中国楼市显现庞氏骗局

杨永欣

庞氏骗局(Ponzi Scheme)是一种最古老和常见的投资诈骗，由一个名叫查尔斯·庞齐(Charles Ponzi)的投机商人“发明”，他当年称，购买欧洲的某种邮政票据，再卖给美国，可以赚大钱。

国家之间基于政策、汇率等因素，很多经济行为是普通人不容易搞清楚的；而他又以高回报率为诱饵，因此成功吸引到大批投资者。之所以能承诺高回报率，是因为他用后来投资者的投资去偿付前期投资者的回报。骗局要持续下去，投资者必须无限量地增加。但这是不可能的。大多数人都有贪念，在高回报率面前，理性会自然让位；即便知道投资面对高风险，但却无法摆脱“现在不入场就错失机会，最后一个投资者不会是我”的心态。

中国楼市近期显现庞氏骗局的“阴影”。不是说中国楼市是个骗局，而是说它已到了一个需要后来投资者的投资去偿付前期投资者回报的地步。

据报道，北京高校的一名教授赖伟民从2007年6月开始，在全国讲课之余，走访了60多个城市的150多个楼盘。他发现，投机购房超过8成。

最近笔者到海南采访其楼市，在鲁能地产蓝色椰风的项目推介处，售楼小姐重点介绍的是该项目的升值潜能，以独栋别墅为例，2007年开盘时，每平方米售人民币(下同)7000元，今天其价格已涨至3.2万元。她说，项目其实没有什么租赁市场，平时一般也没人住，大多买家都把别墅当“投资兼季节性度假使用”。

在广州未来的中央商业区珠江新城里，房价近期可说“一周一个价”，但问题是，这里的房租却没有相对地增加，晚上到这里的新小区观察，不难发现很多空置着的单位。很多买家在珠江新城里投资不是为了自住，而是看好它今后成为中央商业区后的房价升值潜能，房子现在能租到什么价钱、能不能租出去都不重要。

中国很多地方都有房子卖得出，但租不出的情况。这种现象值得关注。一个稳健增长的楼市，得由一个健全的租赁市场来扶持着，以经济理论来看，一间房子的价值其实是它未来总收入(租金)的净现值，有如一只股票。

而一个城市的房价要持续攀升，则必须有发达的金融业或其他工业为后盾，只有这些领域的成功人士才愿意、有能力支付高昂的租金，从基础上扶持房价的增长。若有很多卖出后但空置着的房子，一个新的庞氏骗局(也可称泡沫)或许已开始逐步扩大。

中国政府也看到了“危机”，近日出重拳调控楼市。不过，单靠出重拳调控楼市是不足够的，中国现在面对的主要问题是，富裕的中国人有钱没地方投资，因此即便提高二套房首付率、甚至停止对第三套房贷款，也未必太有效。中国现在急切需要的是更多的投资渠道，例如更健全、更规划的股市，降低投资者在那里投资的风险；鼓励更多实际的投资项目，包括企业债券、房地产投资信托(REIT)等。

中国人有钱了，若没地方投资，楼市庞氏骗局只会越来越大，等它被识破时，后果不堪设想。