5%下降到2005年的36.7%。特别是2000年城镇居民家庭恩格尔系数达到39.4%[1],开始逐步进入联合国界定的富裕阶段。2002年底我国人均GDP首次突破1000美元大关，这意味着随着居民收入上升到一个新的高度，居民消费结构必将随着进入一个新的发展阶段，带动对商品住宅的需求，从而使商品住宅价格产生波动。

3）相关成本因素:首先土地成本对商品住宅价格的影响，是极其显著的。政府一次性收取未来几十年数额巨大的土地出让金,往往是商品住宅价格组成中最为重要的部分。其次是建材成本，钢材和水泥是住宅建设中最为重要的建材，在GDP不断增长，钢铁、水泥等建材需求膨胀，价格也一路上涨，加大了房产企业的开发成本。

2 社会因素

1）人口因素。人是商品住宅的需求主体,人口是决定商品住宅需求量的重要因素之一。人口的数量、结构等状况，对商品住宅价格影响都非常大。人口数量与商品住宅价格的关系是正相关的。一般情况下，人口总量增长，对住宅的需求量就会增加，商品住宅价格也会随之上升。反之，商品住宅价格水平将下降。

2）城市化进程。城市化是指人类的生产和生活方式由农村型向城市型的转化过程,表现为农村人口向城市流动以及城市规模的不断扩张。城市化进程的加速，必将伴随着我国由农业为主向工业为主的经济结构转变。1996年全国城镇化率为29.37%，2006年增至 43.9%，年均增长1.45%[2]，按此速度计算,未来五年全国城镇人口增量将超过9000万人。快速的城镇化进程将促使商品住宅需求的持续增加,促使商品住宅价格波动。

3 政策因素

1）住宅价格政策。住宅价格政策是指政府对住宅价格高低和涨落的态度及采取的相应管制或干预方式、措施等，包括对住宅实行市场调节价、政府指导价或政府定价。住宅价格政策可分为两类:一类是高价格政策，另一类是低价格政策。高价格政策是指政府对住宅价格放任不管，或者有意抬高房价;低价格政策是指政府通过种种措施抑制住宅价格上涨。

2）土地政策。土地是构成商品住宅开发成本中比例最大的部分。随着土地有偿使用原则的推广,市场逐渐走向成熟。开发商获取土地的成本日益增高,同时国家针对市场供求关系会调整土地供应量和土地开发税费,从而直接影响商品住宅开发成本，最终影响到商品住宅价格。

3）货币政策。利率、信贷、资产组合效应和汇率政策是我国货币政策调控商品住宅价格的主要途径:其中房地产业的货币供应量取决于信贷政策,主要是中央银行通过调节房地产业实际货币供应量，从而影响商品住宅价格。资产组合效应主要是通过利率政策和信贷政策来实现的,国家实施利率和信贷政策导致资产组合效应的产生,从而影响商品住宅价格。总的来说，运用货币政策对住宅价格实施宏观调控，主要是通过利率、信贷、资产组合效应、汇率这四种途径影响房地产市场和房地产金融，及商业银行的信贷行为，调控信贷资金的总量和方向，从而影响商品住宅市场的价格。