“迪拜危机”阴霾正在飘向中国

■/本刊见习记者 李 拉

“迪拜危机”阴霾正在飘向中国

■/本刊见习记者 李 拉

迪拜繁华梦的破灭，为目前房地产泡沫不断吹大的中国敲响了警钟。

在“迪拜债务危机”全面爆发之前，迪拜不仅仅是建筑史上的奇迹，更是一个看上去永不破灭的楼市神话。然而，神话宣告破灭后，随即带来的是房价骤跌，众多投资者所购豪宅或物业均遭大幅贬值，曾于2009年年初就已受挫的浙商再次遭受重创。他们在迪拜楼市的投资已损失近半，粗略估计超过20亿元人民币。

一、迪拜危机发生的背景及原因

（一）危机背景

2009年11月25日，迪拜财政部突然宣布，由政府持有的迪拜世界公司及旗下的房地产分支棕榈岛集团将推迟偿付数十亿美元的债务至少六个月，以便进行债务重组。棕榈岛集团是负责开发超大型人工岛度假胜地“棕榈岛”的企业，必须在12月14日前向阿拉伯的投资者偿还35亿美元的债务。据纽约时报估算，“迪拜世界”的对外债务高达590亿美元，占迪拜总债务的74%。

2007年，“迪拜世界”斥资51亿美元，购入美国娱乐业巨头米高梅公司近10%的股份。但后来，米高梅的股价从当时的84美元一度降至16.8美元。迪拜其它投资公司花费近30亿美元购入了德意志银行和渣打银行的股份，但这两家银行的股价也大幅缩水。迪拜近年来大举投资国际金融业，在金融危机持续的影响下，迪拜的投资出现严重亏损，为债务危机埋下隐患。

迪拜执行的本国货币迪拉姆与美元挂钩的政策也使此次迪拜的债务危机雪上加霜。从2008年到2009年，美元的贬值导致迪拜和海湾地区物价飞涨，通货膨胀率连续数月高达两位数。美元的贬值引发迪拜经济的衰退，加剧了迪拜债务危机。

（二）主要源自房地产业过度开发

迪拜虽地处中东，但却并不盛产石油，探明的石油储量仅有50亿桶，据估算继续开采20年后便将枯竭。于是，这让迪拜的一大半经济集中在房地产上。

国有企业“迪拜世界”经营范围包括港口运营、房地产开发、旅游休闲、经济自由区运营、私募基金、大型折扣店、航空项目、证券交易和金融服务等领域，在世界各地推进大型项目，实现了膨胀式的高速发展。据披露，过去4年多来，迪拜以建设中东地区物流、休闲和金融枢纽为目标，推进了3000亿美元规模的建设项目。在此过程中，政府与国有企业的债务像滚雪球一样不断增加。在迪拜，工地遍布全城，而且动辄便是“史上最高”、“全球独有”或者身价百亿的项目。为了进行这些项目，迪拜政府与其所属开发公司在全球债券市场大举借债，筹措投资资金。而这些投资无数的项目却难以在短期实现盈利，最终让迪拜一步步走上债务危机的道路。

房地产的过度开发导致迪拜经济的畸形发展。迪拜的年GDP为750亿美元，国家总债务却高达800亿美元，2010年底以前到期的债务130亿美元，2011年底以前约为200亿美元，而“迪拜世界”一家欠债额就高达590亿美元。

二、迪拜危机与美国、日本危机的共同之处

（一）美国次贷危机

美国的房地产抵押贷款分为三级市场，第一级是优级房贷市场，第二级是次优级房贷市场，第三级是次级房贷市场。次贷政策对中低收入的购房者很有诱惑力，因为它具备了三个特点：一是低首付，有的次贷甚至没有首付，这对中低收入者特别具有吸引力。二是期限长，有的20年还本息，还款周期长使贷款者压力小。三是利息前低后高，即前2年是低息，后18年是高息，越到接近20年的时候利息越高。这三个特点使得中低收入者踊跃贷款购房，房地产价格涨得很快，一套豪宅最高达到几百万美元以上。

美国开办次级贷款的初衷是好的，旨在解决中低收入者买房难问题。这项措施启动后，美国的私人住房率提升了六个百分点，成功为1000万中低收入者解决了住房问题。信贷双方都有一个心理底线，即最后实在不行就卖房子还贷款，反正也赔不上，结果恰恰就在这里面出了问题。市场经济的供求规律是不可违背的，次贷刺激了楼市，也毁了楼市。次贷使美国的房地产价格暴涨，暴涨之后就是暴跌，连跌了40%，房地产市场终于溃不成军，房贷者无力还贷，银行难以支撑，于是危机爆发。

（二）日本房产泡沫

20世纪80年代后期，日本经济摆脱了“石油危机”的影响后，开始快速回升，生产和需求十分旺盛，进入繁荣期。在这个时期，日本出现了大量的剩余资金。日本中央银行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，但这些资金没有合适的投资项目，结果基本上都流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，也没有能够及时对房地产市场现状做出一个正确的评估，纷纷争先恐后地给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。

吹出来的泡沫终是要破的。1991年，日本泡沫经济破灭，股价和房地产价格同时开始暴跌，并一直持续到现在。不动产泡沫破灭给日本经济留下了严重的后遗症，导致日本经济10多年来一蹶不振。

泡沫经济期间，日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产行业，房地产价格的暴跌以及经济的长期低迷，导致日本一些涉足房地产业较深的大企业纷纷倒闭。据统计，在日本的破产企业中，房地产商和建筑公司的比例最大，仅2000年，日本包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产，占当年全部破产企业的33.6%。2002年，日本有28家上市公司倒闭，其中有1/3以上是房地产公司，均创战后上市企业倒闭的最高记录。

房地产价格的暴跌还重创了日本金融业，成为日本经济衰退的“罪魁祸首”。房地产价格持续暴跌致使许多房地产商和建筑公司的投资彻底失败，根本无力偿还银行的贷款，不得不宣布破产。房地产公司以及个人在向银行贷款时虽然都有房地产等资产作担保，但随着土地价格的不断下跌，担保的价值日益下降，致使日本金融机构不良债权不断增长，资本充足率大幅下降。

（三）迪拜危机与美、日危机的共同之处

迪拜危机的导火索，就是对房地产行业过度放贷，靠全球巨额融资吹起了迪拜的房地产泡沫，在全球经济衰退时泡沫破裂了，巨额债务到期不能偿还，引起银行业的恐慌和金融市场波动，酿成危机。

前车之鉴，世界霸主美国靠房地产拉动经济以崩盘宣告终结；世界第二的日本靠房地产拉动经济最终的命运也是崩盘。依靠房地产业，迪拜成为阿拉伯的一颗最璀璨的明珠。引发大量的资金涌向迪拜，金融与房地产的捆绑式发展，缔造出了一个辉煌的地产神话。然而，迪拜也没能逃脱宿命，没能成为一个倚重房地产却不崩盘的例外。

三、中国的房地产泡沫暗藏危机

（一）沽地称王弊端深远

中国的房地产业到底是不是暴利行业？几乎所有的地产商都说不是。但在新一轮的楼市上涨行情中，又有大量的企业投身房地产，这从一个侧面反映出了房地产业的盈利确实丰厚无比。去年10月份颁布的2009年胡润百富榜的前十名富豪中，就有六位来自房地产业，包括碧桂园、合生创展、世茂集团、大连万达等。另外，恒大、富力、星河湾、雅居乐等也都在百名富豪榜之列。国资委履行出资人职责的131家央企中，以房地产为主业的不过16家，但目前却有超过90家的央企涉足房地产。

2008年之前的中国房地产市场，是由民营资本主导，连年的“地王”也是民企。然而在2009年的“地王争夺战”中，曾几何时风光无限的民企相继败下阵来，让位于以往相当低调的国企。银行对大房企也敞开怀抱，2009年8月份以来，万科获得建行500亿元、金地获得工行300亿元信贷额度。这样的地王，制造出来的不是市场真实繁荣，而是虚假的繁荣，利益有限，弊端深远。

（二）迪拜危机的教训

其一，过度依赖房地产的发展。迪拜将房地产业作为支柱产业，尽管房地产业可以拉动很多相关产业的发展，然而，房地产开发周期长、资金需求量大、应变能力弱，浮华表面的身后，暗藏危机。其二，超偿付能力过度依赖外资。迪拜国内生产总值为750亿美元，而负债却高达800亿美元，没有实业且并不盛产石油的迪拜，过度依赖外资形成畸形房地产泡沫，泡沫终将破掉实属必然。其三，忧患意识不足。2007年美国因次贷引起的金融危机爆发后，全球大部分国家纷纷采取措施应对危机。而迪拜却在自己的楼市神话中乐此不疲，没有意识到引发危机的严重性。非但没有做好预防措施，还借入大笔的外债，房地产的泡沫不断被吹大，终酿成危机。

（三）迪拜危机的启示

迪拜危机给我国最大的启示，即过度依赖房地产业将不利于整个国民经济的协调、稳定和可持续发展。

对于迪拜债务危机，中国不少专家学者表现的比较乐观，认为并不会殃及中国，影响中国经济复苏。然而，倚重房地产拉动经济的国际巨头们相继崩盘引发危机，难道对房地产与金融捆绑更严重的中国一点警示作用都没有？

从2003年到2009年，特别是2005、2006、2007这三年，国内房价上涨出现了过快过猛的势头。

对比迪拜，2001年迪拜一栋独立别墅每平米只要人民币8000元，到危机之前，房价涨至最高峰，每平米4万多人民币。普通公寓的价格最高时也达到了每平米两三万元人民币。反观中国，北京四环以内的公寓都在2万元以上，即便是杭州这样的城市，中心城区的商品房也达到了19000元，不论是北京、上海、广州、杭州，核心区域的公寓价早已突破了3万。北京、上海的房价与被誉为奢华之都的迪拜不相上下。

2009年12月18日美国知名杂志《福布斯》评选出了七大近在眼前的金融泡沫。中国房地产市场高居排行榜第二。

中国目前最大的一个隐患是：推动GDP增长最快的力量竟来源于民生领域。我国房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%，房地产投资占全社会固定资产投资的比重也非常之高，直接相关产业达50多个，已经成为推动我国经济增长的主脉。我们在经济上严重依赖房地产，严重依赖民生行业的发展，而民生领域恰恰是政府应当做好的本职工作。这正是GDP虽然快速增长而民众生活压力日益增大的根源所在。

另一个重要启示是，在经济发展中要严格控制信用膨胀，否则就会出现房地产甚至整个经济泡沫。一旦我国房地产市场出现大的动荡，依靠房地产发展的众多行业都将遭到难以估量的损失。因此，我国的宏观经济政策特别是房地产政策需要深刻反省，中央与地方政府的博弈必须有胜算，否则房价还会在“调控”中继续上涨。我们担心遏制房地产会使GDP大幅下滑，就不担心“迪拜危机”在中国上演？■