房地产业宏观运行状况综合指标测度研究

□文/江 波

中国房地产业从1988年房改到取消福利分房，再到现在房地产业全面繁荣，走过了20年的历程。这20年间，中国住房条件发生了翻天覆地的变化，现在80%以上的家庭拥有了自己的房产，在城镇人口大量增加的前提下，城镇人均住房面积从1978年的不足7m2升至27m2。但怎样保持房地产业健康有序地发展，不仅事关民生，也是关系着我国宏观经济持续稳定的发展。这就有必要对房地产业的宏观运行指标进行测度，然后根据结果及时采取相应的调控政策，把可能的危机控制在萌芽状态。

一、房地产业宏观运行状况指标的选择

房地产业涉及诸多职能，主要表现为供给职能和投资职能。所以，反映房地产业运行的指标可分为供给类指标、需求类指标、投机价值指标。

1、供给类指标。供给指标主要监测供给是否过度冲动，是否出现投资过热。监测的依据可与整个宏观经济的发展进行比较，主要指标可以是:房地产投资占GDP的比重、房地产投资增长率与GDP增长率之比、房地产贷款占全部贷款的比重、房地产贷款增长率与全部贷款增长率之比、房地产空置率。

2、需求类指标。需求指标主要是监测真实需求情况，可以从需求与价格的关系来衡量，主要指标可以是:房地产价格的增长率与居民收入增长率之比、房地产价格增长率与GDP增长率之比、房价家庭收入比。

3、投机价值指标。房地产投机需求是客观存在的，投机需求是与投机价值相关的，反映投机价值的指标可以是房地产销售价格与租金的比值，即租售比。这类指标还包括:住宅空置率、房价升幅与GDP升幅的比值等。

二、房地产业宏观运行状况综合指标值的确定

由于反映房地产业宏观运行状况的指标众多，需要运用数学的方法综合这些指标值，得出一个能直观反映当前房地产业运行情况的综合指标值。

1、指标标准值区间。为了反映房地行业的运行状况，需要确定一个标准值做参考。这里可以参考国外以及我国之前行业运行状况反映的指标值，确定在房地产业健康发展时，各个指标的标准值区间——（底限标准值，高限标准值）。

2、指标指数的计算

首先，把指数分为5个区域，即低速区（指数<0）、健康区（0<指数<1）、高速区（1<指数<2）、危险区（2<指数<3）、严重危险区（指数＞3）；

其次，根据指标实际值与各区域标准值的比较，判断指数处于哪个区域。

计算指数值:

对于健康区、高速区、危险区:

3、综合指标指数值

综合指标指数值=∑单项指标指数×权重（指标权重根据情况确定，概略时可取平均）

这样，通过综合指标指数值能比较准确地反映各个指标体现的房地产业宏观运行情况。比如，综合指标指数值为2.3，则说明该地区房地产业发展过热，需要引起政府和相关企业注意。

三、结论

总而言之，房地产业涉及众多行业的发展，已经成为我国的支柱产业。保持房地产业健康稳定的发展已经成为国家保持经济发展的重要一环。同时，作为房地产企业和金融机构也需要对行业的运行状况保持持续的关注，以便及时针对市场变化作出相应的对策。本文通过指标法计算综合指标值来检测房地产行业的运行状况是当前众多方法中比较客观和直接的方法。

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