需求释放 高位盘整大陆楼市或将二次探底

赵红军

尽管世界经济仍处于一种不可预测的低迷期,然而更多的人寄希望大陆经济在2009年6月底触底反弹,基于楼市一贯的做法,已有不少开发商以大势逆转为借口,企图使楼市二次狂飙,不能不为之警醒。

自2008年第四季度以来,先地方后中央陆续出台了多项刺激楼市的政策,如降低契税、调低首付比例、优惠房贷利率等;但从市场监测的结果来看,这些统统无效,楼市依然低迷,加之2009年3、4月份,所谓「金三银四」「小阳春」,也很快成为过眼烟云。而从实际监测的土地交易数据来看,也同样如此。

维稳大过楼市 楼价难有作为

据大陆城市地价动态监测系统最新监测结果显示, 2009年第一季度大陆35个主要监测城市中,有19个城市的综合地价环比下降。这些城市主要集中在东部和东南部经济发达和较发达地区,其中深圳的综合地价环比降幅最大。居住地价增长率同比降幅较大的城市有:深圳-26.84%,南昌-16.29%,厦门-15.38%,南京-13.47%,成都-12.37%,福州-11.69%,广州-10.00%,武汉-8.98%,重庆-7.57%。与2007年「地王频现」的火热场面相比,大陆土地市场明显「降温」。

于是有学者对此提出质疑:既然这些政策没有用,为什么还要出台?

有台商指出,这正是大陆楼市政策的独特之处,因为之前的楼市非理性增长,导致价格畸形,普通民众颇有怨言。今次,若同样放任价格狂跌,使之前高位套牢的购房者出现大批的负资产,则事涉社会稳定。按照大陆惯常的处理顺序,先稳定再发展,于是出现了长达一年的政策,与楼市有泡沫但挤不出同时并存的奇怪局面。有专家指出,虽然这样社会稳定得以保持,但同样楼市调整不到位,会导致无屋者难有屋住,开发商又卖不出房屋的困局。更令人担心的是,这个困局什么时候打破?以什么样的方式来打破?都是各方需要关注思索的问题。

谨防二次非理性上行

在楼市长期低迷的状况下,几乎多数开发商仍然计划以过往的方式再次崛起。有学者指出,即使这样的局面出现,也需要两个条件辅助:一经济大势的触底反弹,二当地政府的默许。从目前有关机构释放出的预测讯号来看,2009年6月底大陆经济将触底反弹,看来,现在开发就等当地政府的「默许」了。

有台商指出,政府不应该纯粹关注楼市GDP,而应从楼市长期良性发展的角度看待楼市。对于以土地收益作为主要财政收益的地方政府来说,这样的决策挑战颇大,因为他们正被目前的土地价格锐减和土地成交量少的现实所逼迫:一方面是商品房市场低迷的传导,土地价格锐减;另一方面开发商借此逼迫依靠土地财政度日的地方政府共同推动楼市回暖、提升房价。开发商摸准了地方政府需要靠卖地度日的七寸,加之房地产市场的巨额暴利,让开发商无法摆脱高房价的诱惑,即使面对目前楼市的低迷,他们也对未来楼市信心百倍;目前他们之所以对低价地视而不见,甚至部分开发商用「拿地」来要挟地方政府,一方面是想最大限度地拿低价地,榨取相对多的暴利;另一方面是希望通过拿地胁迫地方政府,换取政策上推高房价的承诺。

有学者指出,如政府受开发商胁迫达成促使楼市回暖,推高房价的默契,对大陆楼市经济无异于饮鸩止渴。政府应当机立断,让楼市回归自住本质,实现房地产行业的转型,顶住开发商的拿地威胁,这也是刮骨疗毒,有利于大陆经济两三年内的成功转型。

近期或二次探底

近期的楼市会走出怎样一波行情?以北京房地产市场为例,虽然2009年以来,就北京市的商品房交易来看,北京商品住宅月度成交量呈现逐步攀升的态势,其中1至4月期房商品住宅的成交套数分别为5957套、6563套、12581套、14977套,环比涨幅分别为10%、92%和19%。但进入5月,这一走势戛然而止,未来走势也变得扑朔迷离,很可能二次探底。

根据北京市房地产交易管理网、亚豪机构统计显示,截止2009年5月15日,北京楼市期房商品住宅销售了5831套,销售面积68.2万平方米,环比4月同期分别减少了1490套、10.4万平方米,降幅分别为20%、13%;现房商品住宅成交套数1558套、面积20.3万平方米,环比4月同期分别下降了9%和10%。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,在良性的市场状态下,楼市消费不可能长期保持高速度的上涨,3、4月份是积蓄一年多消费需求集中释放的过程,进入5月份,需求开始进入稳定释放状态,表现到楼市销量上也在趋于平稳。但与2008年同期的销量对比仍保持较高幅度的上涨来看,目前楼市仍属于高位调整阶段。

与一手商品住宅成交环比下滑走势相同,根据中原地产统计显示,5月前两周二手房住宅网签总量为9049套,日均网签646套,与4月份二手住宅网签日均717套相比下浮了11.0%。21世纪不动产市场分析师孟奇认为,2009年3、4月份二手房交易量明显回升只是说明市场上刚性需求依然巨大,但并不能代表市场已经回暖,更没有进入2006、2007年的二手房交易「量升价涨」的上行通道。

在这种市场尚不稳定、受金融危机和刚性需求客户购买力不可能完全释放的双重影响下,部分业主却出现了不明智的捂房惜售和跟风抬价的现象,这直接阻碍了交易量的继续攀升。由此看来,大陆楼市的发展绝不是简单的价格问题,而是从政府到开发商,从售房者到购房者都需要认真思考的问题,一个简单的「小阳春」,就让刚刚痛过的楼市人,旧疾复燃。看来大陆楼市要成熟,还要有相当长的路要走。