我国地王频现的原因分析及政策研究

王保才

摘要:通过对2009年以来我国各地地王频现的事实分析,挖掘造成该现象的主要原因,论述其对国家经济的诸多不利影响,并根据国情研究相应对策。

关键词:地王 房地产 政府监管

地王频现,房价飞涨——这一切仿佛让我们又回到了两年前。同样是楼盘疯卖、地价疯涨、地王频现。地王制造成了09年最火热的楼市大事件。随着各地楼市的复苏加快,沉寂了一年多的土地市场又再度火爆起来。不仅一线城市土地流拍现象绝迹,多数地块大幅超出底价成交。虽然“二套房贷从严”等调控信号频出,但房地产企业的拿地热情并未因此降温,反而有愈演愈烈之势,由此产生的市场泡沫也正在急剧膨胀。

一、我国地王频现的现实情况

相关房地产市场统计资料显示,8月份万科增4地块,中海、华润、雅居乐、保利各增3块,绿城增2幅地块,金地增1地块。房企一个月中数次夺地已成普遍现象,其中雅居乐、中海均为今年以来的首次拿地,华润此前也鲜有动作。进入9月土地市场愈加红火,全国各地上演了多场激烈的土地争夺战,天价地块相继诞生,土地成交价格屡创新高。

三季度以来,上海、北京、南京、深圳、合肥先后创下了今年以来的当地单价“地王”。 7月份金地集团在上海以总价30.48亿元摘下青浦赵巷镇特色居住区10号地块,并以此夺得上海新“地王”桂冠。除了高达222%的溢价率外,其14498.5元/平方米的楼面价也超过了此前最火爆的北京“地王”广渠路15号地。而中海地产9月10日以70.06亿元的价格拍下上海普陀区长风6B、7C两幅地块,楼板价高达22409.3元/平方米,再次刷新了今年以来国内土地交易市场的纪录。

二、地王频现的原因

楼市反弹速度如此之快、幅度如此之大,出乎人们的意料,让买房人、研究机构、地产中介甚至地产商们,都大跌眼镜。通过分析囤地背后所显示的一系列变化,揭示出地王频现的原因主要有:

1. 对未来房价预期高涨

开发企业决定购买土地时,往往会从商品房市场形势出发,预测该地块未来可能带来的收益,从而决定对该地块的报价。如果商品房市场处于下行通道,开发商拿地意愿不强,地价就会下降;相反,如果商品房市场销售活跃,房价处于上升通道,开发商拿地意愿就高,土地市场竞争也会更加激烈,而现在的地价之所以这么高,正是基于开发商对未来房产市场的乐观预期,加剧开发商之间竞拍土地的激烈程度,促使地价不断攀升。

2. 地方政府与开发企业联手炒作

地方政府把当期地能卖多少卖多少、能卖多高卖多高,卖完都是他的政绩。开发商也愿意获得大地块,第一开发周期长,增值空间大,第二,资金分批付款,第三,代征地可以变更,设计规划也可以变更,容积率等都可以变化,增加了获利空间。 所以地王的频繁出现,实际上是地方政府和开发商的共同作用,是二者联手炒作的结果。

3. 资金充足,政策宽松

2009年以来,居民购房热情的明显提升,开发商尤其是品牌开发商资金回笼速度加快,来自房产市场的销售款,使得手里的资金较为充足。宽松的货币政策以及政府政策也为开发企业提供了较为充裕的资金。由于中国实体经济没有完全复苏,使得国家的货币政策仍然从宽,所以也使得开发商能享受到优惠的融资待遇,刺激开发商拿地的积极性。由于对未来国家宏观政策走向的不确定性,开发商纷纷乘机疯狂“竞”地为王,以增加土地储备,让企业走上可持续的发展道路。

4. 房地产企业为拓展融资渠道

地王在今年以来表现得尤其猛烈,一定程度上与开发商拓展融资渠道有关。开发商拿到地之后通过媒体的放大,然后传播到证券市场再放大,以显示房地产企业强大经济实力的虚假现象,便于通过银行或证券市场扩大融资,将募集的资金高价买地,这就形成一个恶性的循环。

5. 开发商相互抬价,烘托房市火爆假象

土地市场的升温还在于开发商相互抬价,以烘托市场的火爆,一方面让有着浓厚的“追涨待跌”的消费者们赶紧购房,这让开发商拿地周边的楼盘楼价一路狂飚,醉翁之意不在酒,即使现在拍的价格在未来楼盘销售中低价售出也不会有多大的损失,顶多未来成本价出售,但是现在自己在售楼盘价格上去了也弥补了未来的利润空间,这也是开发商的一种营销手段而已。

三、地王频发对我国经济发展的影响

“地王”热特别是国企“地王”热,已经并将继续为房地产行业甚至是国家整体经济带来不能忽视的严重后果。

1. 推动房价持续猛涨

地价是房价的主要成本。因此,只要什么地方有个“地王”出现,那里的房价立刻应声而涨,地王对周边区域的房价有巨大的拉动作用。如今年7月23日金地集团以每平方米14495元的楼板价拿下地处上海郊区的青浦赵巷地王,上海郊区房价迅速大涨。嘉定区首次突破万元大关,金山区则上涨90.38%。地价更是房价的底线,如果地价高于房价或者房价与地价的差额使得开发商投资地产项目无法达到目标收益率,那么一部分开发商会逐渐转移到其他收益率更高的行业。这样,将减少商品房供给,从而推动房价上升。

2. 加大房市调控难度

房地产业调控之所以困难,就在于国内房地产业挟持国家经济。一方面,如果房地产崩盘,整个国家经济就可能发生危机。如90年代的日本与香港,房地产一出现问题,整个经济很快进入衰退期,而且十多年都无法振兴。如果国内房地产业不调整,也可能孕育更大的金融风险。 因为,就目前国内房地产业的情来看,基本上把整个风险都归结在国内银行体系上,无论是房地产企业还是个人消费信贷都是如此。还有,拆迁和房价过高,是当前社会除了腐败以外,民众最不满的问题。如果这些房地产问题处理不好,可能成为今后整个中国社会政治经济动荡的根源。

3. 阻碍国民经济战略调整,影响实体经济回暖

大把钱都投到房地产了,哪里还有心思去研发新能源、新材料、新医药等新型产品呢?在扩内需、保增长依然为当前首要任务的情况下,大量资金远离企业,扎堆楼市,这样的此消彼长,必然导致真正需要资金的企业难以获得补给,对实体经济的回暖形成不利影响。

4. 增加了金融和经济大幅波动的风险

房地产行业是一个现金流为负的行业,很大一部分现金流入土地。从现金平衡来分析,流入的资金还不足以抵消流出的资金量,由于当前每个人都对未来房价的预测过于乐观,房地产企业缺乏科学的财务计划,土地资金平衡可能经不起经济周期的影响,从而增大银行的风险,可能导致银行坏账、呆账的增加。

四、针对地王频发应采取哪些必要措施

1. 加大政府职能部门监管,强化相关制度的执行和惩处力度

早在1994年就有了《闲置土地处置办法》,2007年国土部还专门出台4条办法应对开发商囤地。“连续两年未使用的闲置土地可无偿收回土地使用权”,“每宗地开发建设时间原则上不得超过3年”,这些都是钢性的制度。 但是,从执行情况来看,真正被收回的土地少之又少,而由于地价上涨幅度明显,违约金几乎不存在任何威慑力。所以政府部门应做好监管工作,严格执行和打击闲置土地现象,对超期未开发的土地坚决收回。另外要对土地出让信息进行公示,对土地出让合同进行更加细化的规定,除了限定开工时间,还应对竣工时间加以规定。

2. 完善居住用地供应模式

对于目前已经被开发商掌握的土地,只能采取市场手段抑制房价上涨,如在交易过程中增加税收成本等。加大政府对房地产开发建设的掌控力度,积极满足中低收入者的住房需求。同时国土资源方面应将改变大地块的土地供应模式,分为中小地块推向市场,这样可以有效避免少数大型开发商垄断土地资源,延长开发周期以囤地的行为。

3. 重视银行和证券监管,堵塞金融漏洞

最近这两年在房价飞涨的情况下,上市公司最好的题材就是土地,以前是有了钱才能拿地,现在是拿了地就有钱,相当一部分房地产公司现在已经不再考虑开发房屋的利润,而是在资本市场每一次动作都能获得收益,所以才会有这么多公司,特别是国企不惜一切代价要上市。而作为政府,在宏观调控政策上并没有意识到这一点,没有堵塞这种漏洞,而是放任其很轻松地将土地跟金融渠道打通,证券市场的监管非常乏力。

五、总结

楼市的疯狂,地王的崛起,绝非中国经济的福音,更不是经济复苏的象征。房地产本身的周期也告诉我们,未来房地产市场这种疯狂不仅走不远,在这种非理性的疯狂透支下,将会进入惨烈的调整,宏观经济基本面,居民的收入,房地产调整的周期,乃至于各地大量的保障性住房的涌入,都不支持这种非理性的上涨,而且,这轮上涨绝非所谓的“刚性需求”的释放,而完全是政策混乱,对房地产市场研判不清导致的再一次政策泡沫而已,政府应该对泡沫的破灭早有准备,以免殃及抗风险能力并不高的银行系统。一旦房地产的回调影响到了金融系统,对中国实体经济的打击将是沉重的,在欧美等国快要爬上岸的时候,中国可能会因为房地产的不理性而再陷深渊。

参考文献:

[1] 余凯,论我国房地产合谋下的价格形成机制[期刊论文][J],兰州商学院学报,2007(04).

[2] 白涛,房地产业的政府管制[J],暨南大学,2008.

[3] 余建源,中国房地产市场调控研究[J],上海社会科学院,2009.