许家印的过山车

薛　芳

从2008年首次上市失败到“中国新首富”,恒大经历了极富戏剧色彩的一年半

11月5日,香港联交所异常的热闹,美林、高盛、瑞信等投资机构代表以及各路记者陆续进入大厅。9点钟的时候,脸上一直挂着笑容的许家印意气风发,被恒大高管团队簇拥着,出现在2楼发布会的展厅。

当天恒大成功上市,“中国新首富”诞生,“香港最大市值的民营内地房产股”的光环套在了恒大头上,许家印成为地产界新的领军人物。

许家印的开怀被现场的多家媒体解读为百感交集。过去19个月时间里,这个被外界赞为“房地产业中最帅的老总”和他的恒大地产坐了一次过山车。从2008年首次上市失败到这一天,恒大经历了极富戏剧色彩的一年半。

戛然而止

现年51岁的许家印出生于河南太康。1997年,已经39岁的许家印带着七八个人创立了恒大集团,经过10多年的经营和锐意开拓,创造了一个与富力地产、碧桂园等齐名的地产行业的“广东五虎”。

2007年,对许家印来说是个节点。上半年的时候,恒大的规模还不足以支撑许家印成为商业明星,他只在华南小有名气;到了下半年,许家印和他的恒大地产因为庞大的土地储备被骤然推到镁光灯下。

“许家印即将成为下一位中国首富”、“恒大——第二个碧桂园?”等主题被大肆报道。这些喧嚣几乎令人们相信,恒大上市成功和首富易姓都已是板上钉钉的事情。

2008年3月,恒大地产启动全球路演并公开招股,因其庞大的土地储备,市场对其估值高达1200-1300亿港元。这也意味着,恒大地产在港成功IPO后,许家印的身价可能在800亿港元左右,有望成为内地新“首富”。

金融风暴让这一切戛然而止。

贝尔斯登轰然倒掉令美国各大基金惊惶失措,纷纷观望,当时基金和一些机构投资者的报价远低于恒大最低询价3.5港元/股。许家印觉得不能承受资产这么大的折价。上市搁浅。

上市搁置当夜,许家印即组织高管通宵达旦开会,重新安排遍布全国的20多个项目开发进程。

从“5•12”地震至去年9月,是恒大最为煎熬的时期。恒大内部人士透露,这一阶段恒大用两三个项目的销售支撑20多个项目的建设,资金缺口高达120-150亿元。

略有讽刺意味的是:这个为中国慈善事业豪掷千金多年、在中国内地房地产业具有“美男子”之称的地产奇人,前半生的媒体报道量还比不上那一个月的曝光率。

高调

与从不面对媒体的碧桂园掌门杨国强相比,许家印显得比较高调。

恒大集团今年6月份正式重启上市。7月2日,恒大在京宣布向中华慈善总会捐款3000万元。

一周后,借恒大广州超五星级酒店开业,许家印遍请媒体、合作伙伴、投行前去捧场。那一天,他在100多家媒体面前宣布:2009年冲击300亿销售目标,而新开工面积会使得集团动工总量达到1500万平方米,超过“地产一哥”万科。

8月1日,恒大女排与郎平签约。6天后,恒大向港交所递交了上市申请。8月23日,恒大位于15个核心城市的27个楼盘同步发售,依然有约八五折的折扣。第二天,在全国主要报纸和网络媒体上,恒大高调招聘15名地区分公司董事长。虽处静默期,但恒大短时间内营造了极高人气。

另一方面,高调归高调,许家印努力在公众面前刻画一个公关化的形象。在媒体报道中,许家印常常以一位“地产枭雄”和“慈善家”的面目出现。

在恒大,有专门负责许家印形象的部门,这是恒大集团唯一一个部门领导能享受集团副总待遇的。据说,这个部门的职责就是把一个有血有肉、有痛苦和烦恼、有幸福和快乐的许家印完全隐藏起来。

许家印在公众场合发表的言论仅限于“房地产的泡沫论”、“当劳模的感言”、“恒大模式”等,而涉及他自己的生活,例如他的家庭、婚姻、子女、人生观、世界观均被包裹起来。

去年春节期间的大雪灾中,许家印捐款200万元安置滞留广州的民工;地震赈灾中,他表示捐款2000万元。

据说,曾有媒体把一份探究人的内心的问卷拿给许家印请他作答。一开始他的策划部欣然同意了。但当他们发现几乎所有的问题都涉及人生态度时,经过讨论,这份关于许家印的心灵问卷,被定在不能公布的范围。

起死回生

以恒大上市搁浅为标志,尾随其后的30多家房地产企业相继被挡在资本市场门外,中国房地产迎来近一年多的霜冻期。SOHO中国董事长潘石屹曾预言,3个月内那些为上市而大规模囤地的公司将有死掉的危险。

上市融资的通道被堵死了,而银行也缩紧了钱袋子。

危机时刻往往能展示一个人的内在的力量。恒大上市搁浅后,一贯高调的许家印从媒体的视线中“消失”了。其倔强的枭雄本色以及坚强的信念也在这一次生死存亡的危机中显露无遗。

现在可以开怀大笑的许家印回想当时的状况时这样说:“上市搁浅后,当时各种声音都有,有说许家印逃了,有说恒大死定了。我当时就让公司员工沉住气,只需要埋头把问题解决了。”

上市未成,恒大资金链极度紧绷。“当时考虑了很多,卖房子?卖土地?最后确定坚决不卖土地,采取增资扩股的方式在海外资本市场融资。” 随后的3个月里,许家印一直在香港“找钱”。

2008年6月,郑裕彤通过其控制的周大福以1.5亿美元入股恒大。连同其他投资者共计5.06亿美元的资金注入,恒大缓过气来。

“恒大暂时停止了IPO后的3个月,我主要的精力都在香港,差不多可以说在这里上班了,瘦了四五斤。”

雪上加霜的是,下半年国内房地产市场跌至低谷,巨大的存货量面临空前的销售压力。

许家印孤注一掷。去年10月1日,公司全国18个楼盘齐开,降价销售,巨大的折扣招徕了大量客户,大大缓解了恒大资金紧缺状态。恒大迅速回笼资金近50亿元。

2008年年底,已经渡过最艰难时刻的许家印迎来了政策回暖:占据社会投资总额25%,带动相关50个行业的房地产被列为“拯救”重点。

许家印恢复了高调姿态。今年的“两会”上,作为全国政协委员的许家印抛出“房地产企业利润不应超过5%”的提案,很快成为热点话题,在舆论上获得了许多草根民众的支持。

高调是高调者的通行证

不久前挂牌的恒盛地产在上市首日遭遇破发,与恒大同期的明发集团和禹洲地产,前者公开发售的认购率未满一半,后者决定以招股价下限定价;10月27日,卓越地产成为今年首个中止IPO的公司,理由是“认购价太低”。恒大此番成功上市,更显难得。

高调是高调者的通行证。在地产圈,恒大集团的开盘则是“无明星,不开盘”。

去年“十一”期间,广州金碧天下开盘邀请古天乐、佘诗曼及李冰冰出席,开盘热卖,单日斩金2.5亿;武汉恒大华府开盘邀请了一线明星谢霆锋、范冰冰出席开盘典礼,当日创下2.8亿元的武汉楼市销售纪录……

尽管恒大营销的大手笔也遭到了媒体质疑,但对许家印来说,这不是显摆而是智慧。

“大量的广告投入,是否导致恒大营销成本过大?”许家印回答:“没错,我在广州一个项目上投入了5000万元营销,但这个项目开盘当天就成交了10个亿。相对于10亿的快速回款,5000万元的投入的确很划算。”

许家印收获的不仅仅是房产销售中的真金白银,他还常常以英皇旗下的明星代言楼盘,并就此结识英皇主席杨受成。据香港媒体报道,正是杨将许家印引荐给郑裕彤,二人颇为投缘。

《环球企业家》杂志分析指出:在种种不利环境下恒大能够上市,有赖于因勇猛和敢于冒险而被称为“鲨胆彤”的郑裕彤。郑裕彤和他们的朋友们改变了这一切。恒大地产结束香港IPO路演,获得国际配售11倍超额认购,公开发售部分超额46倍。

10月19日,恒大地产(0333.HK)首日路演午餐会上,主人看上去更像是郑裕彤,而不是恒大董事局主席许家印。被记者团团围住的这位84岁的香港新世界集团主席,力挺恒大“买得抵”。

而在11月5日,在恒大上市挂牌仪式和晚上的上市晚宴中——“星光闪烁”,新世界主席郑裕彤、新世界发展董事总经理郑家纯、恒大俱乐部女排主教练郎平、华置主席刘銮雄及中渝置地主席张松桥到场。