地产“寒冬”能否再现?

陈宜飚

中国的高房价终于引发政府部门的担忧。随着中国国务院“新十条”的频发，政府采取措施进一步抑制房地产市场投机的意志已经不再令人怀疑。接下来的问题是，地产是否将会迎接新一轮的“寒冬”?

从4月中旬两周的中国A股与香港市场情况来看，情况似乎已经不言而喻。

内房股成烫手山芋

政府要求提高二套房贷款首期成数及按揭息率的消息最早于4月15日在香港市场出现，并在次日(周五)在市场广为宣传，令当天的内地地产股成为重灾区。香港的投资者对房地产类股票提前打上重折，并导致港股全数回吐了当周的升幅。例如中国海外(00688.HK)全周跌10.4％；华润置地(01109.HK)全周跌11％；合景泰富(01813.HK)全周跌9.3％；富力地产(02777.HK)全周跌11.7％；世茂房地产(00813.HK)则全周重挫12.5％。

然而最坏的情况还没有出现，在限贷措施提出仅两天，国务院便赶在4月17日(星期六)发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(新十条)，细列了十条新的政策，重拳打压房地产。新规指出，地方政府可以采取临时性措施，限制每位投资者在一定时期内的房产购买数量。同时明确表示，对贷款购买第三套及以上住房的，如果要发放按揭贷款，银行应当“大幅度提高”其最低首付款比例和贷款利率，对此国务院尚未给出具体目标，但对于第二套住房的家庭却明确要求首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；此外，国务院还表示，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

毫无疑问，上述政策在随后的周一(4月19日)令内房股再度成为重灾区，当天华润置地(01109.HK)重挫5.5％，成为当天跌幅最大的蓝筹股。中海外(00688.HK)也走低3.7％。此外，富力地产(02777.HK)、合景泰富(01813.HK)分别重挫8.04％和7.6％，雅居乐(03383.HK)则下挫7.3％。

种种迹象显示，中央对旁地产价格的快速上涨正越来越感到担忧。因为此前的数据显示，3月份中国70个大中城市的房价较一年前上涨了11.7％，这是中国于2005年7月开始发布这项数据以来的最大涨幅。

很明显，政府4月16日通知的目的，是要鼓励地方政府和银行更加严格地控制提供给投机性房产交易的信用贷款。国务院的通知明确表示：“住房问题关系国计民生……更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。”

值得注意的是，通知进一步提出“稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制”，“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任”——这种提法也是过去罕有的。

笔者认为，在上述政策中，“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”是最为严厉的一项措施，对抑制房价会起到立竿见影的效果。

效果如何还需观察

国务院的决心已经勿庸置疑，但实际效果如何，房地产市场是否会进入“寒冬”，笔者认为尚需观察一段时间。毕竟还不能把资本市场上的“利空反映”等同于房地产市场的走势预测。

为什么这么说?如果从价值投资角度来看，不论是从租金回报率、住房空置率还是房价收入比等业界分析师运用的指标来看，中国大部分一线城市，包括一些二线城市的房地产价格早已脱离了其现实，泡沫的破灭只是时间问题，寒冬的到来几乎是不可避免的。

但用“几乎”而不是“绝对”，是因为“新十条”对于房地产市场的实质影响还需观察一段时间——笔者注意到，中央并没有明确指出哪些城市适用上述政策，也没有对第三套房贷款提出具体指标，因此上述政策是否会被地方政府及银行认真执行仍然需要观察。

此外，房地产股票价格主要是受公司业绩因素的影响，同时也受到市场流动性的左右。“新十条”的效应目前只是多集中于流动性层面，即投资者将资金撤出了这个板块，它是否会对房地产企业造成实际的盈利困境，还取决于房地产市场上的买卖双方力量。

这里有三个因素需要关注，一是民均可支配收入的增长是否会持续高速；二是住房的刚性需求是否会减少；三是购房者的心理预期是否会发生变化。

从收入来看，中国经过长达30多年的和平稳定发展，人均收入普遍出现稳定上扬，这种上涨基本能掩盖生活必需品的价格增幅。之所以不少人愿意做“房奴”，就是因为每月偿还按揭之后的余款仍可以维持家庭的正常支出。只要这种现状能持续，仍然会有大批人愿意过房奴生活。接下来值得警惕的不仅仅是高房价，还有人民实际的生活成本。当有一天人们对生活必需品的价格上涨觉得异常敏感的时候，市场承受能力已经接近极限，届时将会加速房地产进入“寒冬”，或是延长“冬季”。

从刚性需求来看，国人狂喊房价过高也是一种信号，显示人们仍然对房地产有刚性需求。需要指出的是，国务院新十条的政策主要是针对那些房价上涨过快的城市。在这些城市，住房的刚性需求被高房价泡沫埋没，因此才产生了一定的社会问题。笔者认为，国务院的新十条目的不是在于全面打击中国的房地产价格，而是将上述价格不合理城市的刚性需求重新释放出来，从这个角度来说，这个政策在刚性需求得到满足时会否持续也是一个问题。

中央的政策能在多大程度上奏效，还取决于最后一个因素：购房者的心理预期变化。一旦那些炒房团受到新十条的打击之后心理底线崩溃，或是购房者预期中央的打击将带来长时间的楼市调整，很可能具备刚性需求的购房者也会持观望态度，这会加剧房地产市场的寒冬效应；但反过来，如果这个“新十条”并不能有效阻止房价上扬，或是在阻止一段时间后被地方政府或是银行用各种“对策”敷衍，可能会令房价出现报复性的反弹。

从近日的情况看，调控政策强压之下，楼市已经出现大变。京沪深楼市均出现了激增的抛盘，在上海，一些楼盘扎堆集中开盘，并推出各种名义的打折促销；在北京，则爆出某炒房客一次抛售20余套房源的新闻；而过去一年房价涨幅最大的城市之一深圳，则出现了更为明显的价格调降迹象。

展望未来，比较有可能的是，在上海、北京、深圳等一线城市，以及像杭州、福州、南京这样涨幅过高且地方政府态度较为强硬的二线城市，楼市将会较快进入“寒冬”，但持续多久，还需要看中央政策的持久性如何。如果上述政策能持续有效执行，不排除本轮调整周期会超过2007年的行情。