“后资本金比例下调时代”的中国房地产市场分析

班允浩　杨智璇

摘要:本文分析了房地产资本金比例下调的中央政府政策预期,并对此次调整带来的政策效果做了深入研究。笔者认为,资本金比例下调政策是解决目前中国房地产市场问题的“治标”之举,在“后资本金比例下调时代”,中央政府应从根本上解决房地产市场问题,治理地方政府与房企勾结的“反管制联盟”,最后,本文提出了五点政策建议。

关键词:资本金比例下调; 地方政府行为; 反管制联盟

中图分类号:F2932

文献标识码:A

文章编号:1000-176X(2009)08-0101-04

2009年5月27日,国务院公布了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(以下简称《通知》),其中,保障性住房和普通商品住房项目的资本金比例从35%调低至20%,成为此次调整幅度最大的项目。这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低,其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后,已经恢复到1996年的水平。针对此次的资本金比例调整,关于房地产市场将何去何从的预测不断抛出,“房价上涨论”、“房价下跌论”和“观望论”等言论和观点各执一词。“后资本金比例下调时代”的中国房地产市场走势如何?成为全社会的焦点所在。然而,不做深入探究资本金比例调整的现实背景和政策预期,妄谈房价的涨跌是不负责任的,亦是缺乏说服力的。

一、房地产市场中的三方困境

《通知》公布前的房地产市场较为沉寂,虽有一季度的“小阳春”惹起微澜,但房地产成交量同比仍出现负增长,整个市场中观望氛围浓重。可以说,市场中的三方——中央政府、地方政府和房地产商,都陷入进退维谷的尴尬境地。中央政府在“救市”与“不救市”之间徘徊。进则会推高本已脱离真实价值的房价,不利于建设“居者有其屋”的和谐社会;退则会引发整个房地产行业的衰退,导致大规模的银行房地产信贷损失和国际房地产投机资金的迅速逃离,从而引起宏观经济的动荡。

地方政府在“执行”与“不执行”两端游走。执行中央政府的管制政策,则可能造成区域内房价的快速下跌,承受房地产税收收入损失,从而影响地方财政收入。同时,区域内房地产市场稳定和房价合理波动被视为是地方政府的主要政绩指标之一,从地方政府角度考虑,房价的急速下降影响了该政绩指标的健康度。另外,如果地方政府执行中央政府的管制政策,使房地产商遭受利益损失,其可能受到来自于房地产商的,对其过往“寻租”行为的投诉,这是地方政府所不愿得到的结局。不执行中央政府的管制政策,则会受到来自于中央政府的问责与惩罚。

房地产商在“降”与“扛”之间挣扎。根据经典微观经济学理论,房屋属于奢侈品,其价格需求弹性远大于1,降低价格会增加总体收益。理论上,房地产商在无法维持高价成交的前提下,会考虑降低房价,拉动房屋销售量,从而增加其总收益。然而,诸多因素影响其无法实施降价策略。其一,地方政府对于降价的限制;其二,降价通道一旦开启,下降惯性会引发连锁反应,从而导致房价急速下跌;其三,前期投入巨大,无法承担较大的降价空间。对于房地产商来说,“扛”不是明智之举,却出于无奈。由于购房者选择观望,即使房价微降,也无法刺激其消费,更妄谈在维持较高的房价前提下,提高销售数量。房地产商无法将房屋变现,使其银行贷款的还款和利息压力不断加重。

二、房地产资本金比例下调的政府预期与政策效果分析

1房地产资本金比例下调的政府预期

从直观上判断,中央政府下调房地产资本金比例的政策预期是比较明显的。其一,通过下调资本金比例,降低房地产业融资门槛,减缓资金压力,促进房地产投资增速回升,从而起到扩大内需的作用;其二,通过大幅下调保障性住房和普通商品房的资本金比例,以期达到增加房地产市场供应和稳定房价的目的。通过简单的计算可知,资本金比例下调后,对于保障性住房和普通商品住房项目,开发商需要的启动资金降低了43%;对于非普通住宅和商业项目,启动资金降低了14%,这会大大增强开发商的投资能力。从另一个角度来看,下调商品住房项目资本金比例降低了企业从银行贷款的门槛,由于严禁房地产贷款跨地区投资,因此,区域龙头房企将更具优势,受益更多。

然而,如果将《通知》的颁布与2008年底国务院一系列政策的出台相联系,就会发现此次的房地产资本金比例下调,即是中央政府祭出的一套组合拳,也可以称之为“新一轮的经济激励方案”。2008年11月,国务院出台了一系列刺激房地产市场的政策,如减免交易环节税收、适当松绑二套房贷政策、降低按揭贷款利率等,这些政策与此前,即2008年10月刚刚推出的“国十条”均体现出国家要将房地产市场转向消费型为主导的宏观调控目的。著名学者易宪容认为,房地产作为扩大内需切入点,重点应放在保障性住房及自住性住房的发展上。政府希望通过财政支出来加强廉租屋、棚户区住房改造、农村居民的危房来改善弱势居民基本居住条件。这样,不仅可以通过政府直接财政投入增加投资及改善居民的住房条件,也可以扩大居民的住房条件来带动居民内需。同时,对于个人合理的自住型住房购买,政府通过信贷优惠政策、税收优惠政策、生产中小套型住房、激活二手房市场等鼓励个人住房购买。因此,未来的商品房市场应是以消费为主导的市场。这一系列刺激政策的出台也是2009年一季度出现房市“小阳春”的重要因素之一。

然而,尽管诸多刺激政策的推出一定程度上起到刺激房地产市场需求、扩大商品房成交量的作用,但效果仍不明显。据国家统计局公布数据显示,2009年1—4月,全国完成房地产开发投资7 290亿元,同比增长49%,增幅比1—3月提高08个百分点,比2008年同期回落272个百分点。其中,商品住宅完成投资5 114亿元,同比增长34%,比1—3月提高02个百分点,比2008年同期回落318个百分点。截至4月份,全国房地产开发景气指数为9476,比3月份回落008点,比2008年同期回落931点。因此,在针对需求方的刺激方案收效不明显时,中央政府适时推出了既定的针对供给方的资本金比例下调方案,通过降低房地产业融资门槛,促进房地产投资增速回升,扭转当前房地产市场投资不旺、供应减弱的局面,从而实现扩大内需,保证宏观经济稳定增长。但是,对比2008年国家推出税收、信贷等方面优惠政策的力度,此次针对房地产市场供给方的宏观调控显得格外谨慎。虽然,调整幅度较大——超过40%,但国务院同期公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》,决议研究开征物业税,将争议颇多的物业税又提上了议事日程。诚然,根据目前中国的国情,物业税的开征的确存在较大难度和障碍,如多税种合并引发的一系列法律法规修订甚至废止;新设税种的审批程序复杂;地方政府会损失巨额的土地出让金等,因此,在下调房地产资本金比例的同时,将开征物业税提上议事日程,其中政策的组合调控作用不言而喻,且其“信号意义”要多于“实质意义”。

2房地产资本金比例下调的政策效果分析

对于此次房地产资本金比例下调的政策效果几何,业界存在不同的声音。持乐观态度者认为,房地产资本金比例的下调有利于降低房地产业贷款门槛,缓解其资金压力,刺激房地产投资;同时可以有效阻止房价的进一步上涨。他们的理由是,2009年一季度,房地产投资增速处于历史最低水平,即使目前的商品房空置率依旧较高,但在几年之内也会逐渐消化。从房地产开发的周期来看,从获得土地到商品房上市销售需要2—3年,如果迟迟不能促进开发商拿地,那么一旦空置商品房逐渐消化,却无新楼盘上市,市场上的房屋供应量减少,将会导致房价再次上涨。因此,国务院下调房地产项目资本金比例有利于缓解开发商资金压力,开发商能以较少的资金量获取更多的贷款支持,促进其拿地和投资,这样市场上的房源还将持续增多,并防止房价后续上涨。资本金比例13年来首次放宽是直接对开发企业的利好,有利于带动关联产业的发展。