武汉市经济适用房供应现状研究

殷 萍

（华中师范大学 经济学院，湖北 武汉 430079）

1 武汉市经济适用房供应历程

1.1 从经济适用房建设启建到住房保障体系全面建立（1994～2002年）

武汉市在住房保障体系的建设一直走在全国前列。1994年，武汉市在全国率先实施经济适用住房建设。1998年，市政府依据《建设部，国家发展计划委员会，国土资源部关于加快我市经济适用住房建设步伐的通知》，进一步加快了建设步伐，并按国家政策将单位利用自有生活用地建设的职工集资合作建房纳入了经济适用住房建设范畴，从1998年开始，市政府将经济适用住房建设工作列为政府一级目标进行考核。2002年，武汉市正式启动廉租房制度建设，至此“以面向中低收入家庭的经济适用住房为主，以面向国企困难职工家庭的集资建房为辅，以面向最低收入家庭的廉租住房为重要补充的三条住房保障线”的住房保障体系全面建立[1]。

1.2 从经济适用房建设飞速发展到“武汉模式”的形成（2003～2006年）

武汉市自2003年以来，逐年加大经济适用住房建设规模（见表1），2003年下达计划63.7万m2，2004年下达117.39万m2，相当于2003年的一倍，2005年分三次下达了共计265.21万m2的建设计划，在2004年的基础上又翻了一翻，2006年下达了362.53万m2的建设计划，相当于2004年和2005年的计划总和[2]。4年来，武汉市经济适用房（含集资建房）累计开工面积达789.03万m2，竣工面积达399.26万m2。

表1[3]2003～2006年经济适用房计划情况表（含集资建房） 万m2

2005年开始，武汉市全面推行经济适用住房网上登记，计算机摇号和签约网上备案工作，进一步从程序上保障了经济适用住房销售的公平，公正，公开，避免出现排长队购房和倒卖购房资格证的现象。总登记号950号的沈作明第一个拿到经济适用房的购买权。2006年12月30日，武汉市丽华苑经济适用房项目率先在全国推行经济适用住房摇号现场电视直播和网上直播。此后建设部领导对武汉市的工作做了高度评价：“武汉经济适用房建设管理工作走在全国的前列，电视直播摇号销售操作科学、规范，体现了公开、公平、公正，武汉经验将写进建设部全国培训教材，作为武汉模式在全国推广”。[4]

1.3 经济适应房的供应目标规划（2007～2012年）

在向社会公布的《武汉市住房发展“十一五”规划》中，确定了“十一五”期间建设经济适用住房1200万m2的目标，明确了经济适用房供应比例占整个住宅供应量的25%左右。根据《武汉市建设规划与住房建设年度计划（2008-2012）》规划期内，廉租住房，经济适用住房17.50万套，建筑面积1025万m2；其中，2008 年 316 万 m2，占 31%；2009 年 200 万 m2，占19%；2010年 170万 m2，占 17%；2011年 170万 m2，占 17%；2012 年 169 万 m2，占 16%[5]。

2 武汉经济适用房供应中出现的问题

2.1 经济适用房“适用性”不足

经济适用房的“适用性”最多体现在住房内部空间满足了居住要求，但是绝大部分“经济适用房”区位偏远，配套设施不足。2009年冬天，武汉市的经济适用房销售遭遇了寒冬。武汉两城区经济适用房预售登记开始后，4个经济适用房项目有3个供过于求。除了后湖君安花园的103套房子有158人登记，其余三处“黄埔人家·长江明珠”、“城开·天兴花园”、“紫润明园”出现滞销，特别位于武汉市江岸区孙家矶的天兴花园成为不受欢迎的小区，108套房源仅仅只有15人登记。原因是天兴花园小区前面就是菜地，周边也没有居民小区，路还在修，没有公交车直达。而君安花园位于后湖，周边配套相对成熟。由此可见，地点偏、交通不便、生活配套不足成为经济适用房“不适用”的主要原因。表2为武汉市空置经济适用房统计表。

表2 武汉市空置经济适用房统计表（按企业资质等级分）m2

2.2 经济适用住房供不应求

2007～2008年，符合武汉市经济适用房保障标准的城市户口家庭119603户，按照《武汉市解决城市低收入家庭住房困难发展规划（2007-2010）》要求，按经济适用住房（含租赁经济适用住房）户均建筑面积60 m2计，共需要经济适用房717万余m2。而2007年，2008年经济适用房竣工面积不足260万m2。近年来武汉市旧城改造工作的推进，经济适用房面向拆迁户的比例增大，面向社会供应的比例有限。通过对2006年2月至2008年5月武汉市公开发售的22个经济适用房项目进行统计，公开发售的经济适用房的套数只占总套数32.6%。而登记人数却远远高于公开发售的经济适用房的套数。自2005年推行摇号购房以来，绝大多数项目的供求比例都在1∶10以上。因此根据一项民意调查，在住房方面最希望政府采取的措施中，多建经济适用房占34.48%，位居榜首，其次才是限价房。

2.3 经济适用房价格偏高

2009年武汉市经济适用住房销售的最高限价为，多层2680元 /m2，小高层 2820元 /m2，高层 2950元 /m2。2009年武汉市享受经济适用房住房保障家庭的人均可支配月收入为906元以下。按照2680元/m2的价格购买一套60 m2的经济适用房，总价差不多16万元，符合保障条件的三口之家按月人均可支配收入906元计算，若将其全部花费在住房上面要近6年的时间才能购买一套经济适用房。因此存在一部分人虽然取得了经济适用住房的购买资格，但是却无力购买经济适用房的情况。

3 总结和建议

3.1 经济适用房空间的合理分布

武汉市新建经济适用房的地段多处于发展期，交通配套、生活配套还很不完善，在未来5年的规划中，廉租住房、经济适用住房占据了25%的整体供应比例，在住房建设上，应借鉴英国公共住房建设的经验提高经济适用房的质量和适用性。如英国住房政府的规定每年新建的住房要达到两点标准：一是面积比现有水平大，二是科技含量要比现有水平高。另外英国政府新建住房采取分散建房的途径，即政府通过规划手段，强制要求新的住宅建设项目必须有一定的低收入居民住房。这个比例一般占项目建设总量的15%～50%[6]。因此，应当合理的安排经济适用房的空间分布，解决居民交通不便，配套设施不足，避免经济适用房空间上的隔离带来的社会阶层的隔离和心理上的隔离。

3.2 扩大公共廉租房的建设

由于经济适用住房供不应求，不能满足庞大的中低收入者的需求，缺乏相应的退出机制，因此存在严重的缺陷。由于公共廉租房制度具有社会救济，保险，福利的特征，并且易于建立退出机制，建议借鉴德国的公共住房制度，扩大廉租房的覆盖面，适当提高经济适用住房的租赁比例，使得“人人居有其所”。德国政府通过多年实践，也认识到真正的低收入群体是买不起房的。德国并不存在购买“经济适用房”这一说法，而是大力推行出租形式的保障性公共住房，并对低收入者进行房租补贴，以“补”为主。

3.3 稳定经济适用住房的价格

2009年与2008年的武汉市经济适用住房销售的最高限价相同，即多层2680元/m2，小高层2820元/m2，高层2950元/m2。比2007年经济适用住房最高销售价格相比提高了，增幅为0.73%左右。而2008年武汉市城市居民人均收入为16712.44元，增幅为16.4%。如果人均可支配收入的增幅低于经济适用住房价格的增幅，那么将会有越来越多的人买不起房。因此，稳定经济适用住房的价格，使得城市人均可支配收入的增幅高于经济适用住房的价格的增幅，才能使得越来越多的居民能够买得起房。

[1]武汉地方志办公室.武汉改革开放 30年鉴（1978-2008年）[M].武汉：武汉出版社，2008.

[2]武汉建设年鉴编委会.武汉建设年鉴[M].武汉：武汉出版社，2007.

[3]武汉建设年鉴编委会.武汉建设年鉴[M].武汉：武汉出版社，2007.

[4]武汉建设年鉴编委会.武汉建设年鉴[M].武汉：武汉出版社，2007.

[5]陈培生.武汉房地产年鉴[M].北京：中国大地出版社，2009.

[6]张永岳.国际房地产概述[M].上海：上海人民出版社，2004.