王石的挑战

周政华

王石伸开双手,青筋暴露,满是水泡和红色的勒印,有些地方还擦掉了一层皮。

“方法不对,手才会这样,刚刚从划双桨改为划单桨,还没完全适应。” 再过一个月,王石就要和他的万科队友参加香港国际赛艇邀请赛。

在与《中国新闻周刊》记者见面的十几个小时前,这位万科董事会主席还在上海东方绿洲水上运动中心挥汗如雨,忙着8人单桨18公里的训练。当晚,王石在微博里写道:“闷热汗淋漓,未淋浴匆匆机场路。”

“登山告一段落”

王石是一个喜欢挑战极限的人。

今年5月,60岁的王石第二次登顶珠穆朗玛峰,成为征服这座世界第一高峰的最年长的中国人。不过,下山途中,他被喜马拉雅群山的壮丽风景所吸引,摘下了雪镜,结果还未下撤到山腰,双眼就流泪不止,险些失明。

“登山满足了我的虚荣心,但稍微把握不好,带来的就是死亡。” 王石说,以后,登山就要告一段落了。”在这方面,王石似乎少有遗憾,早在2006年,他已经攀登过世界七大高峰,徒步穿越过南北极,成为户外界中完成“7+2”(七大高峰和南北极)的唯一一名中国人。

王石创造的纪录还不仅限于登山。在中国,50岁以上单板滑雪选手只有四个人,“我就是其中之一。”此外,王石至今依然保持着中国滑翔最高海拔纪录。不过,这位极限运动健将也承认,躺在铁棺材一般的滑翔机里,感觉并不好受,“但比起登山来,这根本算不了什么”。

说起这些往事时,王石的嘴角会浮起一丝微笑。眼下,他的爱好重点又转移到海上。

为了备战香港国际赛艇邀请赛,王石每周都会参与沪杭两地的赛艇训练。目前,中国仅有的两支赛艇都来自万科,分别设在上海和杭州。

“中国赛艇的竞技水平称雄亚洲,但是民间的基础却很薄弱。”王石说,万科成立赛艇队,某一方面也是为了推动中国从竞技体育向全民体育转型。

但转型谈何容易?始于1999年的 “北大—清华赛艇对抗赛”,曾号称要成为“百年赛事”,如今十年不到,就已偃旗息鼓。不过对于喜欢挑战的王石来说,赛艇不过是他的另一项“攀登计划”。

可说起房地产来,这位探险家的轻松便瞬间一扫而光,口气也变得婉转隐约。在“政策”这座高峰面前,登山老手王石更多时候选择了顺应形势。“我也不是算命先生”,王石极少预测房价。每临地产调控,王石的一言一行、万科的一举一动又常常成为行业的风向标。

在过去的三十年中,王石以超乎寻常的前瞻性和敏锐性,得以在政策与市场这两根钢丝绳间巧妙地保持平衡,他充分利用中国从计划向市场经济转轨中赋予个人的最大自由和机会成就了万科,把这个昔日经营科教仪器进出口的贸易公司,成功转型为中国最大的房地产开发企业。

但是,房地产却一点也不像珠峰,谁也不知道它的顶峰在哪儿。

“调控已经到位”

坐在万科北京分公司宽大的会议室里,王石更愿意谈谈他的航海梦想,“如果不做企业,我会选择当一名海员”。事实上,驾驶着万科这艘巨轮航行,并不比王石计划后年起航的无动力帆船环球航海更轻松。

在王石身后的大楼里,数百名员工忙碌的身影,无疑不在提示着这样一个现实:眼下正是 “史上最严厉地产调控”进入最为纠结的胶着期。

地产商又开始像2008年那样勒紧裤腰带了:从8月底起,各大商业银行已经停止对开发商的贷款;银行与信托之间的合作也被政府叫停,这曾经是开发商在银行贷款之外最主要的融资渠道;如今,谁也没想到上市房地产公司的增发计划也被堵死。

这两个月,先是招商地产主动撤销增发计划,随后,世茂股份、华业地产、苏宁环球、中航地产的增发计划也先后落空。万科也不例外,9月15日是万科百亿元增发计划的最后期限,由于尚未获得证监会批准,这一融资计划也宣告失效。

“宏观调控是必须的。”王石表示,实际上前年底到现在,货币还是比较宽松的,在这种情况下要进行房地产这样的调控,调控到相当的水平,不仅仅需要勇气,而且确实需要智慧。

王石赞赏国家调控的智慧,同行则羡慕万科的销售业绩。万科对外公布数据表明,今年前八个月,万科在全国销售收入已经达到近570亿元,比去年同期增长了近4成,其中8月份单月销售突破了100亿元,刷新了房地产企业单月销售纪录。

如今,位于北京房山的中粮万科长阳半岛项目,已经成为房地产业内的销售经典案例。2010年7月24日,在北京楼市一片冷清中,长阳半岛项目推出的一期854套房源当日全部售完。

长阳半岛单日售罄,实则源于万科制订的降价策略。对于这一位于北京远郊的项目,万科在最初的对外宣传的每平米均价是15000元,但最终开盘价却降至13500元,这一价格甚至已经与周边的“两限房”价格相去不远。彼时,北京通州、大兴等郊区一些新盘均价仍死守两万元底线不降。

事实上,在历史上的历次地产调控中,万科均采取了主动降价策略,效果也很明显:一方面配合了国家调控政策,另一方面也确实起到了回笼资金的目的。2008年,全球金融风暴来临之前,王石就意识到房地产市场的不稳定因素,启动万科全国范围内的降价。

但降价又难免不触及到地方政府的财政利益,同行也不欢迎这种打破“价格同盟”的做法。

王石在回忆2008年万科这一段经历时说,“我至少有三个没想到。首先没想到,从2007年四季度,万科率先在全国刮起的‘降价风,这一选择,会让整个业界如此反感,招来竞争对手的小动作;第二,没想到降价会招致一些地方政府的冷眼,在一些城市的开发商会议上,万科竟然不被通知参会;最后,没想到主动降价会得到如此好的市场效果,消费者愿意埋单。”

而今年的楼市回暖已经初露端倪。据搜狐焦点房产网统计,8月北京楼市近100个楼盘中,33个楼盘涨价,比7月增加12个;降价楼盘为11个,比7月减少20个;53个楼盘的价格未动。

“目前调控已经到位。”王石说,在目前这样一个情况下,CPI上升的压力比预期还要大一些,货币这么多,能宏观调控到这个局面,已经是相当难能可贵,“如果政策持续性下去我觉得是相当不错的,因为很多的政策要有滞后性”。

不过对于房价的后续走势,王石依然认为,那应该是“算命先生干的事”。

“别人不做,就我们来做”

一如对探险活动的追求永不疲倦一样,王石也时刻为另一个问题所困扰:“一年销售500亿到600亿元,对于万科来说就已经是一个门槛,再往上怎么走?这是我所担心的。”

确切地说,王石的担心主要有两点,一是万科的摊子铺得这么大,建筑质量如何保证。二是住宅市场总有饱和的一天,专注住宅业务的万科未来增长前景在哪里。

王石很早就想到了解决方案——推进住宅产业化。

十多年前,王石去日本时发现,东京当时有这么一批专门生产住宅的企业,它们把建筑工地从传统的尘土飞扬的施工现场,搬到了机器轰鸣的工厂里,传统建筑被拆分为不同构件,在工厂生产,然后再运输到现场组装,像拼装积木一样盖房子。

事实上,日本的这种住宅产业化的做法,最早始于上世纪60年代初期。当时由于住宅需求急剧增加,为降低高昂的劳动力成本,一些企业就开始考虑提高建筑过程的机械化和自动化水平,于是不经意间推动了住宅产业化。此后,日本人发现这样的做法不仅可以节省劳动力,同时还能加速建筑速度,并且大量降低耗材,建筑垃圾也减少了很多。

“中国劳动力的价格迟早也会涨上去的。”王石说,前两年建筑工地一个木工的月薪大概是3000到4000元,现在出一万块都未必能招到人。更重要的是,采取住宅产业化的做法,在建筑过程中能够大量减少水、电、特别是木材的消耗。

中国建筑业协会统计表明,目前,中国全社会40%的能源被房地产建筑业所消耗。据王石介绍,如果采用住宅产业化的做法,仅木材一项的消耗将减少80%以上。

此外,住宅产业化还将大大缩短工期,能够加快企业资本周转速度。比如位于深圳的万科第五园5期,采用工业化建造,从开工建设到完全封顶,并做好外立面,用时仅仅5个多月。而深圳同样业态的项目,工期一般在一年半左右。

但现阶段在中国推进住宅产业化还面临一个致命的问题:成本比传统建筑方法每平米高出数百元不等。尽管如此,2007年,王石还是决定在上海的金色雅筑项目上马住宅产业化的试点。

这再次挑战了房地产业的惯性思维。完工后的金色雅筑项目,曾出现一些质量问题,这也暴露了中国试验住宅产业化所面临的种种局限:上下游配套不足、技术工人缺乏、产品成本造价过高。

对此王石也不得不承认,万科的住宅产业化推进得非常吃力。

原来,住宅产业化在日本、美国是一个庞大市场,拥有从混凝土构件和制品、轻质板材、室内外装修等完整的设备供应商体系。但在中国,却缺乏类似的供应商,大部分的构件都需要依靠万科自给自足,熟悉住宅产业化施工的工人非常少。

但王石并没有停止挑战。此后,万科又在北京、天津、上海、深圳等城市陆续推出了自己的工业化住宅项目。随着节能减排上升为国家战略后,王石意识到住宅产业化的绿色、环保特性与国家提倡的方向相当契合。于是,一度陷入停滞的住宅产业化再度启动。

这一次,王石不再是选择一两个项目试点,而是宣布从今年起在北京和上海新开工的所有项目都按照住宅产业化方式施工,100%达到住房和城市建设部公布的绿色建筑最高标准的三星标准。

在推动绿色住宅上,更多的开发商选择了观望,万科再次成为独孤的实验者。王石表示,眼下绿色住宅还不构成万科涨价的理由。但他相信,消费者迟早会接受这类环保建筑的概念,并愿意接受相应的溢价。

“住宅产业化总是要有人来做的。”王石说,别人不做,就我们来做,只要规模上去,成本自然就会降下来。 ★