德国:房价缘何十年不涨

德国缘何能创造“房价十年不涨”的奇迹？该国独具特色的房地产制度，起了关键性作用。

确保房屋充足供应，保持供求平衡仍然是稳定房价的硬道理。无论在联邦还是州、市及村镇层面，德国都有着详尽的建房规划，住房建设依人口需求而定，基本保证每个家庭拥有一套住房。德国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。

德国发达的房屋租赁市场，也成为稳定房价的“定海神针”。德国租赁住房率达到58%，特别是年轻人中，77%都是“租房族”。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。除了针对特殊群体的“廉租房”外，市场上同样供应大量商业出租房，政府同样对房租水平进行一定的规范。德国鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断，同样也是影响市场房价的重要因素。德国建立了地产价格独立评估机制。各类地产价格并不是由房地产商说了算，也不是由政府说了算，而是由独立的地产评估师来评估认定。评估师对自己的评估结果负责30年，对评估中的错误负有法律责任。

德国法律规定，对于房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至要承担刑事责任。如果地产商制定的房价超过“合理房价”的20%为“超高房价”，根据德国《经济犯罪法》，这已经构成了违法行为，购房者可以向法院起诉。如果房价不立即降到合理范围内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制定的房价超过“合理房价”50%则为“暴利房价”，这已经触犯《刑法》构成犯罪，出售者将面临更高罚款甚至最高长达三年的牢狱之灾。