潘石屹：土地政策遭遇执行难

张　静

在房地产行业中,越是大量囤地越是受资本市场的追捧,少圈地的反而成了不被理解的另类。

《新民周刊》:9月26日一则“国务院发布《关于集约用地的通知》,针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置费用标准”的消息在各大网站上转载。政策规定,对于土地闲置满两年的,将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用;对于土地闲置满一年不满两年的,开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费。另外,国土资源部还将对闲置土地征收增值地价。您认为这一政策将会对房地产行业产生什么影响?

潘石屹:尽管媒体已有大量报道,但2009年9月26日国务院是否确实下发了这一文件,还需要核实。我在政府网站上并没有查到这份传说中的新文件,目前可以看到的文件是2008年1月3日国务院下发的。

有媒体报道说是国务院首次明确这一政策,这一说法也不符合实际。闲置两年的土地要无偿收回,闲置一年不满两年的土地要收20%的闲置费这两项内容,在过去的十年间,政府已发了好几次文。

《新民周刊》:在过去三五年,囤地现象愈演愈烈。根据日前国土资源部的严查,大量闲置土地未被开发,全国城镇闲置土地相当于全国一年新增用地。您认为主要是什么原因造成的?

潘石屹:无论国务院是否颁发了这个文件,大量的囤地问题都应引起大家的重视。

在我的老家甘肃农村流传着这样一句话:养鸡的不如倒蛋的。现在的中国房地产行业,是建房的不如倒地的。在北京,有两家开发商在同一地段各拿了一块土地。一个开发商建了房子销售,没有赚多少钱,而另一家开发商什么也不干只囤地,过了几年把土地转让给了别人,赚的钱反而是第一个开发商的好几倍。这样的故事在房地产界太多了。

而目前囤地现象最严重的不是资金有限、量入为出的非上市企业,而是上市公司。我们根据一些上市公司的公开年报做了一些简单分析,发现囤地现象非常惊人。按2008年这些公司“开发”的建筑面积计算,它们的囤地规模,最少的也在20年以上,最多的超过100年。有些囤地是根本无法开发的土地,远离城市,没有基本的市政条件和基础设施,成了报表上有多少千万平方米土地的数字游戏,造成了社会财富的巨大浪费。

正因为资本市场对土地储备的追逐和激励,上市公司就会拼命地囤积土地,以满足资本市场对土地储备的要求。在土地上投入更多的精力、时间和金钱,投入在规划、设计、建设上的精力越来越少。还有一些准备上市的公司,也先要囤够大量土地,才能上市。

SOHO中国土地储备一直以来坚持两条基本原则;第一,在合法范围之内;第二,保证SOHO中国持续的发展。今天SOHO中国这两条都做到了。但在房地产行业中,越是大量囤地越是受资本市场的追捧,少圈地的反而成了不被理解的另类。在这些行业的潜规则面前,我常常在想,在2008年8月份“毒奶粉”事件被公众揭露出来之前,如果一名奶制品行业的企业家有勇气站出来,揭露当时奶制品行业的潜规则,向社会说明在奶源上有人加了“三聚氰氨”的毒品,他才是真正值得尊重的企业家。

《新民周刊》:您觉得减少囤地的关键是什么?政策的执行难点有哪些?

潘石屹:我认为在于让资本市场对上市房地产公司土地储备的期望和标准,回归到中国法律的框架里来,回归到国务院颁发的政策范围里来。

房地产行业大规模囤地的现象的确是越来越严重,现在重要的不是政策本身,而是政策能不能严格执行。如果这项政策能真正执行,会让房地产行业真正把精力放在建房子上,而不是浪费土地,在土地储备上做游戏,对行业健康发展有很大好处。

房价主要取决于供求关系。这项政策如果真正实施,会促进一大批房地产商加大土地的开发,从而增加市场上房子的供应量,对降低房价有好处。

但这份传说中的新文件有两个执行难点。其一,细节和标准还需要进一步明确。比如如果由地方政府执行,标准如何确定?从什么时间开始计算,是颁布土地证的时间开始还是其他时间?如果1000亩土地,只开发了10亩,其余的990亩算不算闲置等等。

其二,标准过于严格,可能会遭遇执行难。原来的政策是闲置两年的土地要无偿收回,在“国六条”中加入了一条:“闲置一年不满两年的土地要收20%的闲置费”,这次国务院文件又加了一条:“对闲置的土地要征收增值地价”。政策看起来一次比一次严格。作为正直的企业家应该支持国务院对“囤地”处理的政策,但我担心的是过于严格的政策反而加大了执行难度,让这项政策再次不了了之。现实情况是,连第一条基本政策都执行不了,有的开发商囤积的土地足够开发20年以上。

囤地在继续,土地的浪费在继续。能不能先处理囤地10年以上的,再处理囤地5年以上的……,依次逐步解决,让政策得以执行下去并真正发挥效力。