人民币升值对北京房地产业的影响

徐　飞

摘要：通过对比货币升值给东京、台湾和新加坡房地产业带来的影响，根据北京目前房地产资金来源的现状，分析北京房地产深受外币保值、人民币升值以及财富挤出效应等方面影响，建议充分发挥政府职能，利用科技优势，奥运机会，应对人民币升值带给房地产业的消极影响。

关键词：人民币升值房地产业资金市场

0 引言

由于人民币的升值，和潜在的升值潜力，会吸引大量国内、国外资金进入我国资金市场。房地产业对资金市场具有严重的依赖性，大量资金的涌入，必然会对我国的房地产业的发展产生极大的冲击。人民币升值对于房地产业的影响巨大，而在我国的一线城市，尤其是像北京、上海等城市受国际化影响比较深远，本文主要探讨人民币升值带给北京房地产业的影响。

1 一些国家和地区本币升值对房地产业的影响

1.1 日元升值和对东京房地产业的影响 日元升值分为两个阶段。第一阶段，20世纪70年代初，由于布雷顿森林体系解体，日元开始升值，从1971年8月之前的1美元兑换360日元，到1978年10月1美元兑换178日元，再到1980年，经过石油危机后日元兑美元的汇率恢复到250日元；第二阶段从1985年“广场协议”之后，经济增长迅速的日本又开始提升汇率，1987年日元对美元的汇率一度达到120日元。

日元升值直接导致东京房地产业出现了泡沫，日本央行为缓解本币升值带来的产业发展不良后果，采取了宽松的货币政策，以放弃货币的独立性来引导国内的需求和消费，试图以货币的对内贬值来抵充汇率的升值，日本央行连续降息和调低贴现率，这样在对外升值和对内降息的政策下，导致大量的国内和国际的资本进入房地产市场，进行投机，1985年，东京的商业用地价格指数为120.1(1980年为100)，但到了1988年就暴涨到了334.2，在短短的3年间暴涨了近2倍，之后日本央行又实行的货币紧缩政策，致使股票和房价暴跌，银行倒闭，房地产泡沫破裂，直接影响大东京的房地产业的发展。

1.2 台币升值和对台湾房地产业的影响 1985年7月，七国集团签署“广场协议”之后，台币的汇率从1985年8月16日1美元兑换40.55元一直上升到1989年12月份1美元兑换26.16元台币。新台币的急剧升值，引起房价的上涨，1987年房价涨幅29.1%，1988年房价涨幅97.1%，1989年房价涨幅55.6%，形成巨大的房地产泡沫。

台湾房价上升的主要原因归结于：逐年大幅度的贸易顺差；宽松的外汇管制，台币升值；经济结构转型；投资渠道缺乏；股市大涨等。但随着国际游资的获利撤退，1990年台湾的经济泡沫开始破裂，市场陷入长期的低迷阶段，房价持续下跌。到2000年，全台湾的房价仅为1989年的66.2%，2003年价格开始相对稳定回升，房地产市场回到正常的轨道上运行。

1.3 新元升值和对新加坡房地产业的影响 从1971年到1996年的25年里，新元渐进升值，从1971年的1美元兑换2.93新元，到1996年1美元兑换1.40新元。新元的升值并没有给房地产带来负面的影响，虽然新加坡和台湾一样，都是实行的“居者有其屋”的政策，但是面对地少人多的国家现实，新加坡政府经过多年的科学决策，理性的规划和有序的发展，很好的解决了这一难题，除了推行科学的土地供应用以维护土地的可持续发展之外，政府部门将工作的注意力集中到合理解决普通收入者的居住问题上。具体的措施有：①有效而全面的公积金制度；②相当于经济适用房的组屋政策；③面对困难户，通过政府补贴，使其购买便宜的二手房；④特困户则租给其廉租房。新元的升值并没有给房地产业带来过大的影响。

2 北京房地产业投资资金现状分析

2.1 北京房地产业投资资金总体概况 北京的房地产业一直都在高速发展，2005年房地产开发投资1524.7亿元；2006年房地产开发投资1719.9亿元；2007年房地产开发投资1995.8亿元；2008年受金融危机的影响，有所回落，房地产开发投资1908.7亿元。由于房地产业投资回报率居高不下，吸引更多的资金进入市场，致使北京房地产业处于高投资，高收益，高风险的状态。由于我国目前正处于汇率改革、银行改革的态势下，受人口结构的因素、外资进入房地产市场、08年举办奥运会等因素影响，房地产业的投资份额也一直居高不下。北京房地产业的投资累计资金如表1所示。

数据表明，北京房地产的投资资金一直都较多，更多资金的注入，无疑刺激了房地产的进一步过热现象，尤其是在2005年7月人民币升值以后，进入房地产业的资金进一步增加，促使北京房地产业进一步升温。

2.2 北京房地产业投资资金组成分析 对比房地产开发企业登记注册资金的来源，房地产业投资企业分为内资企业，港澳台资企业和外资企业三部分。内资企业包括国有企业，集体企业，联营企业，股份合作企业，股份有限公司，有限责任公司和其他的一些企业等；港澳台资包括港澳台的合资、合作、独资和港澳台投资股份有限公司；外资包括中外合资、合作、独资和外资投资股份有限公司。具体的投资结构见表2。

从房地产业企业资金来源，单位数量和财务状况分析，越来越多的资金进入北京的房地产市场，更多的资金期望得到更高的回报率，使房地产价格一直居高不下。国内的资金由于投资机会的匮乏而进入房地产市场（2006年下半年，由于股市的回升，这种状况好了很多），海外的资金由于人民币升值的期望和事实，也加速进入北京的房地产市场，从商业地产收购到房地产项目开发，海外资金逐渐进入京城房地产市场。

3 人民币升值对北京房地产业的影响

根据克鲁格曼（Krugman）不可能三角经济理论，在固定汇率、资本自由流动和独立的货币政策三者之中，只能保持两者。我国要保持独立的货币政策，在在逐步开放资本市场的同时，放弃了固定汇率，实行以市场供求为基础，参考一篮子货币进行调解、有管理的浮动汇率制度。人民币升值以后，拉动了北京房地产业投资和投机性需求，带动了房价的高位运行，相对增加了房地产企业的成本，主要原因有以下几点：

3.1 人民币升值预期效应的影响 当市场普遍预期人民币升值时，国际上大量的投机性资金涌入中国。截至2006年12月底，北京市共有外资房地产开发企业344家，比2005年同期增加34家，增长9.9%。出于投机性获利的本质，大量涌入的外资迅速进入房地产市场后，一方面给北京房地产开发市场注入了大量的资金，提升了北京房地产开发的活力；另一方面，出于对利益的考虑，提高房地产产品的价格，获取更多的利益。正是在这种形势下，外资加速了进入北京房地产市场的脚步，而且，如果投机的外资预期人民币持续升值，将会在“羊群效应”的带动下，有更多的外资通过各种渠道进入北京房地产市场。

3.2 人民币保值和增值预期效应的影响 从目前人民币的升值趋势上看，大体上是不会改变的。对于普通的投资者来说，持有外币就意味着存在一种贬值的风险，许多外币投资者在人民币升值普遍看好的情况下，将外币兑换成人民币进行投资。由于目前我国外币投资的渠道还不是很多（存款，投资B股，买卖外汇、黄金，期权交易等）这就造成了普通的外汇持币者对外币获利的预期看得很低，很难进行增值保值。根据北京市统计局数据，2008年城镇居民人均可支配收入达到24725元，比上年增长12.4%；扣除价格因素后，实际增长7%，而房屋销售价格指数为109.5%，房屋销售价格比上年上涨9.5%，涨幅比上年回落1.9个百分点。随着人们收入的增加和投资渠道相对又少，出于对人民币保值增值的考虑，相当的一部分人把资金投入了房地产。

3.3 财富挤出效应的影响 财富的挤出效应集中表现在两个方面：一是在消费领域的财富挤出，人民币的升值，这也意味着进口产品价格的下降，从而也会导致国内消费品价格的下降，这样节约出大量的资金。二是在生产领域的财富挤出，由于外资大量的进入，在生产领域占据有利的投资机会，这样的投资机会在北京已经不是很多，这就可能造成了资本过剩。资金出于对获利的需求，进而投资房地产。2008年北京市实际利用外资金额60.8亿美元，增长20.1%，增幅比上年提高8.8个百分点，其中房地产实际利用外资达7.9亿美元，占13%。这样外资的流入会很容易造成内资的大规模“挤出”，促使资金进入北京房地产市场。

4 应对人民币升值采取的措施和建议

根据日本、台湾和新加坡等国家地区的一些经验，我们应当加强宏观调控，提高抵御风险的能力，加强对商业银行、证券等金融机构的监管，防止房地产泡沫的过度膨胀带来的风险，同时也要采取符合国情的措施，积极应对人民币升值给北京房地产业带来的影响。根据北京房地产业目前的状况，可以采取以下的方法和措施：

4.1 要充分发挥政府职能，加强房地产市场宏观调控。可以采取宏观调控土地政策和价格管理制度，调控房地产业的金融政策和税收政策；采取严格的措施和手段规范房地产业，大力打击房地产的投机和炒作；优化企业的生存环境，采取行政措引导外资到生产性领域，优化产业结构；对房地产公司实行“适度紧缩”的金融政策，加大资金监管力度，引导投机资金的流向，加强房地产资金流向控制；坚决打击房地产的投机炒作现象，对于恶意炒作、虚假宣传的开发商，适时严肃进行处理；规范鼓励二手房市场，促进二手房交易。

4.2 要充分利用科技优势，实行信息化管理。按照“整体规划，分步实施、有效衔接．强化管理”的原则，加大对房地产信息系统建设的管理，完善政府办公平台、市场监管和信息服务为一体的北京市房地产交易权属信息系统。利用信息化手段规范管理房地产市场，打破了以往信息不透明和不对称的现象，制止了一些房地产开发企业的违规行为。

4.3 要充分发挥奥运城市规划对房地产开发的调控和引导作用。北京为举办2008年奥运会而新建和改建的30个体育场馆，在总体布局上呈“一个中心加三个区域”的格局。这批奥运场馆除承担奥运会任务外，将构建成为布局合理的4大公众多功能中心区，即“主中心区”、“西部中心区”、“大学中心区”和“北部风景旅游区”， 奥运的影响力及奥运区域的建设使北京房地产开发期提前了8—11年，将对北京房地产业格局产生革命性的影响。政府可以通过经济、法规和行政手段，实现对社会资源的分配，主动实施规划引导房地产开发方向和时序，引导房地产开发健康持续发展。

4.4 要依靠奥运项目实施更为积极的住房政策。由于奥运工程的实施，不可避免的带动奥运工程周边房地产的兴旺，因此有必要开拓新的经济开发区，形成新的生产、生活的功能区，增加低价位房源的供给力度，平抑紧张的供求关系。改变开发商普遍偏重于利润较高的“高端”产品，提供适合普通人群的住宅。采用多种方式来引导房地产企业和广大人民群众的居住条件，积极推行低价位的小户型住宅，合理建造廉租房、限价房和经济适用房给相应的人群居住。

感谢刘彦平教授对于本文论题的指导，感谢唐永忠副教授在写作过程中给予的指导和帮助。

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