基于价值工程的住宅精装修方案成本控制

黄创斌

0 引言

哥本哈根会议后,一场绿色低碳住宅革命正悄然展开,作为低碳生活的重要突破口,商品房全面推行精装修的话题再度拉到台面上来。2010年,无论是市场发展还是政策推动,精装房在全国范围内的蔓延之势已愈发明朗。

2002年建设部出台《商品住宅装修一次到位实施细则》并在全国推广精装修住宅,但是精装修在推行的过程中也遇到了许多的问题,其中最值得关注的问题是“如何实现装修成本的有效控制与消费者个性需求相协调”。综观问题的实质,就是如何进行装修方案的成本控制,才能使装修在降低成本的同时又能满足消费者的需求,而需求(功能)与成本的关系,正是价值工程研究的主题。

1 价值工程

价值工程(Value Engineering)是“通过各相关领域的协作,对所研究对象的功能与费用进行系统分析,不断创新,旨在提高所研究对象价值的思想方法和管理技术[1]。”

价值工程中所述的“价值”是一个相对的概念,是作为评价事物有效程度的一种尺度。这种尺度可以表示为一个数学公式:,其中,V为价值;F为研究对象的功能;C为成本。

2 住宅精装修的定义

精装修是指房屋交房前,套内所有功能空间的固定面铺装或粉刷完成,厨房、卫生间的基本设备全部安装到位,精装修房是已经完全脱离生产过程,基本满足居住使用要求的商品房,消费者对住宅主体不需要进行顶、墙、地的装修施工,只需要经过配套的家具、饰物、用具、用品的陈列和摆设就可居住[2]。

3 基于价值工程的住宅精装修方案成本控制模式

3.1 对方案进行价值工程分析

初步设计的方案功能与成本会有不同程度的不匹配,可以通过价值工程来进行功能的优化以及成本的有效控制[3]。依据《住宅装修一次到位实施导则》,装修的功能主要有:F1美化室内空间,F2利用和再塑室内空间,F3隐蔽结构及设备,F4提高住宅物理性能,F5提高住宅实用性,共5个功能。

不同的客户需要,各功能的相对重要性不一样,需要进行目标客户的市场调查;为提高市场调查效率,采用基于市场调查的0～4两两比较打分加权平均法来确定功能重要性系数(权重),其流程如下:

1)建立评分模型。

对Fi的5个功能的相对重要性两两评分,如图1所示。

Zij通过功能横向比较重要性得到,其中4—重要得多,3—重要,2—同等重要,1—不如重要,0—远不如重要;如F1与F2相比同等重要,则Z12=2。可以将这些用文字表达,形成一个完整的调查问卷。

2)进行问卷调查,并统计结果。

3)计算Fi各功能的重要性系数。

Fi各功能指标的重要性系数wFi=Fi功能比较得分和÷功能比较得分的总和。其中,i=1,…,5。

3.2 功能现实成本C的计算

功能现实成本的计算是将产品或部件的成本换算成功能的现实成本。精装修工程分为:天棚工程、地面工程、墙柱面工程、门窗工程、家具工程、水电气安装工程、厨卫设备工程及其他工程[4]。这些工程在不同程度发挥着精装修的各项功能,将功能与工程配对后,将分项工程成本分摊到各个功能上。下面以某案例进行说明,某装修方案成本估算为41000元,其功能现实成本计算见表1。

表1 功能成本计算 元

3.3 功能评价值F的计算

功能评价值F可以用目标成本来表示,是指可靠地实现用户要求功能的最低成本[5],根据市场调查,目标客户群较接受的装修价格是在35000元～40000元之间,将35000元作为该户型装修方案的目标成本。根据前面的功能重要性评定,Fi各功能相对重要性系数为:wFi,其中i=1,…,5=1,按权重分配目标成本,见表2。

表2 Fi各功能的目标成本

3.4 计算功能价值 V,分析功能成本的合理匹配程度

根据前面的功能评价值F(目标成本)和功能现实成本C,可以得出计算功能价值,以及成本的降低幅度,见表3。

表3 功能价值与成本降低幅度的计算

由表3可以看到,多数功能的价值系数均小于1,形成这样结果的原因一方面是方案的现实成本40776元比方案的目标成本35000元大得多,另一方面则是方案本身各成本与功能不够匹配;其中较突出的是F1功能,从表3中可以看到该功能价值系数较低,成本可降低幅度达到了2908.2元。

3.5 确定价值工程对象及改进方向

对装修方案进行价值工程分析,就是使每个分部工程的价值系数尽可能趋近于1,即各个功能与成本尽量匹配。为此,确定的改进对象是:

1)功能价值系数 V低的功能。

2)成本降低幅度(ΔC=C-F)值大的功能。

3)功能价值系数 V明显过大的功能。

根据表3计算的各功能价值及成本降低幅度,我们集中精力,将价值工程研究的重点放在F1和F5这两个成本降低幅度大的功能上。

3.6 优化改进

针对选择的价值工程对象,寻找F1(美化室内空间)以及F2(提高住宅实用性)这两项功能现实成本过高的原因,尽可能创造多的改进措施,形成一系列建议案,如将防水石膏板吊顶改为天棚榉木天花(拼花)等。

同样地,地面工程,墙柱面工程等也有一系列的建议案,这里不一一列举,最后,将这些建议案和保留的原方案项组合整理,得到优化后的装修方案,该方案成本估算30846元。

优化后的方案比原方案节约了近1万元,而该方案相对应的户型在整个小区中有500多套,也就是说整个优化方案使项目节约了500多万元,故实际应用效果明显。

4 结语

精装修房是未来商品房的发展方向,而目前我国价值工程界在这方面的研究并不多,因此,提出应用价值工程对精装修方案进行成本控制方法,形成一个较为清晰的工作模式和流程,为以后价值工程在精装修领域的推广和应用提供参考。

[1] 全国造价工程师执业资格考试培训教材审委员会.工程造价计价与控制[M].北京:中国计划出版社,2006:186-187.

[2] 建住房(2002)190号文件,商品住宅装修一次到位实施导则[S].

[3] 石瑞平.价值工程分析法在建设项目优化设计中的运用[J].西部探矿工程,2005(7):144-145.

[4] 王淑珍,赵邦宏,张润清,等.资产评估统计与预测(下册)[M].北京:中国财经经济出版社,2001:189-192,210-217.

[5] Liu Guiwen,Shen Qiping,Li Hengshen,et al.Factors constraining the development of professional project management in China's construction industry[J].International Journal of Project Management,2004,22(3):203-211.