新政下，市场表情素描——兼为房奴支招

娄建

楔子：高科技介入的调查统计数据确实有说服力：据国家电网智能统计系统的数据，全国660座城市大约有6540万套房屋6个月用电数字为零，且其中的部分房屋空置6个月以上。6540万套中还不包括去年底今年初竣工结顶，开发商有意不将民用电接入的新房。如果以户均2.5人计，6540万套住房可供1.635亿人居住。以2008年比2007年城镇人口增加 1288万人计，填满这批空置房屋要12年。以上数据、文字与背后的那些人犹如“蝜蝂”注，他们没有忧虑被压死——房市会有崩盘的那一天。

国务院终于出台的包括提高首付的一系列新政。就是以上述可靠事实为依据的。今年房价疯涨，金融体系堪忧，而开发商置管理层意志于罔闻，置民生于不顾，视维稳如儿戏，在此当口疯涨房价。猜想国家是应该有大棒伺候了！果不其然，甚感欣喜。从金融领域入手，釜底抽薪甚好。如果炒房不假或少假银行之手，那么金融体系将会健康得多。有许多网友对银行执行国务院新政的意愿和能力有怀疑，我觉得大可不必，金融杠杆完全掌控于党中央之手，去年贷款扩容放水为的是保八。今日形势有所不同，只要祭出严令，违规重罚，相信没有谁敢越雷池半步。

国家宏观政策调控下，房地产市场的前景如何？这是眼下包括开发商、老百姓等各方人士共同关注的话题。是周期性的调整，还是行业的拐点？是扬汤止沸，还是釜底抽薪？这次房市调控政策能否成功挤出泡沫，达到如期效果实现软着陆，各界态度各异、表情不一。

投资者 反应是否失态

笔者是一位兼职股民。对资本的逐利嗅觉比较敏感。今年3月70个大中城市房价暴涨11.7%，透支了未来10个月的涨幅；伴随再融资提速、加息预期、希腊主权评级遭下调，一系列利空引发市场连跌；叠加“新国十条”、“国四条”的新政出台，市场悲观的信息凝聚爆发，4月中旬新政以来，万科、保利、招商等龙头股遭遇抛售，连续四周大跌，A股连续20个交易日下行，市值已经蒸发近3000亿元。在经济的周期波动中，正酝酿阶段性“顶”背离趋势。本轮政策性调整的力度犹如地震，已经显示了振聋发聩的作用。

新政政策性“地震”会不会改变经济复苏的趋势，会不会改变股市楼市的同步震荡？房市的不确定给股市的情绪面留下阴影，进一步强化了当前股市的观望气氛。房市成交量突降，资金未见转投股市，因为但凡投资人都认为风险资产是个隐形的总量，存在着“房价/股价螺旋”。

从较长时间段看，资金已连续流出股市。多数基金对大盘持悲观态度，从而加速撤离。就房价而言，上升会增加风险资产的收益，提高股市投资的意愿，股市投资具有更高的流动性。反之，下跌或预期房价下跌，股市投资的意愿也会随之下降——很多人担心，熊市是不是已经到来。

其实，股市房市的关联性很强，两者之间的联动性可以是“跷跷板”——这是乐观派的解读，理由是楼市熄火，资金出逃会进入股市；也可以是“同条船”——这是谨慎派的把持，缘由是房市地震股市遭殃，资金会远离风险，股市房市会联袂下跌。

理论上讲房市新政会驱使部分资金“弃房炒股”，但不会改变今年股市扩容的大趋势，很难推高股市。因为股市在震荡中扩容，几度试图上行突破，都无力而返，市场情绪已经趋冷了。人们看到的房市地震形成的冲击波，对心理无异于雪上加霜，使得虎年股市“虎落平阳”。

但是，房价也难以大幅回落，在政策的直接干预下，未来房价的走势将涨跌互见，从过快转变为平稳。标准是实现每月1%左右的温和上涨。直到房市涨幅企稳，恐慌情绪消除，到那时地产股的良好业绩才会受到关注，地产才能携手金融，再次推动股市上攻。

连做多者的主流声音都认为，本轮政策性地震预计至少持续半年以上，恐怕会拖到第四季度才会停歇。原因就是因为政策的高压，房市的下跌。

开发商 能够挺多久

新政祭出，开发商将作何反应？坚挺，还是妥协？这是一个问题。

多数开发商认为：此轮新政目的是遏制炒房和放缓疯涨的房价，大量刚性需求及改善型需求将支撑楼市走稳，由于2009年通过销售和各种渠道回笼了大量现金，加上近期市场上多数一线城市可售房源较少，所以短期之内房价还将持续坚挺。一位杭州房地产上市公司的董秘表达了此番调控新政“过于严厉”的看法；但认为调整也是他们希望看到的，毕竟需要的是一个可以持续发展的房地产行业，而不是捞一票就跑的投机市场。

而对于房价走势，多位开发商认为随着成交量的下滑，房价可能出现一定程度的调整，但幅度不会很大。定价权在开发商手里，开发商短期之内“不差钱”，不会有太大的降价动力。买房人观望、开发商也观望。一致的看法是现在政府的调控政策可能只是“第一只靴子”，并不确定是否会有后续政策出台，市场究竟往何处去，还需要“走着瞧”。

也有开发商表示，少数项目在前期涨价幅度充分的情况下，可能会尝试打“折”试探市场。但这只是一种营销手段，折扣会适可而止。至于有开发商对在楼盘项目已降价的基础上，对一次性付足全款给予再次打折。其实此做法在本轮政策出台前就在做了，只是被贴上了受新政调控降价的标签。打折幅度保持在以前的水平，没有更深的折幅。

但是，暂时不差钱却难以维持长久。地产开发商一方面销售遇阻，资金回流变慢，另一方面房地产贷款异常严厉，甚至连IPO、增发、发债、信托等其他融资也受到了限制。开发商资金最宽松的日子已经过去。当前，土地出让金必须及时支付，原先炙手可热的楼盘已经卖不动了，去年下半年高价拿地的开发商，已经开始后悔和紧张起来……

炒房客 急抛烫手山芋

日前，地产大佬王石和任志强提出，房价在未来3年还要继续上涨。而牛刀、马红漫等研究者则认为，今年房价会下调，“拐点”已经到来。楼市迷局下，炒房者站在了“十字路口”。现在还能不能买房？有房的是否应尽快出手？

21世纪不动产中介的消息：一名浙江炒房客一次性抛出北京三环某项目的20余套房源，“总价近1.3亿元，折合平均单价为近4万元/平方米，是这几年来该中介公司接手的最大卖单。据该人士分析，在新政压力下，目前投资炒房客虽然抛房，但依然赚得钵满盆满。而手里只有几套房的小炒房客，也把房子先拍了照片挂到中介去出售。高女士在杭州有四套住房，她说现在对房价走势看不准，先挂出去能卖就卖。她在朝辉区的房，4年前买的时候是每平米5000多，现在已经涨到每平米两万多，够满足的了。

而中介公司给出的信息是炒作二手房者注意了，暴跌将从二手房开始。一位从21世纪不动产中介被撤销的庆春东路门店，来到杭州总部的前店长预测，据内部数据，4月中上旬杭州商品房开盘均价为21058元/平方米，相比3月份商品房均价22885元/平方米下跌了8.7%。当月杭州二手房市场房源猛增了4000套，相比之前市场平均水平上涨了50%。二手房源暴增，致使买房的大多转向观望。新政出台后，转变最大的是，2009年杭州二手房市场90%的违约行为都是因为房主认为售价过低而坐地涨价。而今年4月中旬以来，陆续出现房东主动上门降价，幅度高达10%。买房者却宁可支付几万元的违约金，也选择退房观望。

在这次新政中遭受冲击最大的就是二手中介公司。由于挂单卖出者多为早期购入房屋，当时购入价仅为当下房价1/3乃至1/4，现在卖出获利巨大，因而二手房此轮降价空间远超一手房。暴跌将率先由二手房开始，进而影响一手市场，这样的判断不是没有根据的。

购房者 有理由等待观望

展现在购房者面前的楼市，动静不小，却已不红火。疯涨的杭州新开盘楼市也变得低调起来。4月23日，新政出台不到十天，杭州新开的三个项目售楼处的售楼先生、小姐均声称，开盘价有大幅优惠，全款付清最多每平方米可下降1000—2000元不等。在其他新开盘售楼现场，也均可见“2万抵12万”“立减10万”等标语频频出现。然而曾经人头攒动的售楼处内，人流明显不如从前，只有不多的客户看盘。

今年两会前后，杭州6城区（包括萧山城关镇）楼盘价格普遍从原来18000元/平方米-20000元/平方米上涨了3000元-5000元/平方米，而本次降价的正是前期领涨这些楼盘。在电话询问即将开盘的若干个项目中，半数以上明确回答有优惠，最多的每平方米的价格会下调3000元。其中有超过七成的项目表示付全款的客户可以享受9.8折优惠，而贷款购房也能享受9.9折优惠。

房市处于调整期，中心城区的商铺、小户型等依旧有投资空间。其中，商业区、黄金地段的商用房产仍然被认为是首选，但是这部分商业地产的交易量却明显下降了。

在挂牌价和成交量双降的市场面前，人们没理由不驻足观望一下风向。

银行界 不担心引发坏账

房贷新政出台以来，二套房和三套房界定标准有了明确的说法：所谓一套房贷、二套房贷的购房单位是家庭而不是个人。家庭由三种人组成，本人、配偶、未成年子女。另外，房贷新政的二套房认定将“以房为限，而不是以贷为限”，一个家庭只要买了一套房，不管是否从银行贷款，还是贷款已还清，再买房就算第二套房。这与此前执行的二套房以贷款记录判定的标准发生了根本性的变化。

交通银行副行长钱文挥4月29日在一季报业绩说明会上表示，该行房地产业贷款总体风险可控，根据该行近期进行的房贷压力测试结果，如果房价下降30%，该行房地产开发贷款不良率将上升1个百分点，个人按揭贷款不良率将上升0.9个百分点。

数据显示，一季度全国房地产贷款继续增长，其中，个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%，比上年末上升10.3个百分点。除了个人房贷，房地产开发贷款新增3207亿元，季末余额同比增长31.1%。数据说明，一季度房价高涨背后，信贷资金推动因素明显。

4月20日，银监会明确要求各大、中银行要按季度开展房地产贷款压力测试工作。上海银监局数据显示：若以2009年9月30日数据为基准，在房价下跌10%、20%和30%的情景下，信贷不良率将分别达到1.18%、1.51%和2.08%，比正常情况下分别上升0.73个、1.06个和1.63个百分点。

杭州华融担保公司的报告认为，引发银行坏账的爆发点可能不是政府严防的投资客，而是一些违规操作的地产中介的业务员。地产中介业务员信息灵通，上游的楼盘委托中介卖，中介找人先买下来，再卖给下游的购房者，一倒手就可从中挣10来万元。该担保公司经常发现多起按揭合同刚签，房子马上卖掉。新房贷政策出台后，买房的人少了，中介业务员抓在手上的楼盘就变成“烫手山芋”，无法及时抛掉，坏账说来就来了。

但更多业内人士认为，个人房贷发生大量坏账的可能性不大。且新政使贷款成数下降，对银行的信用风险将起更好的保护作用。

从银行业务上看，房产新政或将给零售银行带来一定冲击。房地产成交量的下降将降低按揭需求，虽然二套及以上住房贷利率水平可以提高，银行可以“以价补量”，但难以完全弥补贷款下降带来的利息损失。净息差的负面影响对银行业绩增长的影响会在5%之内。

财税部门 不怒而威引而不发

据最新透露，财税部门的房产税征税预案已经拟就：经营性住房（出租房）及三套住房定性为经营性住房，开征房产税；

如第三套住房已作经营用途出租，按照租赁合同中年租金总额的12%收取房产税；

空置房所缴房产税较出租房要超出3倍；以所持价值100万元的第三套房产为例，最高将缴纳8400元/年的税费；

此政策何时出台只等一声令下。

按照现行房产税暂行条例，个人非营业房产可免缴房产税。但没有明确非营业房产范围。

近两年杭州房屋出租回报率走低，从原来的4%-6%下降到2%-3%，甚至已经接近一年期定期存款利率。按此计算，价值100万元的住宅年租金约为2万到3万元，每年所缴纳的房产税需要2400元到3600元之间。

业内人士相信，房产税政策一旦推行，房屋的空置率会大大降低。楼价将进入下行通道。

已有多套房产的业主表示，如果政府确定要开征房产税。会考虑减少投资分布，出售部分物业。

局外者 看得清与看不清

房地产市场的“紧地根”政策没有改变。从国务院上调二套房首付比例，叫停部分城市三套房贷来看，中央保障18亿亩耕地的决心和土地现行的制度不会动摇，支撑楼市的最大支柱仍然屹立；其次，人民币进一步升值是可以预期的，住房、能源等作为最大的人民币资产，其价值仍然存在；第三，中国城市化的进程方兴未艾，远未结束。

说楼市已出现拐点是站不住脚的。重要的是2010年将无可争议地成为本轮房地产运行周期的节点。等此轮房地产热潮退潮后人们会发现，正是在2010年，中国楼市在充满争议中走进了新的运行区间。

中国房地产行业迎来前所未有的政策调控，着力点是打击投机，清理不合理需求。没有人怀疑此波政策的威力，但政策成效与负面影响，值得关注。

政府一刀切的调控政策误伤了不少有“刚性”改善型需求的人，有人原来住两居，现在因为孩子大了，想换套三居，肯定要先买房才卖掉原来的房子。这就会被认定为二套房，政策抑制了诸如此类合理刚需求。

执行新政过程中至少会出现三种规避对策，一是已有开发商表示替购房者垫付一成首付；二是“中国不缺身份证”；三是银行客户经理与房产中介私下合作，以“假离婚”等各种形式，将二套甚至多套房客户包装成首套房客户。

相关机构还缺乏与房地产相关的基本数据，比如居住十年以上的记载、住房情况数据统计、房屋普查结果，缺乏真实、全面的数据就难以判断、制定科学的政策。

要配套进行金融、税收、土地制度和住房保障制度的改革。政府对于房子的政策应该有两个：房地产政策和住房保障政策，要让中低端的居民有房子住，让财富阶层有更多的投资出路。但现在似乎只有房地产政策，此次新政如果还是调控房地产，其结果就可能没戏。

人们担心失之于宽的问题出在地方。新政要求建立考核问责制，明确稳定房价和住房保障由省级政府负总责、城市政府抓落实。中央调控楼市的决心和力度，给地方政府很大的压力。然而中央把房地产当做民生问题，而某些地方政府则是把房地产当做经济问题。土地出让金和税收是地方最关心的。中央和地方利益的不一致，导致许多很有针对性的调控政策到了地方就难以执行。

房奴们 最关心减负

房贷新政实施后，新购二套房贷首付和利率大幅提高。有银行规定已购的二套房客户也要上浮利率。作为房奴，无不担心贷款负担从此大大加重。对此，房贷“减负”的建议很吸引眼球：

存量贷，提前还贷是上选。最好的节省利息办法就是提前还款，让欠银行的钱尽可能地少。不过对于手中资金并不充裕随时都可能有大额支出的借款人来说，在贷款本身负债率并不高的情况下最好不要提前还款。

贷款人必须了解银行贷款合同中对提前还款的规定。不少银行规定一年后提前还款可以免收违约金，但一年内必须缴纳违约金。违约金的比例也有高有低，有的规定收取不低于实际还款额三个月的利息，有的则收取提前还款额的3%。如果违约金比提前还款省的利息还多就不合算了。

不能一次性提前还完所有余款，可以选择提前还部分，并在保持月供不变的情形下，缩短剩余还款时间。因为影响贷款利息的因素有三个，除了贷款利率和贷款金额，还有贷款时间，贷款时间越短，支出的利息就越少。

首套房，巧妙选择房贷产品。银行的贷款产品很多，利息计算公式也很复杂，贷款者需掌握一个基本的计息原理，贷款利息=贷款利率×占用贷款资金的时间×占用贷款资金的金额。想节省利息，就得从公式中的三个因素想办法，要么降低利率，要么减少贷款时间，要么减少贷款金额。

常见的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法。前者按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份，每个月还款额度相同，但其中本金的比例是由小到大。后者每月等额偿还本金，那么贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减，支出的总利息比等额本息法少。

二套房，可选固定利率贷款。目前，加息的预期越来越浓，银行理财师推荐二套房贷使用规定利率贷款。固定利率房贷确实可以帮助购房者在加息周期中节约贷款利息支出。不过，对于贷款购买首套房的市民，不宜办理固定利率房贷，如果市民按揭购买第二套房，那么办固定利率房贷则比较划算。这位专业人士认为，现在都在严格执行第二套房贷款政策，购房者的贷款利率必须上浮10%。如果以目前个人房贷基准利率5.94%计算，上浮10%以后就为6.534%，假如央行在今年内像某些专家预期的那样加息0.54个百分点，那么明年第二套房贷款利率至少要达到7.074%，在这种情况下，显然办固定利率房贷更划算。

理财品，按月提取还房贷。目前持有联名卡的北京公积金缴存职工可以约定按月提取公积金。职工可视个人情况选择每月一提、每季度一提、每半年一提或者每年一提。房贷专业机构“伟嘉安捷”提醒贷款者，要尽早办理相关手续给自己新增收入来源，每月提取公积金，可以用来还房贷，缓解月供压力。

公积金，巧用理财产品省利息。目前各银行还为贷款者推出了相关的理财产品，打理平时的闲钱。贷款客户向房贷账户中存入闲散资金，即被视为提前偿还贷款本金，当日即可从计息基数中抵消，从而实现节省利息。目前，深发展、建行、招行、中行、民生等银行也有此类产品，如“存抵贷”、“存贷通”、“房贷理财账户”等。适合一些资金流动量大，且流动频繁的房贷客户。

开发商中的捂盘者和炒房者中的惜售者——“蝜蝂”们，请注意了！时局难料局局新，识时务者为俊杰。新政之下，死扛恐怕是过不去的。明智之举是见好就收，等下之策也应该与政策互动，顺势而为，一步一步进入调控的轨道吧。