招商先行铺铺为赢

　　
　　作为商业地产的运营商，招商乃是市场形成最为关键的一环，无“市”之场毫无存在的价值，缺乏生命力，有“市”之场方为有生命力、有竞争力的市场。如何构建“市”，招商为第一环，如何让更多的商户入驻经营，以此良性循环逐渐带动市场氛围的形成，商铺越多，产品越全，服务越应全面优化，市场就越有竞争力；以此类推，下一步的二期三期招商工作才会开展得更顺利。反过来，一二三期全面的成功招商从大局上稳定了市场的根基，对市场的进一步繁荣起到了更加强有力的推动作用。
　　调研先行，招商亦要先行；众所周知，调研决定定位，招商积蓄能量，只有这样才不会导致商业地产项目被盲目开发和操作。什么样的项目才是真正的“王牌”，首先应该看产业前景与政策大环境。许多房地产业内人士认为，规模化和专业化已经成为商业地产发展凸显的新特点。
　　首先规模化商铺，更容易集聚成市；位于郊区城镇中心的大型商业项目一直被市场看好，这些项目大都地理位置优越，规模较大，业态丰富。 位于枫泾的上海服装机械城就是这样的项目，这类项目销售对象明确，不仅可填补该区域空白，“升级”后也可使各业态互相借势，更容易集聚成市，一步到位成为该行业的“航空母舰”级的大市场。
　　其次在整个商铺市场迅速崛起的同时，由于中心城区商铺租金增长压力不断加大，不少投资者目光已转向市中心外围区域的低价位专业市场。
　　从盈利模式来讲，商业地产是指通过持有物业得到租金的地产称为商业地产；从功能分类来讲，商业地产是指用作商业经营的地产就是商业地产。现在，很多房地产开发商都将住宅作为主力，商业只是配套，其实，商业地产有很大的赢利空间，是企业利润的来源。
　　商业地产的核心是做交易，后续的经营发展是重头戏，也是难点。做平台，需要的是多方共赢的结果，任何一方的需求不能兼顾，势必导致失败。而后续的经营通常与项目前期的方方面面有着密不可分的联系，所以商业地产必须从立项开始就着眼于后续的经营发展，甚至是围绕后期的经营问题展开前期的工作。所以一般而言，地产商强调“招商先行”是正确的举措，因为此举一是可以检测市场反应；二是可以规避一部分招商风险；三是有调整物业建筑设计及商业规划的余地，减轻后期招商压力；四是对产权式商铺来说，招商质量（招商率、入驻商家品牌度等）可以强势拉动销售。采用先招后售方式，或通过“招大带小”策略快速引进国内外著名品牌主力店形成支撑，发挥其号召力和“领头羊”效应带动其他商家入驻，从而快速实现满铺、旺场开业，创造投资回报支撑，增强投资者信心，则不失为明智之举。同时，招商进度快、招商率高、招商质量高、实现满铺及旺场开业，也必将提高商铺的销售速度与售价空间，从而最好地体现招商与销售之互动依存关系，兼顾短期开发销售利益及长期稳定的租金收益。（来源:《服装时报》2009年5月7日编辑/王薇）