算一笔购房明细账

陈雅琼

营业税优惠的最后期限是今年12月31日，二套房贷优惠政策将取消的说法也愈演愈烈。没有了这些优惠政策，买一套房到底要多花多少钱?

11月中旬，建设银行率先收紧了房贷利率。这一消息如同给房地产市场打了针兴奋剂。尽管最初有报道称6成消费者推迟买房，但事实上出现了冬季房地产市场的异常火爆。

记者致电我爱我家房产中介公司的李小姐时，她正忙着带客户看房。根据记者的走访，每位置业顾问每天至少要带1名客户看房，最后的成交额平均下来大约是每月每人能卖出1套房产。

李小姐的同事刘先生从业时间较长，他估算了一下，自己所在的门店最近1个月内大约卖出了40套房。说起年底的房价疯长时，他也觉得有点不可思议：“比如一套200万的房子，房主有时候突然就加价加到205万了。”从200万到205万，是经过一周，还是一天?回答更加令人吃惊：“一瞬间。”而房主的坐地涨价往往能够大获全胜，购房者在房主的一念之间就多花了几万元。

去年底，为了刺激房地产市场，中央和地方陆续从第四季度起颁布了房地产救市新政，涵盖信贷政策、税费优惠。其中财税「2008」137号文件规定：“对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。”银发「2008」302号文件则规定：“商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20％。”这两项优惠政策都没有设定截止日期。

唯一有截止日期的是个人转让住房的营业税减免政策。在这一政策下，2年及以上的房屋免征营业税，不足2年的按差额征收。但国办发「2008」131号和财税「2008」174号文件都明确规定，这一优惠政策“到2009年12月31日截止”。届时，持有房屋超过5年再转手才能免收营业税。

二手房市场受营业税的影响较大，而二套房贷优惠政策紧缩目前还处于朦朦胧胧的状态。链家地产金台里店的高级置业顾问张先生介绍：“目前可以确定的消息是，银行对1985年以前的房子贷款额紧缩到60％-70％，但是对1985年以后的房子依然可以贷款80％。”至于明年会不会全面紧缩。他“说不好”。

首付比例扩大，贷款优惠紧缩，营业税也不再减免，那么买一套房到底会多花多少钱?我们假设一个具体情况：赵小姐是北京的白领人士，月收入上万元，有购买第二套房的意向。她看中的是北京市朝阳区CBD附近的一套1985年以后建造的二手房，总面积为100平方米，按照现在的房屋均价2万元／平米计算，这套房总价为200万元。

优惠政策没有过期的时候，赵小姐要为这套房支付多少钱呢?

链家地产的张先生说：“首先不是200万的20％。而是按银行的估价来计算。”一般情况下，银行的估价是房主要价的70％左右，假设评估为140万元，那么银行将提供的贷款额是140万元×80％=1 12万元，赵小姐需要首付200-112=88(万元)。余下的如果20年还清，按2008年12月23日利率下限打7折计算，每月需还款6881元。此外，这套房是超过2年的，所以营业税全免，目前也不需要付契税、印花税和土地增值税。

如果优惠政策取消，为了便于比较，我们还是按首付20％、贷款112万元计算。如果利率从7折上调为8.5折，赵小姐每月的还款额将达到7421元，一下子增加540元。同时营业税也不再减免，假设这套二手房正好处于2年到5年的区间之内，那就必须按差额的5.5％征收营业税。而房主的要价都是净价，这笔营业税要由购房者负担。按其增值70万元计算，赵小姐又要多付将近4万元。

算到这里，购房账目中还没有加上契税。高级置业顾问张先生介绍。契税现在是90平米以下收1％：大于90平米但小于140平米的收1.5％；140平米以上的高迭3％。一旦调高，这又是一笔不小的支出。比起这些动辄上万元的费用，0.05％的印花税是否继续减免显得不足挂齿。

一下子增加4万元的营业税，此后每月还得多还540元，赵小姐的购房压力将大大增加。张先生还说：“目前房价还在以每月500-600元／平米的速度增长，就算优惠政策不取消，明年房价也还会提高的。”这也是大多数购房者的想法。难怪许多人本着能省则省的想法，在年底按捺不住，纷纷加入抢购大军。