炒房欢歌

孙晓宇　陈雅琼

临近年末，地王频现。11月21日，大龙地产经过190轮竞价，以50.5亿元拿下北京顺义22号地，楼面地价高达2.99万元，平米，楼面地价以及成交价均刷新了北京土地市场纪录，成为北京“双料”地王。仅仅12天后，中国建筑旗下公司一口气吞下北京奥体公园南区3块地，楼面地价都近2万元／平米。而上海黄埔即将二次推出的外滩地块，楼面地价估计将超4万元／平米。

中国的房价，赶着往上涨。在11月闭幕的北京冬季房展会上，露脸的北京楼盘价格一套房子动辄就是五六百万甚至上千万元，单价两万元以下的项目已经很难觅到。近4年来，上海外环以内的市区一手住宅均价涨幅达88.5％，目前上海已有不低于13个楼盘的销售价格突破了10万元／平方米。深圳房价更是“技高一筹”，均价已超过2万元／平方米，房价增幅居全国之首。

2009年的中国房地产市场，出乎意料的“火”!根据国家统计局公布的数据，1-10月全国商品房销售额为3 1529亿元，同比增长79.2％。中国房地产研究会副会长顾云昌预测，2009年新建商品房销售将达3 8万亿—4万亿元，全国一手房和二手房销售总额很可能达到6万亿元，占到全国社会消费品零售总额过半壁江山。在年末的传统的楼市淡季，购房优惠政策即将取消的传闻，再次引爆了大面积的“恐慌性”购房潮，很多楼盘居然一房难求。用上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军的话来说：“今年是新世纪以来中国经济最困难的一年，但也是房地产最辉煌的一年。”

众神的欢歌中，迪拜危机不期而至。在温州炒房团套牢多少亿的花边新闻中，人们开始了新一轮的对房地产经济发展模式的反思。国务院总理温家宝明确表示，要抑制投机性购房。房地产市场新的调控初现端倪。

年关将至，狂欢上升到高潮，也意味着离散场不远了。钢筋水泥的丛林，是我们投资的好选择吗?

忆往昔铺满金子的楼市

1994年，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号文件)，自此，房屋从福利品变为商品，一波一波的政策浪潮推动着房地产市场的快速发展。到2007年，《福布斯》中国富豪榜百强榜单被讥为“房地产老板名录”。前10名的中国富豪中有5名是主业涉及房地产的企业家，占比为50％；前100名的中国富豪中有39位从事房地产行业，占比近40％。

房地产业利润丰厚，不仅让开发商驰骋商场，15年来，也有意无意地成就了许许多多普通投资者。

赵先生赶在1994年政策调整之后，在北京方庄购买了第一套商品房。那时商品房很少，方庄是北京最早的商品房小区，赵先生当时以3800元／平方米的价格购得一套90平方米的商品房，这在当时是一件需要召开家庭会议才能通过的大事。

“第二年，也就是1995年，方庄的房价就涨到每平方米5000元。一套房子一年就赚了10万块钱，这在当时可是不小的甜头。”赵先生将第一套商品房在2D06年以8000元／平方米的价格出售，12年共获利近38万元，总收益率达42％，年收益率3.15％。现在，方庄已成为南城传统热门区域，房价随之水涨船高，今年方庄地区二手房价格已由去年最低点的10000元，平方米回升到目前的12500元／平米。

有网友将过去10年上证指数和上海房地产均价的数据做比较，假设2003年分别投人100块钱在房市和股市上。结果发现：什么都不要做，只要贷足贷款(按照30％首付测算)，放在房市里的钱翻了近10倍!而股市里的钱——假如不是专业选手，不能确保高抛低吸的话，只有2.35倍的收益。因为，2003年1月份，上证指数在1347点位置，2009年11月份，上证指数约在3164点位置。而2002年上海房地产均价4922元／平方米，2009年1 1月上海房地产均价18265元，平方米。两种投资品的利润空间一目了然。

回顾15年，国人惊叹，房地产才是适合不用动脑筋、不用担惊受怕、不影响享受生活的最佳投资产品。

看今朝难舍难弃的投资品

在这个不平静的牛年尾巴上，股市重回3000点，楼市上演“疯狂的11月”，作为避险工具的黄金，经过了前期的大幅度上涨，也已经冲破了110。美元大关。很多担心通货膨胀的人们依然期望投资房地产来获得安全感。

11月下旬的清华房地产总裁商会第八届年会上，北京师范大学金融研究中心主任钟伟放言，未来5—8年后，全国70个大中城市的房价将翻一番。届时，城市的中产阶级将被彻底剥离出主力购房人群。

钟伟认为，房地产市场2008年形势将仅次于2009年，全年楼市会有相对温和的调整，但整体形势乐观。考虑到“货币化”、“城市化”和“人口化”的因素，未来10年左右时间内，对于个人及家庭来说，应该在房地产市场“买入、买入、再买入”。

9月19日，浙江工业大学虞晓芬教授1在以“通胀预期下的投资策略”为主题的理财论坛上也表示，房产仍是中长期最佳投资品。她的理由是：“近年来房地产行业进步很快，产品日新月异，人们大约7-8年就要重新买房。”

通过投资房地产来抵御可能出现的通胀是否可行?这有很多不同的声音。国家发改委宏观经济研究院研究员王小广认为，房地产未来的成长性会降低，不会再像原来房价五六年翻四五倍了。若真正出现“通胀”，大部分人在这期间不会选择买房，这是通胀时期的地产萧条的必然规律，大部分人买不起，房价也就不会上涨。

2009年，许多券商都很看好房地产。联合证券研究所研究员鱼晋华、胡栋亮建议投资者“把握结构性机遇”，理由也是从人口构成角度，国内房地产市场目前仍处在由婴儿潮所推动的大的上升周期内。他们预期2010年楼市的变动，更多的将是由政策等短期因素所推动，楼市成交量的构成将出现结构性变化，即一线城市新房交易占比将下降，取而代之的将是二、三线城市成交量的增长。

不管怎么说，“居者有其屋”仍是政府和人民最大的心愿，“居者优其屋”则是所有人努力的方向，别墅也好，蜗居也罢。品过往政策越控越助燃

2009年上半年，房地产市场很快从寒冬进入了盛夏，尤其一线城市的房价更是如坐火箭一般直上云霄。北京7月份二手房均价首破万元大关，达到10280元，平米；上海住宅平均成交价格逼近1.74万元／平方米的历史最高纪录，外环外住宅均价也已达到8000元／平米；广州、深圳等地的房价也是居高不下。

与房价高歌猛进相呼应，投资者的购房热情也是日益高涨。

近来，全国楼市身陷政策“优惠门”的浪尖风口以及房价或降或涨的讨论漩涡中。受追涨心理的鼓舞，楼市再次炙手可热，一手房和二手房均价又上台阶。

其实，这样的场面可以映射到2007年，当时出现对5年之内出售的二手房强