沙漠也炒房

康巴什新区房价高企，建而未住

康巴什因何在沙漠中崛起？有当地人士告诉记者，东胜老城区缺水是城市搬迁的原因。而无法忽略的是，这座城市因煤而富，其人均GDP直逼香港，雄厚的财政实力才是沙漠新城崛起的背后推手。

正是这样一座“空城”，其新开楼盘的房价已达6000元每平米。与沿海一线城市一样，这里也充斥着炒房团的身影。但鄂尔多斯市康巴什新区管委会副主任杨满喜4月7日对媒体说，康巴什新区目前入住率低，不能说明房地产市场就存在泡沫。

鄂尔多斯，因资源而勃兴，随之刺激楼市的繁荣。这座人均GDP居于国内前列的城市需要思考的是，城市运营是否能够建立在资源与楼市泡沫的沙滩上。

“空城”房价居高难下

鄂尔多斯人以能在沙化地上如此迅速的建起这座新城感到自豪。2004年前，康巴什还只是片荒漠，两个小村庄不到1400人。2004年新区基础设施建设开始，随后房地产开发陆续展开。

一面临山，三面环河，新城区风水极佳。由快速通道进入康巴什后的景观大道将新区一分为二。

党政机关、公共设施和居住区多位于西侧。党政大楼的背后是成片的西式别墅向远处延伸，看不到有人居住的迹象。除去办公区域，造型现代的公寓、连片的住宅更是随处可见。

宽阔的马路上车多人少，依稀环卫、建筑工人各自劳作。因为是工作日，各党政机关门外室内倒是往来频繁。

景观大道以东则多是产业园区，至今累计注册企业350家。新区东北部还规划有文化创意产业园。这项名为“鄂尔多斯100”的项目2008年启动，将由世界100名设计师设计100栋别墅作为住宅，并建设酒店、工作室等。但是在这超过2平方公里的区域内，虽然设计模型已经有了，但在建的屈指可数。

杨满喜也承认说，现在居住在新区的还多是公务员。

杨满喜不喜欢外界“空城”的说法。他说，老城东胜区70万人从无房到有房并不容易。原先住的公房，或者是没房，后来鄂尔多斯人开始富裕起来，市民才从有一套房到两套以上的房子。

“现在也还没有满足需求。”杨满喜说，新区的住宅已经都售出，也多为鄂尔多斯人购买。虽然现在入住率低，但这是“阶段性的正常现象”，“一年后、两年后你再来看，肯定不是现在这样”。

康巴什新区目前新房均价在每平米6000元左右，该价格已经高于内蒙古“黄金三角”的另外两角——呼和浩特和包头。在呼市的内蒙古大伟海润房地产公司销售总监魏东说，康巴什的商品房的确都卖了，但现在没人住。“市政府从东胜搬迁至新区，也是希望能形成新的居住区，带动新城发展。”

鄂尔多斯学研究会会长奇·朝鲁说，东胜的大学生一个月2000元工资，租个房子就不够吃饭，此地的月租高达每平米50～60元。刚参加工作的大学生和外来打工人员确实买不起、租不起房子，“这部分人怎么用政府特殊政策来进行扶持，是个问题。”

康巴什的最大问题在于人气不旺，但持续上涨的房价却对欲来落户的人群产生强大的“挤出效应”。

青年作家、《伊化报》编辑张冷习对记者说，“这个房价不光工薪阶层无法承受，就是年薪20万的人也无法承受。”

位于鄂尔多斯市一中对面的康和盛世小区地理位置优越，下月才开始预售，上门咨询的人就络绎不绝。小区属鄂尔多斯本地开发商东胜蒙欣房地产公司，共600套售6000～7000元每平米。

置业顾问杨阳4月8日说，前来咨询的人中本地的居多，自住和投资需求大约各占一半。即便对于工薪阶层的购房者来说，价格偏高，但她看好小区的销售前景。“鄂尔多斯有购买力的人太多了。”而附近另一小区翰林苑在2008年开盘不久就销售一空，“新区造好的房子基本都买完了”。

鄂尔多斯另一家经营东胜区旧城改造项目的开发商的销售总监也说，鄂尔多斯人有置业的传统，而在老城区的改造中，也催生出每年3至4万人的购房需求；除了回迁，就是另买新房。“所以不能说康巴什新区就没有刚性需求”。

沙漠炒房团

康巴什唱的“空城计”并不妨碍炒房团活跃的身影。

康巴什新区有没有炒房团？杨满喜的答案是“没有”。但在市场人士看来，情况可能并非如此，而这也是判断泡沫是否存在的因素之一。

“新区房子卖得快，是因为鄂尔多斯人大多以投资心理来买房，而非自住。一个人有三四套房很正常。”大伟海润公司销售总监魏东说，“鄂尔多斯楼市的确存在泡沫。但从资金能力、投资取向来看，至少三五年内，当地房价还会持续涨。”

魏东说，鄂尔多斯的房地产市场是个怪现象，“它不是靠人多(刚性需求)来支撑，而是靠资金来支撑”。他解释说，鄂尔多斯房地产市场是有大把的资金支撑，一是煤炭能源企业资金充足，二是社会闲散资金很多。“有闲钱就扔在这上面。投资心理比较膨胀”。

2003年之后，伴随着鄂尔多斯煤炭开采高潮的到来，资本迅速向房地产涌入，更是与民间高利贷相互倚重，成为彼此的助推器。鄂尔多斯的房地产市场呈现出火爆的局面。彼时，房地产行业是民间金融的最大目标。

呼和浩特市厂文房地产经纪公司孙屹曾表示，高峰时期鄂尔多斯房地产业85%的资金来自民间资本，尤其是高利贷。开发商敢于借高利贷造房子是因为房价一直在上涨。

2005年，当地民用住宅均价为每平方米1200元。2006年涨至1800元，2007年飙升到3000元，东胜区房价逼近5000元。

而到了2008年，受金融危机影响，鄂尔多斯赖以生存的煤炭价格暴跌，房地产业失去了资金助推。同时由于宏观调控和需求释放等因素，鄂尔多斯楼市开始下行。

彼时的魏东推销呼和浩特的楼盘必去两个省内城市：包头和鄂尔多斯。鄂尔多斯的投资客是许多楼盘的重点营销对象。但2008年再去推销的困难已是越来越大，鄂尔多斯人买房兴趣骤减。

2009年初至今，楼市经历从回暖到再一次的快速增长，康巴什新区和东胜区的房价均在每平米6000～7000元。而鄂尔多斯因煤而富的程度可想而知。当地民间流传说，鄂尔多斯身家过亿的富翁有1700多位，其中三分之二来自于煤炭产业，三分之一来自房地产。而房地产业的原始资本积累也往往来自于煤炭。

一时间，“鄂尔多斯炒房团”的名声已与温州炒房团并驾齐驱。习惯上，鄂尔多斯人先是在本地和呼市置业，再往北京和海南发展。

魏东2009年就接触过鄂尔多斯的炒房团：一个团队十几个人，一掷千金会买下整栋楼，比如北京的数家酒店就是这样被买下改造建成。

魏东做出最坏的判断说，如果鄂尔多斯的煤炭资源枯竭了，房地产赖以为继的资金量发生变化，鄂尔多斯房地产市场才会真正难以为继。“当然海南也曾经存在泡沫，也破裂过，但是还是复苏了。”

大型在建项目随处可见