我国前期物业管理中存在的问题及对策

郭庆祥　张　伟　李晨光

中图分类号:F299.23 文献标识码:A

内容摘要:前期物业管理是整个物业管理活动中的起始阶段,也是物业管理中的重要环节。本文首先对前期物业的概念进行分析,然后揭示前期物业管理中存在的一些问题,进而结合我国实际情况,提出完善前期物业管理的一些建议。

关键词:前期物业 前期介入 物业管理

前期物业的概念及特点

(一)前期物业的概念

关于“前期物业管理”的概念,无论是立法还是学界,并没有一个统一的界定。前期物业大致可分为两个阶段。第一阶段,前期物业管理在物业管理实务中,又称为物业管理的前期介入,是指物业接管验收之前,物业服务企业从今后物业使用者、服务者角度积极参与房地产开发建设的行为,即在物业服务企业正式接管物业之前的各个阶段。第二阶段,前期物业管理,是指自建设单位选聘的物业服务企业接管验收之日起至业主与物业服务企业签订的日常物业管理合同生效时止的物业管理。

对于前期物业概念,应将前期介入和前期物业相区别,前期物业不应包含前期介入,即应仅指前期物业的第二阶段。基于此,前期物业可定义为自建设单位选聘的物业服务企业接管验收之日起至业主与其选聘的物业服务企业签订日常物业管理合同生效时止的物业管理。理由主要有二:

其一,在前期介入中,工作内容仅或主要为规划设计和工程施工建设,这两项工作由施工单位具体负责实施,发包方聘请监理进行监督,国家规划和建设部门负责行政监督,即使是施工现场的秩序维护和环境保护等,也是由施工单位负责,因此没有物业管理的客观对象和职能,因此此阶段无管理可言,也没有物业管理的必要。

其二,在前期介入阶段,物业合同是由开发商和其自主聘请的物业服务企业签订,通常该合同具有顾问性质。物业服务企业对房地产开发无指挥权、决定权,只有顾问建议权,因此,前期介入与物业管理的含义相去甚远。

(二)前期物业的特点

前期物业服务企业由建设单位选聘。前期物业服务合同是由建筑单位通过招投标或协议方式选聘物业服务企业后,与之签订的合同。由于业主入住是一个渐进的过程,不可能同时入住,在业主大会成立之前,业主对于物业服务企业的选聘难以形成合意,为了物业利用和使用,由建设单位代表业主与前期物业企业签订前期物业合同。在此,由前期物业服务企业负责对物业的设施、设备、环境等内容进行验收。

涉及三方主体且法律关系具有复合性。依据《物业管理条例》第25条规定:“建设单位与物业买受人签定的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。因此这一阶段涉及建设单位、物业公司和业主三方主体。在房屋交易活动中,建筑单位与业主是买卖合同关系;在建筑单位选聘物业管理企业时,二者之间是委托合同关系;建筑单位是作为业主的代理人选聘物业公司,与业主之间又形成委托代理关系;当物业公司管理物业、为业主提供服务时,与业主又构成了委托合同关系。

建筑单位占据主导地位。在前期物业管理中,建设单位、物业服务企业和业主之间并非处于平等地位。前期物业服务企业由建设单位选聘,临时公约也是由建筑单位制定,前期物业合同又包含在商品房买卖合同中,而在商品房买卖中,建设单位又处于主导地位,因此建设单位在前期物业中始终占据主导地位。因此如何规制建筑单位,保护业主利益成为前期物业管理中十分重要的问题。

我国前期物业管理中存在的主要问题

(一)对前期物业涵义缺乏认识

前期物业的起算点是以建设单位选聘物业管理企业开始。如果建设单位在建设中就选聘物业企业,则前期物业就包含了前期介入。这实际上是模糊了前期介入和前期物业的区别。一方面,这一概念不能明确界定前期物业的开始时间,容易使前期物业企业将在前期物业中的物业管理人身份和前期介入中的顾问身份相混淆,不利于前期物业企业适时、合情合理地开展工作。另一方面,容易使业主将物业企业和建设单位等同,将建设质量责任等同于服务质量,不利于前期物业企业与业主良好关系的建立,影响前期物业企业在该物业区内的长期经营。

(二)前期物业管理合同侵犯业主合法权益

表面上看,在前期物业中建设单位和物业企业签订的合同以及前期物业企业和业主签订的合同都是在平等、自愿的基础上签订的,是双方自愿选择的结果。但是,实际上建设单位始终处于绝对的主导地位,无论是对物业企业,还是对业主都具有支配权。依照我国《物业管理条例》建设单位拥有对物业企业的选聘权、临时管理规约的制定权以及将前期物业服务合同强制性卖给业主的权利。在前期物业管理选聘中,决定权完全在建筑单位手中,前期物业企业为了中标,而一味强调最低价格,造成中标企业利润空间较小。而中标企业为了谋取更大的利润,就可能会将一些不合理的条件,转嫁到业主身上。

(三)对前期物业时间和“质价比”缺少具体规定

在前期物业中,前期物业的存在时间直接影响向日常物业的过渡,而“质价比”则又直接影响到了前期物业存在时间。我国《物业管理条例》第10条只是规定,业主大会、业主委员会由业主在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立。而如何建立、由谁提起、由谁负责筹建工作以及相关行政机关如何指导都没有明确规定。在此情况下,业主大会的建立比较困难,如果再不对前期物业时间进行限制,则可以说业主大会的成立将更加扑朔迷离。

解决前期物业管理中存在问题的对策

(一)明确前期物业的涵义

由于我国目前对于前期物业的界定缺少统一的认识,且存在着一些错误,而这又直接影响到了前期物业的顺利开展,各方当事人权利的行使和义务的履行,以及由前期物业向日常物业的过渡,基于此必须首先对前期物业涵义有一个正确的认识。笔者认为,前期物业可以定义为自建设单位选聘的物业服务企业,从接管验收之日起至业主与其选聘的物业服务企业签订日常物业管理合同生效时止的物业管理。以此强调前期物业的期间为前期物业企业接管验收物业起至日常物业生效止的时间,明确前期物业企业的权利义务范围。

(二)加强对建设单位主导地位的监督

为了保障物业的顺利开始,建设单位在前期物业中必然占有明显的优势,这是由前期物业特点所决定的。在这一前提下,为了平衡各方当事人的法律地位,就需要对建设单位的优势地位进行一定的限制,以防侵犯业主合法权益。笔者认为,可以从以下两个方面予以考虑:一是对于建设单位制定的临时物业规约由行政部门进行审查或要求其履行备案手续,或由行政部门制定临时物业规约或指导样本由建设单位选用;二是行政部门直接参与前期物业企业的选聘,或监督选聘。

(三)规范前期物业企业的选聘制度

前期物业企业是否具有独立性的身份,能否按市场规律选聘前期物业企业,不仅对前期物业服务的质量,以及开展的是否顺利具有重要影响,而且完全独立的前期物业企业对于建设单位也能形成一种制约。笔者认为,保障前期物业企业的独立,规范选聘制度可从以下方面进行:强调房产开发必须与物业管理分离,物业企业不得与房产开发企业有任何实质上的联系,特别是对于特定的物业区域,其建设单位不得和物业企业有任何联系;进一步严格物业选聘的招投标制度,对于物业规模小的或只要有投标者的,就应采用招投标方式,只有在无人投标的情况下,在行政部门的监督下才能采用协议的方式,并且必须进行公示,接受业主的监督。

(四)明确规定前期物业的存在时间并限定前期物业费

由于前期物业企业的利益所在,在无强制性时间限制的情况下,前期物业将会无限期的延续下去,并且前期物业企业还会尽力阻止业主大会的召开或以各种方法破坏业主大会。而在对前期物业费没有一定限制的情况下,这种情况将会加剧。笔者认为,要想防止这种情况发生,可以采用以下方法:一是明确规定前期物业期限是一年,在特殊情况下,经行政主管部门批准,可以延长不超过一年的时间;二是对于前期物业费,由物业所在地的物价部门会同有关部门结合当地条件制定一个收费幅度,并向社会公示接受社会监督,该地前期物业费必须在该幅度之内具体确定。

参考文献:

1.许海峰.物业管理[M].人民法院出版社,2004

2.杨崇智.前期物业法律问题分析[J].四川大学法律硕士学位论文,2006

3.闰允宇.前期物业管理不应无限期延续[J].现代物业,2006(10)