对房地产行业重拳整治的五大措施

蔡继明

中国的房地产已经完全不是一个专业性很强的产业了，它变成了豪门寡头作局分赃的俱乐部。尤其是在一线城市，没有哪个开发商愿意为中低收入者提供适合他们购买的商品房。

房地产市场变成了地产豪门的圈钱机器

目前中国的房地产行业的现象颇为异常，引发的各种议论也络绎不绝。

有何异象

最令人瞩目的是，房价和收入比过高。

国际上普遍认为，住宅价格相当于居民家庭年收入的3～6倍是合理的。当一个地方房价收入比超过6的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区。而中国的平均房价却是城市家庭平均年收入的8倍多。在一线城市，这个比例高达10～15，个别地段的普通住宅价格甚至达到25以上。这样的价格大大超过了合理限度，中国房价的非理性上涨已经非常明显。

其次是，房地产行业利润率过高。在发达经济体，房地产开发只能取得一般利润，在世界富豪排行榜的前25名中，没有一个是西方国家的开发商。而在中国大陆入围的全球富豪中，有三成与房地产开发有关。这说明，房地产的暴利是造成房地产老板超常规敛财的重要原因。

同时，投资性购房比重过高：过去几年中国城市人口每年增长1100万～1300万人，如果城市新增人口与新增住宅保持一致，按每个家庭3人、每人配套30平米住房计算(已经达到改善性要求)，每年新增住房3.9亿平米就可满足需要，而2006～2008三年全国共销售商品住宅17.95亿平米，平均每年5.98亿平米，实际销售面积比人口增长所需面积高出2.08亿平米!即使考虑到旧房拆迁或者报废、人口自然死亡后遗留给子女的住宅、少量自建住宅、单位建造的非商品住宅以及政策性住宅等因素相互抵消，至少还有2亿平米的商品住宅不属于一户一宅的用途，如果把每户第二套及第二套以上的商品房视为投资性房产，在过去几年间，投资性房产占商品住宅总销售面积的33.4％，超过了1／3。

最让人不解的是，在全球性金融危机背景下，中国房地产价格不跌反涨。在全球房价普遍下降近40％时，中国的房价却在同比下降仅为1％的底线上强烈反弹，连上海以高房价的标杆著称的汤臣一品，也竟然在全球性金融危机的背景下以钢铁般的原价卖出了12套!

近期房地产价格失控的主要原因

为什么在实体经济遭受消极影响的同时，房价却继续攀升?造成近期房产价格失控的原因是什么呢?

第一个原因，笔者认为是——货币投放量过大。

截至6月30日，金融机构新增贷款余额已达7.4万余元，不仅超过了过去全年的货币投放量，而且也超过了全国人均收入的总和。2008年中国农村居民人均收入是4760元，城市居民人均收入是1.5万元，平均下来是9760元。而上半年7.4万亿元的新增贷款余额分摊到全国13亿人头上，平均每人可分摊到5700元，如果这种趋势延续到年底，平均每人分摊量高达1.14万元，已经大大超过了全国人均收入。如此之大的新增贷款必然推动物价上涨。

第二，经济结构比例失衡，贫富差别过大，新增贷款流向房地产市场。

由于收入差距过大，低收入者缺乏购买力，低端商品产销领域缺乏流动性，CPI指数继续下降，失业和开工率不足等现象没有根本改观，大量的新增贷款必然涌向股市和楼市，造成投资市场非理性价格攀升。初步估算，国家刺激经济的4万亿元投资中，目前已有700亿元进入房地产市场，占上半年全社会房地产投资5％左右。到2010年底，预计会有2800亿元进入房地产市场。

根据国家统计局今年1月～6月全国房地产市场运行情况报告，今年上半年，全国完成房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9％。房地产开发投资的60％～70％的资金来源都是依靠银行贷款。按此估算，上半年房地产开发银行贷款资金可达16700万元，占到全社会整个信贷规模的二成以上。

另据国资委统计资料显示，在国资委管辖的央企中，有80％的企业涉足房地产业，涉及房地产业务的达100家以上。据专业人士估计，央企中仅母公司一级和二级企业设立房地产公司的房地产资产总量，已近2000亿元。

中国的房地产已经完全不是一个专业性很强的产业了，它变成了豪门寡头作局分赃的俱乐部。尤其是在一线城市，面对不同收入人群的不同需求，没有哪个开发商愿意为中低收入者提供适合他们购买的商品房。而广大无房户面对的是非选择性市场，这个市场已经背离了大部分求房户的需求，房地产市场变成了地产豪门的圈钱机器。而最近一个季度，从北京到广州，从广州到珠三角，每一个星期都有新的地王诞生，而十大地王几乎都是国企!

第三，政府管理部门放松了监管，默认了对既定政策的突破。

在2008年10月22日财政部公布的“救市”措施中，“对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20％”，这是财政部给二套房松绑的正式表态。这些政策表达，造成了许多商业银行对国家政策的全面突破。尤其是在货币天量投放后，各家银行都有了更加充裕的现金储备，使它们对外贷款的积极性疯狂高涨，而房贷历来被视为银行的优质资产，银行和开发商之间的默契就不言而喻了。

如何整治

由于中国没有将房地产投资和房产自住这两个完全不同的市场进行严格的区分，造成了房地产市场的混乱局面。不仅如此，还使国资银行卷入其中，被深度套牢，造成了开发商和银行一荣俱荣、一损俱损的趋势，在这种情况下，如何实现重新构造健康的房地产市场，打击不良开发商，同时将银行的损失减少到可接受范围内?这是我们当前面临的高难度选择。

由于各商业银行已经在和开发商的默契中陷得很深，要想使银行不遭受损失已经没有可能，唯一能做的就是尽量减少银行的损失，让房地产行业回归到正确轨道。为此，特提出以下建议：

一、对非自住性商品房，国家应该出台投资性商品房的相关政策，这些政策包括：对投资性商品房征收较高的契税，对非自住商品房征收以月计算的房产税；对租赁收入和售房所得征收严格的所得税。只要形成以上三税配套，就可将投资性住房和居民自住房严格区分，这是从根本上解决房地产市场乱局的政策措施。

二、银行对房地产行业的贷款，应该属于纯粹的商业行为，不适合用国家政策去强行规定。但是在国家尚未将自住性商品房和投资性商品房严格区分的条件下，银行信贷应当继续成为国家对房地产市场的调控手段。在当前情况下应该立即收紧对第二套房的贷款，使二套房贷不仅不能享受7折的利息优惠，而且应将利率调到正常利率的1.1倍以上、将首付比例提高到50％，这也符合投资性购房风险较大的现实情况。

三、对于改善性住房的客观需求，用政策进行识别是非常困难的。因此，不能用为二套房松绑的方法来解决，但可以通过房产置换协议来解决这个难题。具体操作程序为：有一套住宅、想更换更好的住宅的家庭，可与房管局签订改善住房协议，有了这个协议，就可以享受一套房的所有优惠政策，但协议必须规定，在取得新房后，只有将旧房出售、户主变更后，才能核发新房房产证。因为房管局是发证机关，完全可以实现全程有效控制。因此，这个办法既可以避免钻政策空子的投机行为，又可以保障正常的改善性需求，实施这个办法，就可以实现房地产市场的软着陆。

四、如何对抗开发商的价格联盟?最根本的办法就是银行必须和政府达成协议，不允许银行和开发商勾结挺房价，银行是以政府的信誉作担保的，这个担保不能由银行滥用，必须符合政府意图。银行和开发商勾结，最终是要出大乱子的，但银行又不担责任，还是政府担责。只要成交量下降，银行的风险就增加，因此，银行有要求开发商降低房价换取成交量的话语权，如果开发商拒不降价，银行可以拒绝提供新的贷款，甚至可以立即追诉到期贷款，若开发商不能按时还款，银行就可以立即委托政府通过法律程序接盘，必须将铤而走险的开发商驱逐出房地产队伍，才能维持房地产行业的健康和繁荣。

五、由于中国多年以来未对投资性购房进行限制，如果突然进行大力度的限制，将使需求大幅度下降，有可能出现硬着陆的情况。为了防止房地产市场的大起大落，应当采取先后出台两套政策的方法：第一套政策就是一户一宅的相关优惠政策，让二套房付出较高成本，使二套房的交易大幅度下降，同时，将二套房的契税、房产税、所得税建立成完整的体系，形成自住性住宅和投资性住宅两个完全不同的市场。一旦社会购买力适应了这两个市场，就出台第二套政策，取消银行对第二套房的差别贷款，让投资性住宅在不影响基本住宅的情况下获得发展动力，使两个市场并行不悖。