房地产开发成本控制与管理思考

何孙秀 金 诚

（义乌市白天鹅房地产开发有限公司，浙江 义乌 322000）

房地产市场在任何国家都是一个相当重要的基础行业，它所涉及到的方面相当多，也关系着一个国家的经济、民生和政治命脉。老百姓关心的是房价什么时候能够降下来，房地产开发企业追求的是利润的最大化，二者看上去好似有着一定程度的矛盾性。但如果是一个聪明的、明智的、有责任感的房地产开发企业，就会想法去寻求一种让大众和企业都能接受的方法，那就是尽可能加强成本控制、降低开发成本，从而来降低房价。毕竟只有民众买得起房子，才是房地产企业能够长久发展的基础，否则房价太高后会导致大众买不起，会导致政府信用危机，房地产市场也会面临崩盘的风险。下文主要是分析一下如何控制和管理好房地产开发过程中的成本，以及控制和管理成本我们应该有什么对策。

1 房地产开发市场目前存在的问题

当前的房地产市场有点虚假繁荣和过分热闹，炒房客投资投机的比重过大，刚性需求购房者不得不要支付高房价，购房者、开发商和银行形成一个风险链，这其中也隐藏着巨大的风险。在房地产开发过程中也存在着过分盲目乐观的现象，全国各地的地王频频出现，无形中也为房地产市场的价格上涨，起了推波助澜的作用；再加上一些开发企业日常大手大脚，疏于开发成本的控制和管理，这都给房地产企业带来不可预测的风险和隐忧。

2 房地产开发成本的构成要素

房地产开发成本的主要构成要素有四大方面：一是土地成本；二是建安成本；三是相关配套设施费，主要是指水、电、煤气、市政等公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施；四是规划设计费。

3 房地产开发的成本控制

房地产开发阶段的成本控制和管理有着4个阶段，就是项目决策、规划设计、施工和竣工结算阶段。控制和管理好这4个阶段的成本，就能把握好整个房地产开发的成本控制和管理。

3.1 决策工作是成本控制的关健。决策的好坏、对错、优劣，直接影响到整个开发项目的成本控制。

3.1.1 项目决策前要做好前期调查和论证

在准备投资前，任何一个有经验的管理者，都会事先调查研究相关行情。同样的在房地产开发项目决策前，在新项目立项时必须要提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》，并经立项听证会讨论通过。认真做好项目前期调查和论证工作，才能为项目决策者正确决策提供一手资料。

3.1.2 项目决策阶段要有一个理性投资决策的心态

当看到项目前期调查论证报告后，此时需要决策者要有一个理性心态，切忌浮躁跟风急进心态。毕竟现在的市场经济还是不成熟的，有着种种违背市场经济规律的东西还存在。比如在土地拍卖上，地方政府为了得到更大的出让金，当然希望地皮能被拍卖一个好价钱。开发企业在目前房市火爆的诱惑下，不管地皮价格多高，心理不成熟急进的决策者就会冒险拍下地皮，这也是全国各地频频出现地王的原因，冲动决策有可能会形成房地产泡沫的隐忧。

3.2 要提前在规划设计阶段做好成本控制准备

规划设计阶段的成本控制是房产开发成本控制的重要阶段，关系到整个开发项目的成本控制。成本控制人员应与相关部门密切配合，做好一些准备工作。即：根据项目具体定位来确定合理的容积率；对于设计方案中的平面布置、结构体系、基础造型，要进行成本论证，促进方案能不断优化；进行限额施工图设计；检查监督设计质量等事前成本控制工作。

3.3 做好工程造价控制是施工阶段成本控制的关健

房地产开发的施工阶段需要投入大量的人力物力，抓好此阶段的成本控制有着相当重要的意义，我们应做好下面的工作。

3.3.1 抓好项目的招投标。招投标工作环节多，抓好招投标会避免决策失误和成本失控。选用施工企业的原则是社会信誉好、施工工艺先进、技术力量强、报价合理。

3.3.2 抓好现场签证的管理、监督和审核，反对一些行贿收贿、违规签证、重复签证和签证不及时现象。

3.3.3 抓好合同管理体系中的成本控制。合同的严密性、可操作性是合同成本控制的重要部分，必须明确合同中的相关条款，分清各方的责任和风险。

3.4 加强工程造价控制是竣工结算阶段成本控制的收官工作

竣工结算阶段工作的特点是：大量性、集中性和复杂性。为了抓好房地产开发结算阶段的成本控制工作，并且能防止在结算时发生主观上的失误和客观上的大意，就必须抓好以下几方面工作。

3.4.1 严格按合同条款办事，杜绝重复计算和收费，根据合同并通过会议形式确定结算原则。

3.4.2 检查施工日记和验收记录，核对施工企业是否严格按照合同施工，检查验收相关手续是否齐全。

3.4.3 核对设计变更和签证是否符合已确定的程序，防止一些未经批准的设计变更存在。

3.4.4 核对工程量是否严格按图纸和要求执行，防止施工企业的虚假报告。

3.4.5 检查投标过程中的价格是否按合同严格执行，防止出现高套单价的情况。

3.4.6 检查计费程序和相关计费是否按照合同和相关规定执行。

3.4.7 建立二次复核、审计工作机制，严格管理监督结算工作，减少工作失误和计算误差。

4 加强房地产开发成本控制和管理的对策

房地产开发是一个周期长、资金回笼慢、高投资、高风险的行业，抓好成本控制和管理工作对于一个项目的成功，起着相当重要的作用，因此我们必须想好一些对策。

4.1 增强经济观念，培养全员经济意识

房地产开发涉及面广，部门多人员杂，必须树立全体人员的全局经济意识，抓好各部门之间的协调工作，否则就可能会浪费大量时间和精力在内耗上，增加一些不必要的开发成本。

4.2 强化组织机构，提高管理效率

选拔一个机构设置简洁、分工严密、管理高效率的企业组织机构，对于管理和执行好一个项目工程有着事半功倍的效果。组织机构的建立和人员的配置，应该以高效运转、德才兼备、科学合理、权责统一为原则，才能达到降低管理成本、提高工作效率的目的。

4.3 优化成本管理的相关体系

在开发项目的成本管理中，要建立成本费用管理的相关环节，并且要按可预控程度设立多级成本控制点。如一级成本控制点可在材料采购、运输、保管和现场施工等岗位建立；在其他相关环节可建立二级成本控制点。

4.4 改进成本管理的相关细节

日常成本管理可以根据工程项目的工程量大小、工程所在地、人员供应情况和企业自身的经济状况等，核定好各个具体项目的成本控制目标，不和其他项目攀比相关指标，将原来的那种“先干后算”模式，改进为“先算后干”，注重抓好成本管理的相关细节。

5 结语

成本控制是房地产开发管理中一个关健的中心点，在整个开发项目的土地竞买、决策、设计、招投标、施工、竣工结算等阶段，都需要抓好成本控制和管理工作，这对于开发项目提高投资效益和增强管理水平，有着至关重要的作用，同时它也是保持企业持续、稳定、健康发展的有效途径。优胜劣汰是市场竞争的基本法则，房地产开发企业要想生存、要想求得大发展，只有苦练内功、降低成本、增强竞争力，才能使房地产企业管理更完善、更科学，才能在激烈的市场竞争中处于领先地步。

[1]《房价管理控制规范与最新房地产价格政策文件解读实用手册》

[2]《房价管理控制规范与最新房地产价格政策文件解读实用手册》