物业公司如何进行纳税筹划

董娇娜

【摘 要】本文通过对物业公司涉税事项的探讨,列出了影响物业公司利润的税收因素,提出了物业公司纳税筹划思路,以确保物业公司提高利润率,增强发展劲头。【关键字】物业公司 纳税筹划随着我国的经济体制改革和建设的不断深化,城市的扩容和小城镇建设进程也在随之加快步伐,让物业管理健康有序地登上了历史舞台,给国人带来了一种全新的生活方式和生活理念。但是,物业管理在得到社会进一步重视和认同的同时,却由于市场的不成熟、管理的不规范,导致利润微薄,多数物业公司举步维艰。尽管物业管理这个新兴行业有着极大的发展潜力和空间,却还是让很多公司望而生畏,不敢轻易涉足。那么制约物业公司发展劲头的因素是什么呢?应该采取什么措施来改善现状呢?笔者认为,物业管理行业中的税收因素不可低估,本文主要来探讨物业公司的纳税筹划问题。一、法律规定物业公司是按照法定程序成立并具有相应资质条件,经营物业管理业务的企业型经济实体,是独立的企业法人。它属于服务性企业,它与业主或使用人之间是平等的主体关系,它接受业主的委托,依照有关法律法规的规定或合同的约定,对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。 物业公司作为一种新兴的行业,其业务范围非常广泛,既有管理服务又有代理业务。物业管理服务是指物业管理单位受托对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、维修、整治服务及提供与物业产权人、使用人相关的其他服务。物业代理是指代委托人办理受托事项的业务,包括代购代销货物、代办进出口、介绍服务以及其他代理服务。物业经营的范围既涉及增值税,又涉及营业税及其相关的税种。根据营业税法的有关规定,物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为,属于“服务业”税目中的“代理”业务,对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。此外,在代销行为中如果发生销售代销货物业务,应当交纳增值税。物业管理业这个新兴行业出现以来,国家税务总局一直没有都明确地对物业管理行业在营业税税目中归类,行业内约定俗成地缴纳两种税,第一种是比照服务业——其他服务业缴纳流转税,即按收取的全部物业服务费5%的比例计算缴纳营业税;第二种是物业公司就其取得的代理酬金计算缴纳营业税,并以其取得的收入扣除相关的成本费用后作为企业的经营成果,计算缴纳所得税。2003 年国家发展与改革委员会、建设部联合印发了《物业管理收费管理办法》,其中第九条中对物业管理的收费作了明确规定,即“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。”相应地也就列出了物业公司缴纳税收的两种不同情况。在包干制收取物业费用形式下,物业公司应以其收取的全部物业服务费作为其经营收入,并以此为依据计算缴纳营业税。以物业服务收费的盈余或亏损作为其经营成果,计算缴纳所得税。在酬金制收取物业费用形式下,物业公司代理业主实施物业管理,收取代理酬金。其行为符合营业税法中的代理的规定,应归类为服务业中的代理业。物业公司就其取得的代理酬金计算缴纳营业税,并以其取得的收入扣除相关的成本费用后作为企业的经营成果,计算缴纳所得税。二、筹划思路在包干制方式下,一方面物业公司已就收取的物业服务费全额计算缴纳了营业税。而物业公司在实际运作中,并不会全包全揽整个物业管理服务,为了便于管理,也为了提高服务质量,可能会按行规将某一项或数项服务项目(如保洁、保安、电梯维修保养等)分包给专业公司,这就使得物业公司在税收支出上承担了分包出去的服务项目税收,加重了物业公司的税负。在两种形式方式下,一方面由于物业管理业的发展时间短、市场的不成熟、相应的法律法规不健全、物业公司内部管理体制的不完善等原因,导致物业公司投诉事项等非正常事项增多,这些非常正常事项常常导致非正常费用增多,如因违法事项而受到行政处罚的情况也不鲜见,这些都会导致物业公司成本大幅度增加。但是按照税法规定,此类成本不得记入管理费用抵减利润,从而导致物业公司税负增加。另一方面,由于物业公司负责人文化素质等因素,对国家政策法规的不了解或者了解不全面,本应该享受税收减免政策的却没有及时提出申请,导致税负增加。新税制改革后,服务业中的代理业由10%的税率调整为5%,其他服务的税率由3%调整为5%。营业税的计税依据是由纳税人销售应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的营业额。因此,应纳税额的计算公式中的关键因素是变量营业额,这是影响物业公司利润的税收因素中最基本也是最重要的项目。营业税与增值税均属于流转税,二者在一般情况下不会发生重复征税的问题,但是如果处理不好,同一种行为交纳两种税的情况也会发生。避免重复征税就成为节税的主要思路。例如有的物业公司代供电局向其业主销售电,与委托方按实际销售额进行结算,只是收取手续费;有的物业公司则是从供电局购入电,然后再销售给业主。两种不同的经营方式物业公司的税收负担是不同的。物业公司从供电局购买居民生活用电,支付价款(含增值税格)88600元,取得了供电局开具的增值税专用发票,注明的增值税税款为12800元,然后按98600元(含增值税价格)销售给居民。这样,该物业公司不仅发生了营业税的行为,而且发生了增值税的行为。应交营业税=(98600-75800)× 5%=1140(元)如果物业公司不是增值税一般纳税人则应交增值税=98600÷ 1.04× 4%=3792.3(元)如果物业公司是增值税一般纳税人,则应交增值税=98600÷ (1+17%)×17%-12800=1526.5(元)物业公司从供电局购入电后,所加价款只是相当于手续费的部分,而没有加上向居民销售电时应当向居民收取的销项税额,所以不论是按增值税的一般纳税人还是按小规模纳税人交纳增值税,都会增加其增值税负担。一般情况下,纳税人销售贷物时,除了应收取手续费以外,至少还应将增值税的税额加在销售额中,才能实现增值税的转嫁。为此物业公司增值税,营业税负担的多少主要取决于加价的幅度,在电价受到国家指导价格控制的前提下,手续费的弹性也是非常小的。如果物业公司代供电局销售所属居民区的生活用电,取得销售收入88600元(含增值税价格),并与供电局按实际售电收入进行结算,供电局另外按含税售电收入的5%支付手续费给物业公司。物业公司收取手续费应交营业税=(88600×5%)× 5%=221.5(元)由于物业公司不发生代销货物行为,所以物业公司不存在应交增值税的问题,共节约税款2445元。参考文献:[1]《物业公司涉税事项探讨》赵萍 王琰《科教文汇》2006.9[2]《新企业会计准则与纳税筹划》 于晓镭毛夏挛蔡昌机械工业出版社 2008.1