商铺“返租”销售对净利润的影响

刘科影

商铺销售进度及资金回笼较慢,开发商为促进商铺的销售,通常采用“返租”形式作为促销手段,在一定期限内(三年左右)通过支付返租租金冲抵首付款,给商铺业主一个适当的资产报酬(通常年租金为售价8%),业主通过26%左右的首付就可以圆一个商铺梦。开发商也可以通过“返租”达到刺激销售的目的。本文就“返租”销售对企业净利润的影响和影响净利润的各项因素进行分析比较,以期对返租销售有一合理认识。

案例情况说明

甲房地产公司预售商铺10 000平方米,成本1 200万元,期间费用150万元,营销部门提出两个销售方案。

方案一:正常销售方案,即每平方米销售价格为0.3万元。

方案二:返租销售方案,即每平方米销售价格为0.4万元,对已售商铺返租三年,租金为1 000万元,返租的租金用于抵扣客户购房款。

下面对两种方案的净利润进行分析,以选择最优方案。

方案对比分析

(一)普通销售方案:

1.主要业务收入为10 000×0.3=3 000万元,主营业务成本为1 200万元,期间费用为150万元。

2.应缴税金。

(1)营业税:根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定:转让不动产应缴纳营业税,税率为5%,营业税为3 000×5%=150万元。

(2)城市维护建设税:根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》的规定:缴纳营业税的同时应缴纳城建税,城市的税率为7%,城建税为150×7%=10.5万元。

(3)教育费附加:根据《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》:缴纳营业税的同时应缴纳教育费附加,城市的税率为3%,教育费附加为150×3%=4.5万元。

(4)土地增值税:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定:转让不动产应缴纳土地增值税。扣除额为1 200+165+1 200×30%=1 725万元,增值额为3 000-1 725=1 275万元,增值额与扣除额之比=1 275/1 725=74%,适用的税率为40%,扣除系数为5%,土地增值税为1 275×40%-1 725×5%=423.75万元。

(5)企业所得税:根据《中华人民共和国企业所得税法》规定:一般企业所得税的税率为25%。企业所得税为(3 000-1 200-150-588.75)×25%=265.31万元。

甲公司主营业务税金为150+10.5+4.5+423.75=588.75万元,企业所得税为265.31万元。

3.甲公司实现的净利润为3 000-1 200-150-588.75-265.31=795.94万元。

(二)返租销售方案:

1.甲公司主要业务收入为10 000×0.4=4 000万元,主营业务成本为1 200万元,期间费用为150万元。由于返租支付了1 000万元的租金,因此甲公司其他业务支出为1 000万元。

2.应缴税金。

(1)营业税:根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定:转让不动产应缴纳营业税,税率为5%,营业税为4 000×5%=200万元。

(2)城市维护建设税:根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》的规定:缴纳营业税的同时应缴纳城建税,城市的税率为7%,城建税为200×7%=14万元。

(3)教育费附加:根据《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》:缴纳营业税的同时应缴纳教育费附加,城市的税率为3%,教育费附加为200×3%=6万元。

(4)土地增值税:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定:转让不动产应缴纳土地增值税。扣除额为1 200+220+1 200×30%=1 780万元,增值额为4 000-1 780=2 220万元,增值额与扣除额之比为2 220/1 780=125%,适用的税率为50%,扣除系数为15%,土地增值税为2 220×50%-1 780×15%=843万元。

(5)企业所得税:根据《中华人民共和国企业所得税法》规定:一般企业所得税的税率为25%。企业所得税为(4 000-1 200-150-1 063-1 000)×25%=146.75万元。

甲公司主营业务税金为200+14+6+843=1 063万元,企业所得税为146.75万元。

3.甲公司实现的净利润为4 000-1 200-150-1 000-1 063-146.75=440.25(万元)。

(三)两种销售方案对比分析:

返租销售方案比正常销售方案净利润减少:795.94-440.25=355.69万元。

返租销售方案与正常销售方案差异进行分析如下:

1.主营业务收入与其他业务支出分别相差1 000万元,但方向相反,正好相互冲抵持平,不影响净利润。

2.营业税及其附加的差异为220-165=55万元。

3.土地增值税的差异为843-432.75=419.25万元。

4.企业所得税的差异为146.75-265.31=-118.56万元。

差异合计为355.69万元。

主营业务收入与其他业务支出的差异分别为正负1 000万元,这个差异是“返租销售”方案设计时为抵减支付租金而提高的售价,两者刚好相抵。因此,两种方案净利润存在的差异是由营业税及附加、土地增值税和企业所得税的差异带来的,返租销售比普通销售要多支付355.69万元的税金,其余各项指标对净利润没有影响,返租销售的利润就减少了355.69万元。

两种销售方案对比分析如下:

单位:万元

结论

开发商在选择销售方案时,要充分考虑到各方面的因素,既要对市场进行科学合理的分析,又要认识到不同销售策略对净利润存在了不同影响。因为追求利润最大化是企业永远的方向,如果开发商通过“返租”不能实现利润最大化,“返租”销售就不是最优的销售方案,当一个项目只有通过“返租”才能拉动销售时,才可适当为之,但只靠“返租”才能带动的销售对开发商来说可是饮鸠止渴。

(作者单位:厦门泛华集团有限公司)