太原市城市廉租住房情况调查

牛建强

（山西专员办，山西 太原 030002）

太原市城市廉租住房情况调查

牛建强

（山西专员办，山西 太原 030002）

文章对太原市廉租房建设的现状及建设中存在的问题进行了调研，针对廉租房建设过程中的一些问题，笔者提出了相应的对策和建议。

廉租房；现状；问题

根据财政部《财政部关于开展土地出让收支管理情况专项调查的通知》（财监[2010]19号）要求，山西专员办于2010年4月20日至2010年5月31日对山西省国有土地出让收支管理情况进行调研的同时，着重对太原市城市廉租住房情况进行了调研。

1 太原市廉租房建设的现状

太原市是山西省的省会城市，目前全市常住人口344.2万，占全省的10.3%，其中，城镇人口279万。

2007年以来，太原市政府组织有关部门对全市低收入家庭的人口结构、收入情况和住房状况进行了调查摸底，调查显示，全市低收入住房困难家庭（符合廉租房准入标准）约13.8万户，需新建保障性住宅约966万m2，投资规模约241亿元。为切实解决城市居民棚户区改造范围内符合廉租房保障对象和孤老病残等短期内脱困无望家庭的基本住房需求，2007年-2009年太原市确定廉租房保障对象3 250户，落实廉租住房保障专项资金14 500万元，其中：2007年，确定廉租住房保障对象750户，落实4 360万元廉租住房保障专项资金；2008年，新增保障对象1 200户，落实专项资金4 940万元；2009年，新增保障对象1 300户，落实专项资金5 200万元；2010年，太原市将新增保障对象1 500户，落实专项资金5 500万元。筹资的渠道有财政预算安排一定资金、住房公积金增值收益、土地出让净收益及社会捐赠等。

截至2009年底，太原市已开工建设廉租房19.1万m2，3 760套，新建占需保障性住房的966万m2的0.59%。这些住房，将在今后3年内大量竣工并投入使用。2010—2012年，太原市将组织建设廉租房22万m2，4 450套。并且今后3年太原市将不断降低廉租房准入门槛，约使8 200余户廉租房保障对象的住房问题得到解决。由此看来，现有的廉租住房数量和实际需求之间相差太大，太原市廉租住房的建设道路任重而道远。

2 太原市廉租住房建设存在的问题

2.1 资金缺口大、政府财政资金未能有效落实

现阶段我国廉租房建设的主要资金来源是：①市、县财政预算安排的资金（规定当年实际收取的土地出让总价款，扣除实际支付的征地补偿费、拆迁补助费、土地开发费、计提用于农业土地开发的资金，以及土地出让业务费后，按照余额的5%核定）；②住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金（财政部规定住房公积金增值收益在扣除计提住房公积金贷款风险准备金和管理费用后的余额后，将全部用于城镇廉租住房保障支出）；③社会捐赠的资金；④其他渠道筹集的资金。

目前，后两种资金来源的数量很少且不稳定，廉租房稳定的资金来源仅仅依靠土地收益和住房公积金增值收益的这一部分，资金缺口很大。从我们调查的情况看：2007-2009年太原市计提廉租住房保障资金为59 797万元，其中：2007年度为9 514万元；2008年度为15 795万元；2009年度为34 988万元。三年实际使用廉租住房保障资金为9 853万元，其中：2007年度使用3 000万元；2008年度使用2 091万元；2009年度使用4 762万元，三年结余55 035万元。按太原市人民政府《关于加快推进保障性安居工程建设的实施意见》（并政发[2009]409号）文规定土地出让金计提廉租住房保障资金为“土地出让净收益的20%”的规定2007-2009年太原市应提廉租住房保障资金为17 9391万元，三年来太原市少计提了廉租住房保障资金119 594万元。而太原市2007—2009年同期用于城市建设的土地出让收入资金为494 834万元，其中：2007年为116 332万元；2008年为151 017万元；2009年为227 485万元，由此可见一斑。

2.2 地方政府参与不够积极

由于廉租房在利益和政绩方面都无利于地方政府和财政，在缺乏严格的监督下，往往很难调动地方政府的积极性。在廉租房建设中，政府一要拿地，这样将失去部分土地出让收入，导致政府当期的财政收入减少，影响当地经济发展；二要拿钱，政府直接投资建设廉租房，需要在房屋开发建设中一次性投入大量资金，导致地方财政支出负担加重，且无利可图，因此地方政府属“被动型”执行模式，这也是各地方政府一再拖延廉租房建设的原因。

2.3 廉租屋的申报、审核、公示制度不健全

由于制度不健全，导致一些根本不符合享受廉租住房标准的家庭利用廉租房准入机制的漏洞享受到廉租房，形成了廉租房分配不公的不正之风。另外，廉租房的退出机制也存在较大缺陷，由于缺乏健全的收入统计制度，对于那些享受廉租房而家庭收入已经明显改善，收入和住房面积都高于廉租房保障标准的家庭，让他们腾退住房存在现实困难。此外，对廉租房使用状况监管力度不够,对配租家庭违反廉租房政策、改变廉租房使用性质，将廉租房转租、转让或者闲置等行为的制约措施滞后。

2.4 经济适用住房、廉租住房户型面积标准低

国务院24号文件和建设部等七部委《经济适用住房管理办法》、建设部九部委《廉租住房保障办法》都明确规定，经济适用住房单套建筑面积要控制在60 m2左右，廉租住房的单套建筑面积标准为50 m2以内。太原市作为土地稀缺的城市，为了提高土地开发强度，最大限度地节约利用土地，目前规划建设的经济适用住房、廉租住房大多为高层建筑，公摊面积较大，对于50～60 m2的单套住房，实际居室面积仅余20 m2左右；另据调查，太原市约30%的保障对象户均人口在4人以上，有的为三代同堂。以此标准建设，只能改善居住环境，居住紧张的实际困难仍不能有效解决，在设计、施工中也有很大困难。

2.5 新增土地征地困难

由于现行征地补偿标准与被征地农民要求的价格差距较大，使征地工作难度增大，特别是在征用农用地过程中，必须取得农民同意签字后才行，这样就使办理过程耗时较长。按照征用农用地的有关规定，审批程序需要经过土地预审、调查确认、上报审批、公告等多个过程，并需上报国务院审批。尽管市政府多次强调：在土地征用手续办理过程中“规定动作”不能少，“自选动作”不能有，国土部门也确实做了很大努力，但鉴于目前的政策规范，征用土地的手续办理确实还需一定时间。

2.6 棚户区改造土地出让金缴返有难度

根据现有的法律法规和财政政策，土地出让金必须按照“收支两条线”的原则100%全额上缴。为了鼓励支持棚户区改造，太原市确定土地出让金上缴后，由市财政部门在一周内返还其中的65%用于拆迁补偿等费用。但实际返还的时间较长，加之，一些项目建设单位和开发企业，出于对资金周转使用效益的考虑，和一次性投资较大的因素，不愿全额上缴土地出让金，而这一政策规定市政府又无权突破，这就使得土地手续办理难度加大。

3 廉租住房建设的对策和建议

3.1 整合多方资源，拓宽房源供给渠道

（1）鼓励或强制开发商建设经营廉租房。法国政府从20世纪70年代开始，则规定开发商的每一楼盘，至少拿出20%的面积，低价卖给社会福利房管理公司，由其出租或出售给低收入者，并提供房屋的日常管理和维护。在我国当前房地产开发商利润率较高时，完全可以借鉴法国的经验，强制性地要求开发商的每一楼盘都必须建造一定比例的廉租房，低价卖给政府，由政府进行经营。

（2）收购空置的存量住房。我国目前空置房的数量很大，若政府出资以成本价或低于成本价收购符合规定的空置住房，既可盘活空置住房资金，又节省了建设成本，同时与清偿国有商业银行逾期开发贷款相结合，降低金融风险。

（3）激励社会机构或个人提供廉租房源。拥有符合廉租房条件的房屋业主或社会机构，可以自愿向当地政府相关部门提供房屋的信息，接受该部门对房屋的检查，合乎面积限制及安全适用的标准后，就可以接受租户的租约。对主动提供房源的单位或个人，政府可以给以减免所得税待遇。

3.2 加强廉租房的建设管理

一是加强廉租房建设资金的管理。首先是拓宽资金筹集渠道，抓好资金筹集。除财政预算安排资金及上级财政补助资金外，还应从当地住房公积金增值收益和土地出让净收益中安排廉租住房保障资金，以缓解财政资金不足的压力，确保建设资金落实到位。同时，要加强对资金的监管。财政、审计部门要对廉租房保障资金进行经常性的监督检查，确保资金专项管理、专款专用，提高资金的使用效益。

二是加强廉租房工程建设的管理。廉租房工程建设施工应坚持公开招标程序，通过公开招标，优选建筑队伍，聘请符合资质要求的监理公司进行全过程监理，把好工程质量关，保证工程质量，让廉租房价廉质不廉。确保实事做实、好事做好、为民造福。

3.3 明确地方政府职责，建立考核机制。

国外发达国家廉租房制度的有效实施，和地方政府的积极参与是分不开的。首先要提高地方政府对廉租房建设的重视程度，强制性落实目标责任制，明确责任部门，增强部门的责任意识，将廉租房建设纳入对地方政府的政绩考核中，提高执行廉租房政策的积极性。其次地方政府应建立专门的廉租房办公室承担廉租房的后期管理工作，负责廉租房的经租、物业、维修等工作。

3.4 多元融资，确保廉租房建设有稳定的资金来源

目前，廉租房制度实施过程中最大的一个瓶颈就是资金不足，廉租房资金的主要来源是政府的财政支持，如果没有政府的支持，廉租房制度是难以为继的。首先，政府必须调整财政支出结构，在每年的财政预算中，保证一定的住房保障资金。其次，政府可以走一条符合中国特色的廉租房建设之路——政府与社会资本相结合，利用中国在工业化和城市化过程中出现的特有的大量的社会闲置资本和剩余劳动力，加大廉租房的建设步伐。第三，政府针对土地出让金交缴过程中出现的和困难问题，采取以政府搭建平台，金融担保单位有偿服务的形式，协议商定短期融资利息，为项目建设单位提供土地出让金筹资不足部分的金融担保。

3.5 适当提高廉租房户型标准

针对人口多的低收入住房困难家庭按现行标准实施住房保障后仍存在困难的实际情况，将廉租住房户型面积放宽为套内建筑面积不低于50 m2，经济适用住房户型标准放宽到以建筑面积70 m2左右为主，争取一次到位。

3.6 完善管理监督机制

（1）建立严格的准入、退出及复核机制。现阶段，在城镇廉租房资源非常有限的情况下，不同地区应按照当地经济发展状况划定廉租房申请准入标准，对廉租房保障对象实施严格的资格认定，并在廉租家庭不符合资格标准时建立合理的退出机制，这既可在最大程度上提高住房资源的效用，又可减少社会成员之间的分配不公。此外还要建立及完备复核机制，定期对享受廉租房家庭的收入、住房状况等基本情况进行复核，以避免廉租房消费的“搭便车现象”。

（2）建立独立的廉租房管理与监督机构。为了科学管理与公平监督，建议各地方政府借鉴香港经验，建立独立于政府行政机构以外的廉租房租赁管理委员会与廉租房监督委员会，彼此独立运营，采取职能分离的制衡机制，以体现廉租房政策的公平性。另外，政府要督促金融部门建立个人信用制度与个人收入申报机制，并大力推行廉租房管理运营信息披露制度，鼓励全体社会公众及媒体参与政策监督，促使廉租房制度能够公平、公正及公开地全面推广。

Taiyuan City Low-rent Housing Situation Investigation

Niu Jianqiang

The article of taiyuan present situation of the construction of low-renthouses and the problems of the construction of the research on the construction of low-renthouses,aiming at the problems，the author puts forward the corresponding countermeasures and suggestions.

low-renthousing；present situation；question

F293.3

A

1000-8136(2010)32-0089-02