房地产开发项目投资决策分析

2010-06-05王文进马霞霞

水利与建筑工程学报 2010年1期

曹蕾,王文进,马斌,马霞霞

(西安理工大学水利水电学院,陕西西安 710048)

0 引言

随着我国房地产业的不断发展,各种房地产相关法律法规不断健全,国家宏观调控的力度不断加大,同时消费者也越来越理性的进行投资消费,房地产行业正式进入微利时代。工程成本作为生产建筑产品的必要投资,成为房地产开发单位控制成本赢取利润的重中之重。过去单纯依靠增加销售收入或者压缩资金周期而不重视工程建设成本的盈利方式,将逐渐被严酷的竞争淘汰出局。所以,本文将结合工程实例研究房地产开发项目投资决策分析的问题,使整个工程投资得以巧妙地控制[1]。

房地产开发项目投资贯穿于项目的各个实施阶段。在这全过程投资中,由于其投资大、风险高、产业链长、周期长,而不同的阶段影响工程项目投资的可能性不同,具体见图1[2]。所以,必须搞清楚哪个阶段是投资控制的重点和关键,这样才能抓住重点,把住关键,不放过弱点,实行全过程控制,把建设项目投资控制在预定的投资估算目标内。

1 决策阶段投资分析

投资决策阶段是对拟建项目的必要性和可行性进行技术上、经济上的论证,对不同建设方案进行技术、经济比较和判断,并做出决定和选择的过程。项目工程投资决策阶段的技术经济指标的确定,对项目的建设投资有重大影响,特别是建筑规模、内容、建筑水平的确定,即装修的标准、配件的标准、设备的选用等,直接关系到工程投资的高低。因此,在投资决策阶段要做好市场研究、技术研究和效益研究三方面的工作。

图1 不同建设阶段影响建设工程投资程度的坐标图[2]

1.1 决策阶段投资控制

在基本建设投资决策阶段,项目可行性研究和评估对投资控制具有决定性作用。通过做好可行性研究,使项目的投资决策工作建立在科学性和可靠性的基础上,从而实现项目投资决策科学化,减少和避免投资决策的失误,提高项目投资的经济效益。

在优化设计的基础上,应准确地编制投资估算,确定一个合理的投资限额,保证投资估算起到控制总造价的作用。建设项目具备投资者要求达到的功能是投资控制的前提,所以投资限额的确定,不能单纯考虑减少项目投资费用,而应研究如何以最低的投资达到必要的功能。不能仅考虑项目的一次性投资,还应考虑工程交付使用后的经常性费用,如经营费用、日常维护修理费用、使用期内大修理费、局部更新费用、甚至考虑使用期满后的报废、拆除费用等。也就是说要考虑质量、效用、功能、美观、寿命、周期和使用期费用的综合经济指标。功能相同时,全寿命费用最低是投资方案的最佳方案[3]。

2 设计阶段优化设计投资分析

设计是对拟建工程在技术和经济上进行的全面安排,是工程建设计划的具体化,通过设计工作使建设工程的规模、标准、组成、结构、细部构造等各方面都确定下来,是进行工程招投标和组织施工的依据。它既不能突破投资估算,又必须保证建设项目满足质量及使用功能的要求,它是技术与经济相结合的过程,有着承上启下的作用,是投资控制的关键环节。可以说,设计工作是工程建设的首要环节和灵魂[4]。

2.1 设计阶段投资控制

建设全过程各阶段投资控制不是等同的,设计阶段是最重要的,设计是工程项目付诸实施的龙头,是工程建设的灵魂,是控制基本建设规模,提高投资效益的关键。它是投资控制的重点。设计阶段投资控制已有成熟的理论,那就是在设计中运用价值工程和采用限额设计。

3 施工阶段投资控制及节约成本

建设实施阶段就是把设计图纸和原材料、半成品、设备等变成工程实体的过程。由于建设工程具有投资额度大、建设周期长、质量要求高、产品的单件性与多样性受政府的政策、客观条件及自然环境影响等特点,造成了此阶段工程造价控制的复杂性及控制的难度。尽管在建设工程设计阶段作了充分的准备工作,制定了投资控制文件,完善了施工图纸,但毕竟是纸上谈兵。因为在施工过程中必定还有许多不可预见和变动因素,增加了造价控制的难度。在实际的工程中,应采取各种有效措施加强建设实施阶段的投资管理,对管好用好资金,提高投资效益有着十分重要的意义。

3.1 施工环节的成本控制

施工环节的成本控制主要应注意施工现场成本控制、工程变更管理和工程索赔的控制三大方面。由于市场变化与市场把握的原因,施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动,而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。

3.1.1 施工现场成本控制

施工阶段需要投入大量的人力、物力、资金等,是建设费用消耗最多的时期,浪费投资的可能性比较大。因此,精心地组织施工,挖掘各方面潜力,节约资源消耗,仍可以收到控制成本的明显效果。但仅靠控制工程款的支付是不够的,应从组织、经济、技术、合同等多方面采取措施来控制成本。

3.1.2 工程变更管理

方案在工程项目的实施过程中,由于建设单位要求、设计质量、施工技术、现场环境、合同执行等各种情况的变化,导致工程设计文件、工程数量、施工顺序、施工进度计划等需要经常变化,所以,应特别重视加强变更管理的工作。

3.1.3 工程索赔的控制

索赔是工程承包合同履行中,当事人一方因对方不履行或不完全履行既定的义务,或者由于对方的行为使权利人受到损失时,要求对方补偿损失的权利。

一般承包商可索赔的具体费用包括:人工费、材料费、施工机械使用费、分包费用、工地管理费、利息、总部管理费、利润等。在控制索赔时,主要是要做好索赔费用的计算。

4 竣工结算阶段投资核算及固定资产建账

工程竣工决算是造价控制的最后一个环节,业主方应及时将施工单位提交的竣工资料送到审计机构进行审核。审核应对照施工图、竣工图、施工合同书、设计变更、现场签证等进行核对。看手续是否齐全,设计变更、现场签证是否有重复。是否按合同条款进行决算,还须到工地现场核对竣工图与现状是否一致等。同时还要熟悉掌握定额,各种费用文件及取费标准。实事求是地进行竣工决算[5]。

建设项目的竣工决算应包括从策划到竣工投入使用的全部实际费用。它对于总结分析建设过程的经验教训,提高工程造价管理水平和积累技术经济资料,为今后制定类似工程的建设计划及投资计划提供依据和经验,都具有重要的意义[6]。

4.1 竣工结算阶段的审计管理

在工程竣工验收结算时,建设单位对承包商递交的竣工文件:招标文件、中标人投标文件、合同(总、分包合同)、竣工图纸、设计变更、工程联系单、现场签证及相关会议纪要等资料入手,对合同条款、隐蔽验收记录、设计变更签证进行核对检查,按竣工图核实工程数量以及清单项目、结算单价的审查和各项费用的计取。

4.2 房地产开发企业固定资产核算

固定资产核算是固定资产管理的重要环节。认真做好固定资产的核算工作,可以保护固定资产的完整并促使固定资产的充分利用。这对发展房地产开发事业有着重要的意义。房地产开发企业固定资产的核算,主要包括以下几个方面:

(1)正确及时地反映固定资产存在的情况和增减变动,考核固定资产的保管和利用情况;

(2)正确计算固定资产的损耗价值,将它计入有关成本、费用,保证固定资产简单再生产所需的资金,并实现收入与费用的正确配比;

(3)正确及时地反映固定资产的修理费用,将它合理地计入有关成本、费用,考核固定资产修理计划和修理费用预算的执行情况;

(4)定期对固定资产的现有数量和使用情况进行清查盘点,查明盘点盈亏的原因,并按照规定作出处理,防止损坏或盗窃,确保固定资产完整无缺,做到账、卡、物相符。

5 工程实例

以某地区的建设项目为例,针对项目在决策、设计、施工和竣工决算等阶段的情况,对整个项目的投资管理进行分析研究。

5.1 工程概况

该项目总用地面积13026.73 m2(合19.54亩),共8幢,均为6层砖混结构,小区容积率1.5,建筑密度27%,绿地率30%,建筑面积34429.29 m2,建设高度18 m,总投资3609×104元。

5.2 项目投资决策研究

本房地产项目在项目拟建前,对项目的市场、资金等问题进行了全面的技术经济论证和评价,最终确定出项目可行的最佳方案[7]。

5.2.1 项目市场分析

随着国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入,城镇面貌得以不断改善,人民生活水平有了很大提升。该地区良好的房地产市场环境,政府对项目公司开发该项目的鼎力支持,居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等,这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。该项目的潜在需求量大。项目有较好的周边环境(包括自然、人文,交通等环境)。

5.2.2 项目投资资金来源

由于工程的费用较大,因此,建设项目资金来源主要由建设单位自筹、银行贷款、销售收入三种渠道筹措解决。三项资金合计3069×104元,具体见表1。

表1 项目投资资金来源

5.2.3 项目经营方案选择

目前,该开发项目全部采用对外直接销售的形式,为了快速回收建设资金和及时产生经济效益,因此结合周边楼盘的销售情况、销售价格以及本项目的市场定位,确定本项目的基准价格:1#～5#楼房、地下室价格均为1270.86元/m2,6#、7#楼房、地下室价格均为1759.65元/m2,1#～7#营业房共52间,价格另行确定。楼层价差调节如表2所示。

表2 楼层价差调节

5.3 优化设计投资研究[8]

为了保证设计不会突破投资估算,又能保证建设项目满足质量及使用功能的要求,在设计过程中,对项目的开发规模、建筑方案和施工技术等运用价值工程和限额设计的理论进行了方案比选和论证,确定出开发建设方案。

5.3.1 住宅设计

该项目住房有两种户型,一种为座北向南,面积为89.964 m2、90.137 m2、95.442 m2;另一种为座东向西,面积为91.462 m2、95.323 m2、91.348 m2,以上两种户型均为两室两厅。

5.3.2 公共设施配置

按照城市居住区公共服务设施设置标准,合理配置小区各项公共服务设施。沿街均设置一层的沿街商铺。在项目二期开发用地内设置幼托。小区会所设置在小区内,靠近大门主入口,小区的水泵房、消防和生活水池等设备用房和消防控制中心、安保中心布置在一期高层地下室中。

5.3.3 建筑风格

该建筑外观设计要新颖、大方、适用,并且有小区特色。建筑造型以人文气息的现代风格为主题,整体突出一种自由浪漫的建筑情调,风格清新、典雅,给人一种耳目一新的感觉,给住户一种自豪满足感。

5.3.4 市政工程设施规划

充分重视市政工程设施的基础支撑作用,小区市政基础设施规划与周边市政设施和管网有机衔接,并严格按照有关的工程技术规范进行设计和建设。

小区各项地面设施除了满足功能上的要求外,在规划时,将其作为空间构成要素进行布置,并在建筑形式上要求与住区总体建筑风格相协调。

小区的市政管线全部地下敷设,以创造优美的空间环境。并且尽量一次敷设到位,本区的给水、排水、电力、电讯、燃气、有线电视、宽带网络、环卫等设施,管线的详细设计和综合将在施工设计阶段进行具体深化和落实。

5.3.5 环保设计

小区内设有大面积绿化,为小区居民提供优美的环境和新鲜的空气,并有利于防尘降噪。地块生活污水经二级生化处理后排入污水管网。

5.3.6 节能设计

为了降低建筑物能耗,实现建筑节能,提升建筑品质,实现居住环境的高舒适性,本工程屋面保温层采用100mm厚憎水性膨胀珍珠岩板,窗采用塑钢窗中空玻璃,正负零以上采用承重多孔砖,外墙内表面做50mm厚挤塑泡沫板,楼梯间墙体采取50mm厚聚苯板内保温。建筑中公共走道的公用照明采用自动开启、关闭的节能灯具。

5.4 施工阶段投资总结

在施工过程中,由于存在许多不可预见和变动因素,采取了以下几种措施加强实施阶段的投资管理,有效地控制了施工环节的成本。

5.4.1 加强投资的监督控制

投资的监督控制是本阶段重中之重的工作。其主要任务是检查各项投资计划是否实现。比如同样的材料设备,由于产地档次不同,价格相差很远 ,就是同样品牌的设备由于销售代理级别不同,价格也有差别。

5.4.2 注意工程施工工期

工期控制不仅关系到房地产开发企业和施工企业的切身利益,还涉及到第三方——购房者的利益,是一个连环套,一节影响一节。因此,房地产开发现场管理人员要督促施工企业结合工程实际,编制切实可行的施工组织设计和进度计划,以确保工程按进度计划顺利竣工交付使用,避免因延误交房而损失违约金。

本工程历时240 d,由两个建筑单位承包,一个承包1#、2#、3#、6#四幢楼,另一个承包 4#、5#、7#三幢楼。

5.4.3 完善隐蔽工程现场签认手续

隐蔽工程是随着施工进展而发生,并在结算中较难掌握的项目,尤其在基础设施项目,隐蔽工程的变更多,数量大,影响投资比例大,隐蔽后不易复查。应从以下几方面引起注意:凡是清单项目中有规定的项目不得进行签证,现场签证必须具有甲方驻工地代表和施工单位有关负责人双方签字或盖章;现场签证内容要明确,项目要清楚,数量要准确;认真的对现场签证逐一进行审核,对不合理的签证予以废除,做到既堵塞漏洞,又公正合理。

5.4.4 加强设计变更的管理,严格控制设计变更,杜绝“三边工程”。

对确需进行工程变更的内容,应严格按工程建设变更程序办事,如变更内容超过原投资计划的10%,则必须报原审批机构批准,以调整投资计划,否则任何人不得擅自变更。

在工程项目施工过程中设计变更是不可避免的,特别是一些工程设计不是很深入,施工工期短的项目变更会更多,多数变更都会导致投资增加,严格控制工程变更是控制投资十分有效的方式之一。对于本项目而言,设计变更项不到10项,对工程投资的影响也不是很多。比如,将1#、2#楼“结施2”中补充“桩基施工前,在承台梁底满铺300mm厚3∶7灰土隔水层,压实系数大于0.96,范围为外墙轴线以外1500mm内。桩灌注完毕后,桩周灰土补夯”。

5.5 竣工阶段投资总结

本项目在竣工结算阶段,自己的造价专业人员会同专业工程咨询管理公司进行工程结算审核,对工程各种环节中发生的各类合同、协议、设计变更、各种签证和竣工资料进行仔细复查、计算、汇总,并核对定额子目和费率套用是否正确,各种材料差价是否按合同要求计算,力求使工程结算做到准确无误。本项目建设概预算与竣工结算金额对比如图2所示。

从图中可以看出,该项目实际完成投资增加了360.9×104元,其中建安工程增加投资328.41×104元、室外附属工程32.49×104元。实际完成投资较预算增加的具体原因分析如下:

5.5.1 建安工程前期费用增加

(1)工程设计费。概算设计费用32.5×104元,实际40.6×104元,增加投资8.1×104元。

图2 预算费用与竣工结算金额对比

(2)工程监理费。概算设计38.55×104元,实际发生49.23×104元,增加投资 10.68×104元。

(3)项目开发管理费。由于建设模式的改变导致建管费用增加投资20.26×104元。

5.5.2 材料价格上涨

概算编制期价格概算价格为2006年材料价格水平,而本项目在2008年建设。2008年水泥、砂子、钢材等主要建筑材料大幅度上涨,是造成造价超概算投资的原因之一。例如:2006年水泥单价为260元/t,施工期水泥单价为320元/t;原本计划购买本地砂,而施工期变为用外地砂,外地砂到场价115元/m3,本地砂到场价 50元/m3。2006年钢材单价为3200元/t,施工期钢材单价为4000元/t。