万众瞩目:多方博奕下的中国房地产走势

本刊编辑部

编者按：伴随中国30年改革开放的不断深入推进，中国的房地产业也取得了翻天覆地的变化，尤其1998年全面住房商品化改革以来，中国房地产业已成为国民经济的重要支柱产业，地方财政的重大收入来源，人民生活质量的重要依托和百姓财富的最重要载体。正因如此，我国政府对房地产业高度重视，根据不同历史阶段国际国内政治经济形势需要，多年调控已尝试了“十八般武艺”，1998年刺激住房消费，2002年控制住房供给，2005年遏制需求，到了2008年又刺激需求，2010年增加供给，调整结构，抑制投机、投资需求。

但经过今年两轮密集政策出台调控，全国房价尤其一线大城市房价仍难按下其高涨的头，迄今为止，中国房地产业尤其住宅业已成为中央政府、地方政府、开发商、国内外投资投机者、普通民众最大经济利益的一次重大博弈，也成为广大民众与既得利益集团的一次新的正面较量，因此，房价合情、合理、合法与否已成为考验我们执政党执政能力和智慧的一张不容回避的新试卷。

伴随着改革开放的浪潮，中国的房地产业经历了30年的跌宕起伏，随着2010年房地产市场各种政策密集出台，房地产市场在繁荣伴随着躁热中多方博弈的局面愈发激烈。那么，博弈的焦点主要集中在哪些方面？由此产生的后果对今后有何影响？我国房地产未来走势如何？

十月新政加速了市场变化

纵观最近一年楼市的变化，从今年1月10日“国十一条”拉开楼市严控政策序幕，到4月14日“新国四条”及4月17日“新国十条”严厉调控政策的出台，2010年上半年楼市可谓政策调控力挽狂澜。“其精准的政策定位和震撼的执行决心，成功地扭转了市场预期，取得重大阶段性调控成果。”

“新十条”实施后，东部大城市受政策影响比较明显，成交量下降，价格上涨被遏制甚至向下松动，中西部地区也开始显现成交量下降。可见，严厉的调控政策最重要的作用，就是市场参与者包括地方政府、企业、买房者改变了高度一致的“房价还会上涨”的预期，市场上投机、投资型购房欲望快速减少，理性购房氛围逐步增强。十月，契税征收调整政策已经开始落地执行，让房地产市场的交易进入一度的冰谷状态，如北京出现了个别购房人因最低首付比例由20%增至30%而放弃购房的现象。上海对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款，但会以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，加快建立健全房地产市场体系和住房保障体系。

房产博弈四大焦点引人关注

或许，随着时间的推移，房屋销售量将会有所增加，加上政策倾斜对投资性购房的限制，刚性需求将成为消费市场主体，房地产发展大环境向好。但是，今年以来，房地产市场似乎很是热闹，受房地产市场中各种政策出台的影响，房地产商、投资者、政府及消费者中，一度成为中国房地产热浪中博弈的焦点。主要集中在以下几方面：

焦点一：房产商和消费者的心理博弈

受金融危机影响，2008年我国房地产行业整体疲弱，2009年房地产行业先调后涨，今年欲购房者持币观望。一方面房产商持地硬撑，一方面政府意欲稳市，媒体也因此释放出放大效应，让这场博弈格外激烈。

目前，我国的住房分为商品房、经济适用房和廉租房，其中廉租房并不进入市场。排在第一的商品房在当前的房价水平情况下，购房者的购买力仍难以释放，对于买房，多数老百姓仍在观望。另外，从房地产的功能结构来讲，中高档住房的比例过大，普通住房、适用房、廉价房的比例过低。而在开发商方面，由于2010年国家适度宽松的货币政策，房地产开发企业自筹资金占比较以往有较大程度提高。在资金充裕背景下，房地产开发企业短期内出现大规模的资金困难情况的可能性较小，因此主动降价以加快资金回收动力不足。

“我国人口众多，如果不做或少做经济适用房，总是搞商品房，那么价格要往下降也难。”山西财经大学公共管理学院教务处处长马培生说。此语恰恰切中了令众多购房者心痛的高房价问题。“现在商品房要么是皇家豪宅，要么就是奢华样板间，实际上还是普通住房需要的人多，买房难自然就产生了。”

一方面，购房者期望降，但房产商又为了利益不希望降，对于房价是涨还是降？自然成了房产商们很挠头的问题。也构成了房产商和消费者心理博弈的现状。

焦点二：房产税的力量博弈

在充满变数和猜疑的背后，房产税改革快慢是个博弈的结果，随着十二五规划建议案的提出，这个博弈又平添新变数。

今年10月27日，新华社授权发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议》（以下简称“建议”）。其中少有提及房地产问题，但是却在推进财税体制改革中提到了“研究推进房地产税改革”。

值得注意的是，“建议”中对此一笔带过，而且用语仍是“研究推进房地产税改革”。这与9月29日“国五条”出台时提出的“加快房产税改革试点工作”，并“推广到全国”的提法明显不同。

曾有权威人士表示，房产税改革是一个被推动的工作，中央政府层面并不想在条件不成熟的情况下再出房产税改革，但是出于地方政府和社会舆论抑制房价的呼声，可能会加快房产税试点改革，但一定是限制在小范围内，而且是试点。还有消息称，房产税改革试点将在明年“两会”前推出。

最近有消息还称，深圳市房产税初步将拟定“分类累进”征收模式，即根据家庭拥有房屋套数或面积的不同，制定并征收不同税率房地产税的累进征税方式。至于开征税率，要高于此前专家预测的0.3%-0.4%，将在0.5%-0.6%。

不过，深圳地税局相关人士表示，目前尚未接到房产税要在深圳试点的通知，并否认两个月内试点房产税。但同时表示或会早于上海和重庆。该人士称，由于我国的税权不属于地方，试点城市的选择和试点办法的敲定应该是由财政部、税务总局以及国土资源部等几部委讨论后决定，“最近他们也在开会”。尽管是否试点、采取何种税率，以及执行方法并不是深圳市政府层面能决定的，但对于深圳将早于上海、重庆成为国内第一个房产税征收试点城市的说法，地税局发言人表示“有这个可能”。

对此，任志强的定论是：房产税改革试点推出的力量博弈主要有两种：开发商和调控的博弈；地方政府和中央政府的博弈。

地方政府和中央政府的博弈：

重庆、上海等大城市希望开征房产税，以充实地方财政。而“十二五建议”中也提出，未来.5年财税体制改革将逐步建立省级政府为主导的财税体制，将一部分税权下放，诸如资源税、房产税等可能成为地方税源的税种，地方政府都很踊跃。

另外，地方政府与中央政府就稳定房价的博弈也未结束。地方政府如果开征房产税，而又继续维护地方土地财政利益，并不想稳定房价，就会导致地方房价不但 没降，反而可能会继续上涨。

开发商和调控的博弈：

现在很多开发商认准了政府“限购”的政策不可能持续太久，而大的开发商资金实力又很强，多数就采取了硬扛的态度。

即使房价不下降，房地产市场也会因为房产税改革而出现需求急剧萎缩、房地产市场大起大落等问题，让一些开发商生存不下去。但中国有几万家开发商，各自信息不对称，更有个别地方政府保护，并不能充分理解任志强等的良苦用心，至今未见开发商与政府调控博弈有明显胜负之分。而在中央层面，是否选择在2010年底或2011年初开征房产税，仍然要看房价。

房产税改革推出的主要目的是抑制房价过快上涨。而房价是否继续快速上涨，取决于开发商和政府调控的博弈。因此，房产税改革试点推出时机，还有待于年底的新一轮房地产市场博弈变局。

焦点三：政策和市场的博奕

全球通胀的上升正越来越令人担忧，大宗商品涨价、农产品涨价、生活必需品涨价——房产新政一道道地出来，调控之下还要不要买房卖房？该怎么买房怎么卖房？这是值得百姓们慎重掂量和仔细盘算的。对于政策和市场的关系，从消费者身上感受明显。

（外企陈先生）：改善住房计划“暂缓”

自打2007年儿子出生后，我父母和我岳父母轮流过来帮带孩子，第一套房明显太小不够住。太太早前就有筹划，我家必须购买两套住房，以满足双方父母不定期来沪探视使用。当初购买学区房用的是我的公积金，完成置业计划的一半，太太计划在闵行阳光美景城购置一套更大些的寓所，用她的公积金并享受首套购房利率优惠。学区房可留给双方老人轮流居住，将来也可以作为儿子的老婆本。尽管我俩收入尚可，可从2008年起房价一路飞涨，再购置一大套压力很大，第二套房的计划一再顺延。

近期房价是稳定了，可如今首套购房认户不认人了，物价也在上涨，儿子在长大，早教、营养费用在增加……公积金第二套房的贷款利率也上涨了，即使我们的储蓄没有进股市，闵行较好地段的100平米住宅50%的首付也很难筹出。在确定近期购房无望的情况下，我给老婆去了一封QQ体的申请书：

“亲爱的LP，我们刚做了一个艰难的决定，因不断出台房产新政与我家的改善家庭住房计划有冲突，家庭成员（我和三岁的儿子）决定将改善住房计划暂时搁置。”

（刚从加拿大探亲回来的李小姐）：考虑是否去海外购房

近期，国家对房产市场的调控力度越来越大，预期未来国内房价的上升空间会很小。传闻中，上海还有房产税或物业税的出台，吓死我了！这些天，我正在考虑要不要卖掉普陀区的一套二室一厅住房，然后去加拿大买一套乡村别墅。

但问题是，我近阶段还在上海工作和生活，把房子买到加拿大毕竟不方便。不仅没法居住，还不好管理。要知道加拿大对业主的要求是很高的，草坪是不能没有人修理的。正因为如此，我还在焦灼地犹豫中。

（北京公司白领张女士）：“受伤”不浅，为女儿择校的计划泡汤了

虽然我从不炒房，老老实实、规规矩矩，应该不算政策打击的那种人，但是三套房停贷的政策还是让我“受伤”不浅。

五年前，我们把婚房安在了回龙观，虽然离市区远了些，但也只有那儿的房价还能承受。但后来，随着女儿的出生和长大，我发现房价低的确是有原因的，周边的教育资源真是糟糕，五年来一直没什么进步。

听了同事的意见后，我想在海淀中关村附近买套小面积的学区房，一来很多学校口碑不错，二来又在我单位附近，方便上下课接送。但是那儿的小房型实在太紧俏了，所以只能在中介那儿先挂号排个队，就买那种一室户老公房（三环以内），大概每平米3万元，60平米，咬咬牙贷款100万还能买得动。

可没想到，限购令加限贷令一出，我彻底熄火了。

看着居高不下的房价，要想让房价回到老百姓的承受范围内，调控政策恐怕还任重道远。恐怕政策和市场的这个博弈，还要长久地进行下去。

（投资客王晓）：不炒房的人生怎么过

因为住房，王晓的人生已完全改变。7年前，他只是一个普通的数学老师；7年后，他已是沉浮楼市多年的资深投资客，身家上千万。王晓在经历了过山车般的财富增长游戏之后，他很迷惑：调控之后，楼市是否依然如昨？几年间身家暴涨，他似乎已经不太清楚自己是谁。曾经的梦想和职业规划，发生了断裂。未来的人生，如果没有房子可投，应该怎么度过？

王晓最近两周经常失眠，他上周末刚刚卖掉南山的一套房，现在，他还有2套房在楼下的中介店里挂着，卖不掉，他又不愿意降价。这不是他第一次这么担惊受怕了，2007年的这个时候，他也是这么害怕，那一年，也是政策频出的年份。只要是政策多了，他就很害怕，会在最短的时间里出货。

“如果你经历过2005年营业税调控，2006年90/70调控，以及2007年9·27调控之后，你会怎么想？”王晓说，这3次调控最终的结果都是：房价涨得比调控之前更高更快。不过这一次，9·29新政之后，他没敢这么笃定了。

史无前例的严厉政策，以及立竿见影的市场低迷，令深圳的炒楼客再一次受到明显的惊吓，虽然至今尚未有数据显示究竟有多少投资客在抛售房屋，但大量的市场景象表明，它的确在发生。

焦点四：限购，限贷

先是一户居民家庭只能购买一套住房，紧接着是银行提高按揭贷款率。限购真的可以起到调控房价过快上涨的作用么？市场反应不一，公众各执一词，有人认为，限购令会影响到短期的房价预期以及买卖双方的心理层面，短期是最有效的措施；也有人指出，正因为“限购令”只是一个短期的政策，对房价的打压作用也不是根本性的，为此市场处于深度博弈之中。

一方面，限购令的出台，对部分地区已经初显成效，如广州房地产市场的调控作用已初步显现。从部分地区日均成交情况看，限购令出台后的10月下半月，广州市辖10区一手住宅日均签约211宗，日均签约面积为2.26万平方米；与10月上半月相比分别减少69.1%和67.9%；从“限购令”出台前后各日成交情况来看，新政公布当天，由于部分购房者赶在新政正式实施前签约，令当日签约量增至1748宗；从新政正式实施第一天起，签约量迅速降至562宗，此后签约量一直停滞在每日200宗左右。这说明新政出台后交易量出现了明显下滑，交易价格也出现下降。

另一方面，银行实行的新的贷款利率也导致购房者负担加大，9月29日有关部门出台“新国五条”对房地产市场进行调控后，多家银行总行相应对首套住房按揭成数也作了调整，将最低二成首付提高至三成。

京沪多家银行有关人士透露，日前各家商业银行接到口头通知，取消对首套住房贷款利率7折优惠，仅允许执行同档期基准利率最低下浮15%，即首套房贷优惠利率最低按8.5折执行。这意味着，2008年底开始实行的首套房贷利率7折优惠政策将成为历史。房贷利率政策的这种变化，让消费者充分感觉到了管理层对房地产市场的调控措施不断加码。

分析人士指出，此次取消房贷利率7折优惠无疑会加大购房者支出，有利于抑制投机需求、实现银行信贷风险控制的目的，并相应增大银行利润空间。无疑，这种限购和限贷的手段对市场的活跃却起不到积极的作用。

通胀下的2011年房地产走势

经历了一波三折的全国房地产市场在年末继续被各种消息撼动着，从一季度的量价攀高，随后再度遭遇了宏观层面的政策调控导致市场进入冰点，接着八、九月份市场需求的集中释放，市场再度复苏，九月末二次调控政策的出台，不知使今年房地产市场好不容易画出的“微笑曲线”尚能保持多久。中国指数研究院综合信息显示，目前出台的各地细则各有侧重，但是总体上比较温和，这似乎也为市场打了一支强心针。

回顾一下我们的房地产市场发展轨迹：伴随着中国经济的发展，我国的房地产行业共经历了三个阶段：第一个阶段是从2003年到2008年第三季度，属于稳定房价规范发展阶段，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，房地产的财富性能开始显现；第二阶段是2008年末开始到2009年全年，属于政策鼓励期，一定程度上缓和了由金融危机带来的对房产的不利影响；第三个阶段是今年开始的房地产调控政策，属于政策调整深化期，回归房改初衷，市场逐渐公平、公正、公开，但效果如何仍要观看后市发展。这三个阶段房地产调控政策背后所面临的宏观经济发展的背景是不一样的，房地产调控政策也有很大的差异，也决定了调控的结果可能也不一样。

其实，高房价一直压不下来，一是源于流动性泛滥，二是源于土地财政，地方政府不愿放弃既得利益。在这种局面下，明年的房地产会是一个什么走势？对此，2010中国房地产调控回顾与前瞻报告中，大众的反映不一：79%的网友认为房价仍然虚高;54%的网友认为楼市调控还未见效；71%的网友认为楼市调控仍须加码；13%的网友觉得应维持现有政策；11%的网友认为应转为适度宽松的政策；2%的网友认为应放弃楼市调控。对于本轮调控应持续的时间，61%的网友希望可以持续1年以上；10%的网友觉得调控即将鸣金收兵。对于未来的房价，61%的网友认为会下降，22%的网友认为会继续上涨，17%的网友看平后市。由此可见，消费者对于调控政策的成效仍不满意，仍希望房价进一步下调。

随着楼市调控的深入，专家学者对明年楼市价格走势的看法分歧愈加明显。11月20日，在由中国人民大学经济研究所主办的“中国宏观经济论坛2010-2011”年会上，对于明年房价下跌还是上涨的问题，与会专家们曾展开激烈辩论。中国人民大学经济学院副院长刘元春认为，在房地产新政持续的基础上，货币政策的调整以及房地产调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，从而引发房地产市场全面调整时期的到来，房地产价格将出现接近20%的下滑。预计到明年一季度，房地产资金来源将出现大幅度负增长；由于首付比例、房地产抵押贷款条件的变化，房企的各类杠杆率都出现了下降；但在明年二季度将迎来全面逆转。

央行货币政策委员会委员、清华大学金融系主任李稻葵则认为这种可能性不大，因为房地产市场涉及深刻的体制问题，不是简单一两个政策出台就能够调整下去的。“最有可能的，在一年或半年左右的时间里，出现房地产价格增速下降到和CPI基本同步的水平，这就基本达到了房地产调控的目标。”李稻葵判断。

中国人民大学经济研究所联席所长毛振华与李稻葵的观点不谋而合，他认为，房价上涨幅度保持在适度范围就已经是调控成功了，如果明年房价下降20%，中国经济将会出现很大问题。

总之，过去十年，中国房地产的发展一直很快，大城市的房价也翻了很多倍。很多人担心房价会跌，担心中国会重蹈日本上世纪90年代泡沫破灭的覆辙。不能忽视的是，中国过去的经济发展速度也是史无前例的。无论是经济发展阶段、还是货币环境，如今的中国，都

和当年的日本有很大的不同。所以，有人士预测，“也许我们需要调整一下步伐，让房地产行业迎来“慢”节奏的健康发展。”（执笔：师至洁）