浅谈《投资性房地产》会计准则

2010-08-15柳计鸣

科学之友 2010年8期

柳计鸣

（中国联合网络通信有限公司运城市分公司，山西运城 044000）

1 前言

随着市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金获增值收益的活动。为了使会计准则顺应经济的发展，同时同国际会计准则相趋同，我国2006颁布的新会计准则中出现了第3号准则——《投资性房地产》准则。

2 与旧准则相比的变化

2.1 单独列示投资性房地产

原准则中房地产开发企业自行开发的房地产通过存货科目核算，非房地产开发企业的房屋建筑物通过“固定资产”科目核算，土地使用权通过“无形资产”科目核算。新准则将投资性房地产与自用和作为存货的房地产区别开来，单独作为一种资产核算和反映，从而更加清晰的反映企业所持有的房地产的构成情况和盈利能力。

2.2 引入公允价值的计量模式

原准则中除存货外的房地产按期计提折旧（房屋建筑物）或进行摊销（记入无形资产的土地使用权），期末按照其可收回金额与账面价值孰低的原则进行计量。在报表中的“固定资产”和“无形资产”项目中列示。新准则指出企业“也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量”，使投资性房地产的账面价值更准确，从而大大提高会计信息的相关性。

3 新准则推出对企业财务的影响

根据准则规定，企业投资性房地产的后续计量，可以选择成本模式或公允价值模式，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量。企业执行新准则后对投资性房地产后续计量方式的不同选择将会对企业产生不同的影响。

3.1 成本计量模式下对企业财务的影响

采用成本模式计量的投资性房地产，执行《企业会计准则第4号——固定资产》、《企业会计准则第6号——无形资产》和《企业会计准则第8号——资产减值》。核算方面仍为按期计提折旧或进行摊销，与原准则没有区别，对企业财务没有影响。在资产减值方面，按照新准则规定，已经计提的减值损失在以后的会计期间不得转回，避免了原准则下企业利用减值的计提和转回调节利润的现象。

3.2 公允价值计量模式下对企业财务的影响

根据准则规定，在满足一定条件下，企业可以采用公允价值对投资性房地产进行计量和核算，将会对企业的资产、利润等产生较大的影响。

3.2.1 准则执行日

按照投资性房地产的公允价值确认投资性房地产的入账价值，公允价值与成本的差额调整期初留存收益，影响资产负债表的资产总额和所有者权益总额。对于投资性房地产比重较大的企业来说，在房地产资产大幅增值的背景下，新准则的执行将会使企业的资产总额得到较大提升，降低企业的资产负债比率，使企业呈现出较大的经营规模和较低的财务风险，给企业的融资带来了一定的有利条件，利于公司融资、并购和规模扩张。

3.2.2 投资性房地产存在日

原准则下投资性房地产按期计提折旧，对损益的影响是均衡的，期末根据资产减值迹象计提减值准备，减少资产价值，而对于资产的升值则不进行帐务处理，对企业损益不造成影响。新准则下对投资性房地产不计提折旧或摊销，在资产负债表日按照公允价值增加或者减少投资性房地产的账面价值记入“公允价值变动损益”，所以新准则后投资性房地产对企业损益的影响是不均衡而且无法预知的，但在房地产资产不断增值的情况下，企业采用公允价值对投资性房地产进行计量，不但避免了每月折旧和摊销导致利润水平过低，反而资产的增值记入损益会大大提高企业的利润水平，对上市公司股价的提高无疑是有益的。

3.2.3 投资性房地产转换日

原准则下自用房地产转换为投资性房地产，或者投资性房地产转换为自用，企业的核算方法不会改变，对企业的损益不会产生影响。而根据准则规定，转换日公允价值低于账面价值的部分，会记入当期损益，降低企业的利润；转换日公允价值高于账面价值的在转换时记入资本公积，在资产处置时该记入资本公积的部分会在处置时转入损益。所以转换时无论公允价值高于或低于账面价值，其转换差额都会影响企业的损益。