房地产调控:走向何方?

11月14日，国务院总理温家宝在澳门考察时针对中国房地产调控问题表示，“这件事确实很难，你看内地，左一个(国)十条，右一个(国)五条，就是压不下来。……这里有多方面的因素，也很复杂，如果真的买不到房，可以考虑用先租的办法”。为温家宝的表态作注脚的是国家统计局12月10日发布的数据，11月份全国楼市呈现“量升价涨”态势。这也意味着，自今年4月份以来开始的严厉的房地产市场调控政策遭到强阻，是否推出新一轮的调控政策正在酝酿中。

要调控，就要了解调控的目标是什么？房价高涨源于“98房改”，但将人们买不起房的抗议归罪于“98房改”也是不恰当的，至于憧憬之前的“福利分房”年代则更远离实际。福利分房无法解决“居者有其屋”的问题，有着严重的效率扭曲:住房供给严重不足、居住条件恶劣。同时因为住房的权力配给，伴生着严重的不平等。正是在这种情况下，1998年7月3日，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(简称国务院23号文)，我们也可以清楚地看到“98房改”的基本设计:

房改的基本思路是将住宅市场分为两个部分:商品住房和保障性住房:前者是完全市场化的操作，政策目的在于刺激供给和改善质量，增加住房市场的效率；后者明确了经济适用房和廉租房在保障体系中的各自供应对象，分别以政府补贴和政府保障的方式解决住房问题，以确保社会公平。可以说，“23号文”从住宅市场的效率与公平分别做出了规定，确立了房改的效率与公平原则，是一个相当不错的制度设计。

所以房地产市场调控的目标应该很明确:其一，保障商品房市场的快速、优质、大量的供给，增加效率，让有钱人有房、有好房可买；其二，保障低收入群体的居住问题，为其提供有基础生活保障、廉价的福利性住房，让穷人有房、有可靠的住房可住。

回过头来看，房地产市场发生了什么？保障房市场基本缺失，至今仍缺乏系统化的保障房体系，并且地方政府积极性极低，政府在保障房投资率低和补贴范围小且不谈，其间腐败率还很高，基本丧失了保障房的功能，还派生出大量的公众不满。在这种情况下，所有的住房需求就都集中到商品房市场，政府政策和民众需求都赋予了或要求商品房市场必须承担保障房的功能。但商品房的特性决定了它不可能是每个人都能承担的起的商品，房地产调控便开始周期性的发作，至此，房地产市场完全紊乱。

基于对中国政府调控的一贯思路，我们或许应该更早一步料到今天的结局，而不应该“只猜中了前头(开始房改)，却没猜中结尾(调控乱局)”。“98房改”以及后来的土地招拍挂制度赋予了政府攫取税金和土地出让金的权力，也加上了“保障居民基本住房需求”的义务。但转型中的政府，在权力不受制约的情况下，总会在市场的名义下放弃政府责任，又以调控为名圈钱、捞利，在房地产市场“越调越恐”、越调做扭曲的情况下，政府的土地财政收入却是节节攀高，屡创佳绩，以至于我们不得不怀疑，房地产调控是不是政府为了让自己可以多捞一笔？

看今天的房地产格局，数轮调控使市场和购房者心态扭曲异常，房地产调控的下一步应该走向何方？或许问题并不在市场，而在政府，也就是说政府必须清楚地知道自己应该做什么和能做什么。依“98房改”的思路，政府应该对商品房放松管制，尽可能地促其市场化，减少土地、投资等审批限制，毕竟擴大供给才是“98房改”的核心；而保障房而更多体现政府作为，无论是投资、土地供给，还是相应的限制套利等腐败行为的制度设计。这些国内外均已有着成熟的实践和经验可供推广或借鉴。同时政府应该明白，商品房市场容量己经无比巨大，其市场走向远非政府所能左右，更多的市场干预，换来的可能只是市场的倒彩。换句话来说，房地主调控的下一步更应该着眼于让政府“不做什么”，或许更有利于解决当前的调控乱局。(聂日明为上海金融与法律研究员)