住房建设规模与房价的关系

通过宏观调控解决有关房价等突出问题，是一项极其复杂的系统工程。只有全面地抓住各个主要环节同步地进行调控，才能统筹兼顾地取得理想的效果。由于宏观调控是一项崭新的工作，没有成熟的经验可循，因而在实施中不可避免地会有不少疏漏和缺失。今年的前几个月，我连续发表文章，提出了影响我国宏观调控效果的5个原因，也就是5个疏漏和缺失。即：没有去接触和着手解决“土地财政”问题；没有抑制住房投资和投机的恶性膨胀；没有发力去占领舆论阵地；没有抑制房地产的高额利润；没有及时发现和解决新建住房严重空的问题（这篇文章的标题没有指明是探讨第5个原因，特此说明）。本文要探讨的第6个原因，是没有对住房建设规模进行总量控制。

一 曾经提出过的要求

在1999年初召开的全国建设工作会议上，时任建设部部长的俞正声同志提出，实行住房商品化后，必须对住房建设规模实行总量控制，以保证可持续发展。在2003年国务院发出的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，又把投资增长过快（含建设规模过大）列为突出问题，要求各地认真解决。

遗憾的是，各城市一直都没有控制住房建设规模。2003年以后，我国每年住房投资的增幅多在20%以上，一直处于过快发展的态势。

二 曾经提出过的住房建设规模规划

1996年6月，建设部印发了《建设事业“九五”计划和2010年远景目标纲要》，提出了2001年至2010年平均每年建设城镇住房3.35亿平方米的长远规划。据了解，有些西方国家的住房在“二战”中遭到严重破坏，导致住房紧缺，因而在战后出现了一个加快住房建设的阶段。在这个加快建设阶段里，年建设住房的规模可达人均0.8平方米，个别高的年份可达到人均1平方米。上世纪九十年代，我国仍处于住房紧缺阶段。当时城镇人口不到4亿（指有户口的居民），规划提出每年建设住房3.35亿平方米，略高于人均0.8平方米，是比较合适的。一年后，在一次研讨会上，专家们提出了补充修改意见。由于城市化进程的加快，预计到2010市我国城镇人口将会超过5亿甚至接近6亿，2001年至2010年的年住房建设规模，可以扩大到4至5亿平方米。但不要超过5亿平方米，以利于较长时期的可持续发展。

而运行的实际是，进入21世纪后，我国城镇年建设住房规模很快就超过6亿平方米，并一直保持过大的建设规模。

三 两个指导思想

一个是，通过房改，加快住房建设，解决好广大居民，特别是中中、中低和低收入居民的住房问题，实现住有所居的目标。另一个是，加快住房建设，使之成为新的经济增长点和消费热点。

如果处理得当，这两个指导思想可以有机结合而取得双赢的结果。总结这几年的经验教训，要做到处理得当，就必须把解决居民的住房问题放在首要地位。也就是以解决居民住房问题为切入点，来带动住房建设的加快发展。

实施结果是，截止2007年，每年新建的廉租屋投资不到住房投资总额的1%，每年新建的经济适用住房投资只占住房投资总额的5%左右。也就是说，此前各年住房建设规模的过快增长，主要是商品房的过快增长，而供应中中、中低和低收入居民的保障性住房则严重不足。这既证明前些年我们没有做好两个指导思想的有机结合，也证明从2007年开始我国政府决定大力建设保障性住房完全必要和正确。

四 大规模住房建设的“积极作用”和“副作用”

这些年大规模住房建设产生的积极作用主要有：（一）这些年我国的国内生产总值每年增长8—11%，其中有1—2个百分点是以住房为主体的房地产业做的贡献；（二）这些年来许多城市新建的房地产总量，比此前城市拥有的房地产翻了番甚至更多，使得许多城市“旧貌换新颜”；（三）这些年许多城市的财政收入，有40%甚至更多一些来自房地产，为增强城市的经济实力做了大贡献；（四）房地产业发展带动了几十个相关产业的发展，而且比较广泛地增加了就业；（五）城镇人均住房建筑面积，由1995年的17平方米增至2008年的28平方米，大幅度地提高了平均居住水平；（六）住宅建设较好地发挥了新的经济增长点和消费热点作用，成为名副其实的国民经济支柱产业。

住房建设规模过大，本来就是国务院要求认真解决的突出问题。这些年的持续扩大，又对其它问题产生“助推”作用，主要有：（一）只有保证新建住房在市场上畅销才能维持大规模的住房建设，而我国居民收入偏低，特别是广大中中、中低和低收入者买不起房，这就不得不较大份额地依赖高收入者和部分中等收入者的住房投资；（二）要调动住房投资的积极性，必须保持房价的持续高涨和多建大套型高价位住房；（三）只有保持房地产业的高额利润，才能驱动各行各业的资金向其倾斜，这是大规模建设的一项重要资金来源；（四）城市的财政收入较大比重来自房地产，使得许多城市政府对调控房价和规模缺乏积极性；（五）住房销售中住房投资比重过大，造成了大量新建住房的空置。

这些年来，我国政府不停顿地进行宏观调控，而且不断地加大调控力度，有力地抑制了副作用的“量”和“面”。因而总的说来，前一阶段的发展，积极作用占据了主导地位。

这里还要研讨的另一个问题是：1929年暴发了世界上最大的经济危机后，许多国家的政府在研究如何在危机中复苏经济时发现，大多数行业在危机中大伤元气，一时难以在复苏经济中有所作为。而广大居民中，还有相当部分的人具有一定的购房能力。因而，采取有效政策调动居民购房的积极性，加快住房建设，应是复苏经济的一条重要措施。后来，有的经济学家在总结这一经验时指出，加快住房建设是复苏和加快经济发展的一把“杀手锏”，应该在关键时刻使用。上世纪90年代的后期我国仍处于住房紧缺阶段，房改又极需有大的突破，加上暴发了亚洲金融危机。因而当时决定使出这一“杀手锏”，具有比较充分的理由。

五 提供思考的几个问题

（一）住房建设的过大规模持续的时间越长，产生的副作用越大。特别要看到，住房建没的过大规模与其伴生的房价不断地过快上涨，会不断地产生一般性泡沫。日本国的房地产泡沫经过30年的积累，终于形成危害极大的泡沫经济，这一沉重教训值得汲取。因此，必须把控制住房建设规模作为今后宏观调控的一项重要内容。

（二）前一阶段我国的住房供应结构严重地不合理，一方面是许多商品房通过住房投资而闲置，另一方面则是保障性住房供应不足。因此在今后几年内，一要继续扩大保障性住房的供应，二要调控商品房的建设规模，并要采取有力措施激活大量闲置的住房。

（三）许多西方国家在经过一阶段加快住房建设后，住房供应逐步趋向饱和，新建住房的规模也逐步缩小。在市场上交易的，新建住房只占一小部分，大部分是二手房。据预测，在今后十至二十年里，我国许多城市的住房供应将逐步进入缩小新建住房规模的阶段。虽然还有一段时间，也应未雨绸缪，以免临渴凿井。希望城市政府加强对这一问题的调查研究，预作必要的安排，做到届时能洞查和掌握缩小规模的时机，科学合理地安排缩小规模的幅度和进度，最大限度地消减其可能产生的消极影响。