透过马克思“地租”理论看我国房地产业

徐晓明

(河北工业大学图书馆,天津 300401)

透过马克思“地租”理论看我国房地产业

徐晓明

(河北工业大学图书馆,天津 300401)

城市化是工业化和商品经济发展的产物,集中体现了国家的综合国力、政府管理能力和国际竞争力。改革开放以来,我国房地产业也伴随着整个中国城市化进程持续发展,日益成为中国城市化进程中最重要、也最具研究价值的领域之一。但是,现行的土地出让制度已对我国房地产业乃至整个经济社会可持续发展提出了严峻挑战。本文运用马克思经典“地租”论,以我国现行的土地出让制度存在的弊端为切入点,探讨我国房地产业价格疯狂上涨的缘由,并针对该产业政策提出建议。

地租;土地“私有化”;城市土地出让政策;房地产业

引 言

20世纪90年代末以来,土地在我国经济增长中扮演着重要角色,成为工业化和城市化的助推器,一方面,土地成为地方政府财政收入的重要来源;另一方面,土地成为撬动银行资金、城市基础设施及房地产投融资的重要工具。伴随国民经济的持续快速增长、居民可支配收入的稳步提高和城镇化进程的显著加快,房地产业取得了快速发展。当前房地产领域中也产生了诸如区域投资过热、供应结构失衡、房价增长过快、市场秩序紊乱的问题。

一、“地租”——中国房地产业中的再认识

在马克思的《资本论》中,“地租是土地的所有权的特有经济表现”。它表现为土地所有者向市场出让一定时期的土地使用权而收取的预期经济收益,具有地租的性质。在我国,城市土地的所有权属于国家,国家作为土地所有者(其代表是政府)凭借土地所有权获取土地收益。从质的方面来看,国家凭借土地所有权分享一份生产成果,地租是对当年利润的扣除。地租收益与土地的利用方式无关,只要存在土地所有权,并出现土地租赁关系必然要产生地租。从量的方面看,地租的量却与土地利用方式直接相关,并直接影响土地用途的置换,从而影响社会经济发展。地租是地价的基础,地租作为一种经济关系,对于城市经济的运行和调节起到十分重要的作用。在金融业提供过剩资本的推动下,这种资本性地租和级差地租通过房地产投资的高额回报形态实现。即房地产投资高回报率的经济机制,吸引各行各业纷纷投资房地产业,造成房地产业的空前非理性繁荣。而这种非理性繁荣不仅透支了未来几十年的购买力,而且蕴含了极大的金融风险。

(一)我国土地所有制对城市化、工业化的贡献

回顾中国改革开放30年,中国在建设资金积累相对缺乏、资本投入量远小于发达资本主义国家的前提下,其基础设施建设速度竟能快于发达国家。除了中国国内工程造价低廉,人力资本价格低廉外,还有一个与土地所有权相关的土地使用费问题。我国城市土地所有权属国家所有,土地征用不需要大量资金,因而城市基础设施、交通、能源、通讯等建设的成本相对较为低廉。国家正是依靠牺牲土地的隐性成本,弥补了国家建设资金的不足,从而使我国基础设施建设得以快速发展。而发达资本主义国家诸如西欧以及美国、日本等国,由于土地所有权大部分属于私人,而且土地价格高昂,使得国家获得土地所支付的土地成本远高于我国,城市土地的国有化从客观上的确成就了我国基础建设中的“后发优势”。

(二)土地国有化在房地产业中的被扭曲“机理”

国家作为经济发展的宏观调控者,土地出让政策应依土地的使用性质分而治之,即在公用和商用土地使用上采取不同的政策。国家以社会公共事业的投资者、管理者的身份出现时,可采用协议出让或划拨等形式以较低的价格出让土地的使用权,增加社会福利。当土地出让作为私人开发以及非公益事业开发时应该按照商业化的运作模式,即采用招标、拍卖、挂牌出让等形式,将地价推向市场、引入供需机制,实现土地资源的整合和集约利用。这样地租价格即土地的使用权价值得以真实体现。由于市场对不同地块的需求不同导致了土地成本价格的差异,这一点恰好说明了地租的另一层涵义“级差地租”。然而,纵观当前我国房地产业的融资情况,房地产商在资本的原始积累过程中利用土地出让制度的不完善以及主管部门寻租等腐败行为,以较低的价格获得土地的使用权或改变土地的使用用途,最大限度获得“不得当利”。获得土地使用权后,为了获取下一步的运营资金,又将土地价值按市场价格作虚拟评估,将其抵押给国家的银行套兑资金。当地产商将国有土地作为贷款资金的抵押品时,国家偏偏忽略了土地所有权是自己的,国有银行及其资金也是自己的,将开发商的地位与土地所有者——国家的地位相等同。当地产商运作不良或房地产业不景气时,土地作为银行的抵押品就会被拍卖,从而引发极大金融风险。这就是当时中国房地产商掘金的机理,也是土地国有化被“私有化”的机理。

二、当前我国房地产业过度膨胀因素分析

当全球金融市场还处于摆脱流动性危机困扰的艰难阶段,中国房地产市场去年第二季度借着股市强劲反弹的势头,开始出现从中心城市向二、三线城市扩展的价格回暖现象,而且,随后由于大量资金进入楼市,不断推动房价攀升。国家如何引导房地产业的发展陷入了两难境地:既不希望在实体经济还没有明显的复苏动力和复苏绩效出现的时候,由于资本市场投资收益的过度膨胀,而导致市场释放出一个错误的价格信号,以至于政府为刺激经济复苏而向实体经济部门投入的大量资金,因为不能一下子全部投入使用而流向正在复苏的房地产市场,从而进一步过快和过大地推高了房地产价格,使得普通社会大众承担住房消费的压力也随之不断增长。也不愿看到房地产的这种繁荣带来了房地产市场过度膨胀的格局导致其他消费部门出现严重萎缩的格局,这不利于中国企业消化因为外需受阻而出现的产能过剩,从长远角度看,也不能提供给消费者可持续收入增长的基础以支付价格不断攀升的房屋。

(一)政府宽松的货币政策和住房消费的刺激方案

我国政府为了摆脱美国金融危机对中国经济的影响,解决由于外需和外商投资骤然减少所产生的经济增长动力不足的问题和国内需求疲软的问题,首先,采用降低利率和存款准备金率以刺激企业和个人去动用银行存款和贷款进行投资和消费,这就为银行放贷创造了宽松的货币环境。其次,中国政府采取了积极的财政政策和适度宽松的货币政策作为救市的组合拳,再加上日后形成的产业振兴计划,提升了银行贷款的信心、明确了贷款的方向,也就是政府采用一种扩张投资的方式去解决中国经济所面临的投资过剩的问题。虽然,这一招暂时解决了中国经济硬着陆的问题,但是产能过剩的格局并没有得到彻底的解决,于是,通过鼓励住、行消费来推动内需的发展战略又摆到了救市日程上面,很快由于城市住房刚性需求的存在,又借助政府优惠的税收政策,城市的住房价格被良性的供需关系率先提振了起来。

(二)有效供给相对不足改变消费者心理预期

推动房价进一步上涨的原因是房地产市场本身无法短时间内通过供给的调整来满足市场日益复苏的刚性需求。这种刚性需求主要是由于城市相对较富人群率先形成的,供不应求的房地产市场所造成的进一步上扬的价格又改变人们对未来房价走势的预期,进一步刺激了市场对住房市场财富效应增长的期待。这与房价上涨由真实的需求所致有着本质的区别。这也促使社会整体对未来房地产市场预期发生了变化,由此进一步带动了楼市价格开始复苏上扬。

(三)通胀因素导致房产商投机行为

人们对通货膨胀过分的担心也促进了刚性住房需求提前集中消费的现象,而投机资本和一些不良的开发商利用市场的错觉和冲动,通过“捂盘惜售”来刻意推高价格,再通过相应的销售策略,人为制造“万马挤独木桥”效果,使购房者的注意力从“高房价”转移到能否“买得到”上来,这时价格暂时被购房者认为不重要,这就给房地产商带来了巨大的财富效应。事实上,中国经济目前是一个产能过剩和储蓄旺盛的经济,过多的货币只会造成资本泡沫和投资过度的问题。目前,造成通胀的渠道有两个,一个是我们的过度投资让国际要素市场抓到了“机会”,他们恶意操作原油或铁矿石等工业生产要素价格,以推高中国企业的生产成本,从而造成成本输入型通胀的格局;另外一个可能性就是我们自己对房地产市场的过度投资,影响到了相关商品价格的迅速上涨,从而带动了整体价格上扬的格局,形成了所谓“通胀预期自我实现”的结果。

(四)闲置的资金追求财富效应最大化

随着国内企业大量贷款资金的到位,项目闲置的资金开始不断涌现,而房地产已经堆起的财富效应日益明显,这更加驱使流动资金充裕的企业介入这个“副业”,这一变化不得不引起政府对房地产市场虚假繁荣的担心。“地王”的不断涌现也向社会释放了房地产市场今后日益看涨的“财富”信息。此外,国际市场上的游资也蠢蠢欲动,利用中国不断开放的经济和金融环境,也来楼市分享和掠夺中国房地产的财富效应。于是资金推高楼价的问题就变得更加严重。

三、增加土地供应与平抑房价关系研究

最近,随着房价再次快速上涨、部分地区土地市场地价再次上涨,北京、上海等一些地区于是增加土地供应,以图通过增加土地供应平抑房价。而基于目前的市场实际来看,尽管增加土地供应有可能在一定程度上对房价预期产生影响,但在目前房地产实际情势下,仅靠增加土地供应是不能有效降低房价的。

(一)决定未来房价走势的因素依然在起作用

就目前来看,决定未来房价走势的主要因素是:一是政府的态度、作为及其所出台的政策透出,抬价、炒房不会有来自政府因素风险的信息;二是通货膨胀预期,拉高房价预期。虽然高通货膨胀还没发生,但通货膨胀预期已经产生效应,已经对市场和买卖各方的心理和行为产生影响,说明通货膨胀对房价的影响效果已经开始;三是在大量发行货币、大规模增加信贷的同时,采取了低利率政策,使得利用贷款买地、炒房的资金成本过低。此外,还有地价上涨推动房价上涨预期,开发商因房价上涨预期而不愿意降价甚至涨价销售。这些是主导房价上涨的主要因素,至今还在起作用,推动房价上涨。所以目前,增加土地供应并不是解决高房价问题的最有效手段,不是能在短期内平抑房价的最有力工具。

(二)政府供给的土地遭闲置、囤积,未形成有效供给

最近,某地产研究中心发布的一项研究报告指出某开发商于2003年—2009年上半年间获得的住宅土地中,目前“在售”和“售完”的地块占43%,剩余57%的土地尚未形成实际供应,其中27%的土地“待开发”,30%的土地“规划在建”。据统计,2007年全国18幅“地王”中,有4幅已经退地,有7幅处于闲置待开发状态。国土资源部网站刊文指出,如果政府无条件地向开发商出让1亿平方米住宅建设用地,开发商可能马上就会将7000万平方米土地用于囤积,只拿出其中的3000万平方米慢慢规划和开发。此外,房地产开发商从拿地到建成房屋上市销售即便一切按照正常流程无任何耽搁地运作,一般也至少需要1-3年。即使现在增加土地供应,等其形成房屋供应上市来平抑房价,也要等待1-3年或更长时间以后。因此,对目前的房价而言,增加土地供应效果不大。

(三)地价高低只是决定房价的基础因素,并不是决定性因素。

地价只是决定房价的最低水平,并不能约束房价的最高水平。这是因为,事实上,目前,在中国房地产市场上,几乎没有开发商按照成本定价法来给房屋定价销售,而往往是根据企业盈利预期、市场形势、房价未来走势预期、同业水平、周边房价水平等因素而随行就市地定价。如北京位于北五环某楼盘,其面积多达148.4公顷的用地,系831大限前第一批协议出让的经营性用地,全部为集体土地。该楼盘楼面地价仅仅253元/平方米,2009年初开盘,房价却依然卖到2万元/平方米。这个案例,便是开发商不会因地价低而将房屋低定价的最有力证明,便是地价高低并不能约束房价的铁的证明。

四、政府抑制房价上涨对策研究

(一)政府适时调整利息率,提高投入资金成本

政府如果愿意及时加息会将资金成本提高到一定程度,那么大量投放的信贷对房价的推高作用就会降低。因为资金成本足够高,炒地炒房的投资回报预期就会降低,甚至可能是不赢利或亏本,无利可图就自然没有或少有人会去贷款买地买房、炒地炒房了。一旦房地产市场不再具有浓烈的投资属性,一旦房价不再含有投资性因素,房价就可能不会再次被推高。可见,如果适时加息,不但会加速形成房价下降预期,加息到一定幅度后甚至会直接逼迫房价下降,还会促使促销潮升级。

(二)建立房地地产价格估算指标体系,引导理性购房

由于地产商和购房者之间专业领域不同,造成两者之间信息非公开化,且购房过程中存在着开发商和购房者之间以及购房者内部之间的多重博弈,再加上单个房产对具体消费者具有极强的不可替代性,导致了非理性需求迅速膨胀,也导致地产商在销售价格上处于绝对垄断地位。政府应该考虑建立房地产价格估算指标体系,预先设置价格警戒指标;辅以公开土地的楼面地价、建设成本以及各种税费,引导消费者科学全面的了解房价的构成,稳定大众对房地产心理预期。以期在房地产业发展轨迹发生偏离或严重偏离时,对房地产业的投资者提出预警,注意投资风险及市场风险。

(三)修正招——拍——挂制度,修正出让价格的形成机制

招——拍——挂的报价弃用“明标”而改用“暗标”报价制度,使报价者互相看不到别人的报价,尤其要让后面报价的人看不到前面报价人报的价格。如果真能做到这样,有些人可能因摸不清其他人报价的底而担心自己报高价吃亏而低报价,不会追逐高价报价。其结果,土地竞买的报价,就可能不会出一人比一人高的现象。美国的土地招标制度最值得国内学习,它首先看重的是城市规划是否符合城市发展要求、是否能解决当地就业问题,最后才看出让价格有多高。我国政府在土地招——拍——挂中可以采取不以“高价者得”为唯一评判标准,而是以是否符合城市发展要求为依据,建立整套的评估体系对竞标者进行考核,最终确定中标者。

(四)各级政府严格执行土地出让政策,卖地收入由中央政府统一管理

如果政府真要对土地市场下狠招以打击囤地、有效调控房地产,就应该严格执行目前实际上少有执行的《国务院关于促进节约集约用地的通知》的规定:以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的开发商,土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。而现实在处理闲置土地问题上,各地方政府与开发商的关系相当微妙,甚至通过制定地方性新规定,延缓收回土地,帮助开发商度过难关。而要解决这个问题,则需要将土地的出让经营权、收益权与地方政府进行适当分离,改由中央直辖,即地方国土部门由中央政府派驻,由中央政府国土部直管,然后由地方政府委托中央直辖的国土部门对土地进行招——拍——挂。当然,与此相对应的,土地出让收益管理制度也需要改革,地方政府的卖地收入划归中央政府,中央政府统一管理卖地的财政收入,而且这些收入归根到底归属于人民,卖地财政收入与人民收入是一致的。房地价格就不会因为设租寻租行为而飞涨,即使地价上涨其收益也为全民所享有,不会增加全民的生活成本。我国宪法规定,城市土地属于国有、全民拥有。将地方政府的卖地收入划归中央政府,实行政治体制改革,是避免房地产市场失灵与政府失灵的基础。

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Research on Real Estate I ndustry Through Marx ian Classic Theory of Rent

XU X iao-m ing

(The Library of HebeiUniversity of Technology,Tianjin 300401,China)

Urbanization,as a result of the development of industry and commodity economy,embodies the overall national strength、administrative capacity and international competitiveness.Real estate industry has been growing into one of the most valuable field attracting the focus of societywith the development of urbanization since the Openness and Reform,but the actual system of land transferring has advanced uphill challenge to real estate industry,even to the sustainable development of economic society.Base onMarxian classic theory of rent,the paper analyzed defects of the system of land transferring breakthrough,explored the factors prompting the room rate wildly,and proposed suggestions to Real estate industry policy.

land rate;the land privatization;policy of urban land transferring;real estate?industry

F062.9

A

1674-7356(2010)01-0052-06

2009-12-10

徐晓明(1972-),男,汉族,河北工业大学图书馆馆员,管理学院在读博士,研究方向:经济管理,图书馆学。