目前我国房地产持续发展的对策建议

2009-09-18冯莉

决策与信息·下旬刊 2009年2期

冯　莉

我国的房地产业自2002年以来已经持续了5年的繁荣。2004年5月，我国政府开始运用经济、行政手段对房地产市场进行调控。政府宏观调控房地产业的力度呈现出逐渐加大之势，但房地产市场的顽疾并未因为一系列政策的实施而彻底根治，房地产市场仍面临一些急需解决的问题。2006年我国房地产业的发展经历了“房地产新政”宏观调控的严峻考验，房价的涨幅得到有效遏制，涨幅趋缓；同时，“房地产新政”并没有导致房价的大落，房地产业在总体上保持了可持续发展的好势头。2007年全国房地产市场供求两旺，房价涨幅比2006年有所增加，国房景气指数逐月上升达到近三年来的新高水平。进入10月后，在持续加息和央行限制第二套房贷政策的影响下，部分城市出现房屋交易量下降、房价环比涨幅回落的现象。至此到2008年年底，房地产市场持续低迷行业整体增速放缓。

一、目前我国房地产持续发展的政策环境

我国房地产市场在经历2007年大涨之后，2008年进入调整期。在2008年的前三个季度，我国房地产市场在国家宏观调控政策指引下出现整体下滑的局面，房屋的名义价格和实质价格双双下降。国家发改委宏观研究所经济研究室副主任樊彩跃认为，房地产市场开始进入中期调整期，调整有可能持续两至三年时间。2009年房地产投资增长将会明显放缓，进而对整个国民经济造成不利影响。中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海说：“在全国范围，2004年以来房价持续上涨的局面一去不复返，取而代之的是，房价泡沫的破裂和房地产业的调整，几乎没有什么力量可以扭转这个趋势。”面对经济放缓的压力，中国政府开始采取一些相对温和的救市措施。

(一)加大保障性住房建设力度意见的提出。

国务院办公厅2008年12月21日发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。意见提出，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。同时。进一步鼓励普通商品住房消费，进一步搞活住房二级市场和租赁市场；支持房地产开发企业积极应对市场变化，以合理价格促进销售；继续加强对房地产形势的监测分析；强化地方人民政府稳定房地产市场职责；继续深入整顿规范房地产市场秩序。

(二)将房地产健康稳步发展定为宏观调控目标。

2008年国内外经济形势错综复杂，经济衰退阴影笼罩全球。在这一背景下，楼市调控就不仅仅是房地产一个行业的问题，而应立足整个宏观经济来看待。2008年10月17日召开的国务院常务会议表明，国家将在加快廉租房、经济适用房等保障性住房建设的基础上，通过调整税费等多项配套措施，维护房地产市场的健康稳定发展。政府宏观调控政策的制订和实施，必须注意让市场泡沫在不再扩大的前提下逐步消化，确保市场回归稳定健康状态。众所周知，房地产市场的持续低迷不利于行业及整个宏观经济的健康发展，如何在两者中寻求平衡，成为此轮调控政策的关键。我国的房地产市场需要政府的调控智慧。

(三)鼓励普通商品房的消费。

由于房地产在经济运行中的比例和作用巨大，中央政府不得不运用温和的二次房贷政策，刺激尚待回暖的房市，并意图借此来提振基础设施投资不能迅速改善的宏观经济。中国现行的二套房贷政策，执行的是2007年9月份制定的标准。2007年9月27日，央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定“居民购买第二套住房的首付比例提高至40％，贷款利率按基准利率上浮10％”。同时规定，银行审核第二套住房的定义是以家庭为单位。此次国家房地产新政推出后，我国二手房交易税费再度降低。新政策规定，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税。改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。由此不难看出，此项房地产新政的推出将使得房地产发展真正进入持续和谐发展的轨道。

二、我国房地产市场目前面临的基本情况

从2008年下半年开始，我国房地产市场在国际国内许多不确定因素的共同作用下，除少数市场起步较晚的地区情况稍好外，我国大部分地区的房地产市场先后进入调整期。面临的基本情况具体表现在以下几个方面：

(一)国房景气指数呈下滑态势。

2008年8月份指数为101.98点，环比7月回落0.58点，同比去年7月回落2.70点，成为这个指数环比第9个月和同比第3个月连续滑落。其中，房地产开发投资1至8月虽然有29.1％的同比增长，但比起1至6月和1至7月的同比增长33.5％和30.9％有明显回落。7月份同比增长37.5％，8月份同比增长下降到18.9％，1至8月全国房地产开发企业完成土地开发面积和房屋施工面积指数等均呈回落之势。

(二)全国房屋销售价格指数下滑。

全国房屋销售价格指数，自2007年11月以来一路下滑。新建商品住宅价格同比上涨幅度为：2月11 8％，3月11.4％，4月10.8％，5月10.2％，6月9.2％，7月7.9％，8月6.2％。新建商品住宅价格环比，从2月至7月一直呈现每月有0.1—0.3％的微幅上涨。而8月份出现0.1％的下降，这在十年来尚属首次。

(三)房屋成交量下滑明显，且速度加快。

商品房销售面积今年以来持续下降，特别是今年第三季度后，下降幅度达到了两位数。今年1～10月，全国商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5％；其中，商品住宅销售面积4亿平方米，同比下降17％。以新建商品住宅销售面积为例，3月、4月、5月、6月，同比下降的幅度分别为0.3％、4.0％、6.5％、6.9％，7月、8月、9月、10月，同比下降的幅度分别为10.8％、14.9％、15.3％、17％；下降的省区市，由1—6月的16个到1～10月的20个。

(四)房地产企业资金链紧张。

受到银根紧缩、房市趋冷的影响，住房开发商遭遇经营困境。根据钟伟等人撰写的《2008年房地产行业资金报告》，截至2007年末，中国房企土地储备超过10亿平方米，占用资金超过2万亿元人民币。同一份报告预计2008年中国地产行业的资金缺口将达6730亿元。作为大型上市房企的代表，万科、金地、保利和招商地产2008年一季度资产负债率分别为66.55％、71.41％、71.82％和64.80％，较2007年底大幅上升。大型上市企业多渠道融资，积极应对资金紧张问题。

(五)经济不景气导致消费者预期收入降低及不动产需求下降。

企业破产短期内造成大量消费者的可支配收入锐减，已购房者还款压力增大，未购房者购房需求降低，需求不旺直接导致房

产交易减少，价格降低。大企业的降薪裁员导致消费者可支配收入减少。2008年上半年，沪深两市1619家上市公司中，有268家上市公司的“支付给职工及为职工支付的现金”同比出现负增长，占总数的16.5％。互联网公司在2008年度几乎都有裁员，券商、投行、房地产公司也都有不同程度的裁员。

三、促进我国房地产市场持续发展的对策建议

房地产业作为一个对国民经济和普通百姓关系密切的行业，既需要遵循市场经济的规律发展，又应当从我国的特殊国情出发，明确提出房地产业发展战略目标并建立完善的调控体系，给市场一个明确的心理预期。这对于保持房价稳定、促进房地产业健康发展，具有非常重要的作用。

(一)房地产业重要支柱产业的地位不可动摇。

房地产投资和消费对拉动内需具有长远性。美、英等发达国家走过的路都已证明房地产业在国民经济发展，尤其在工业化，城市化进程中的主导性地位和重要作用毋庸置疑。房地产出现大起大落，必然导致国民经济大滑坡，必然涉及金融安全，这应当成为全社会的共识。我们要稳固房地产业的重要支柱地位，坚持而不动摇。

(二)加快房地产信用体系建设。

鉴于当前房地产企业随意变更规划、降低建筑质量、不讲诚信等问题比较突出，有必要通过立法等途径加快房地产信用体系建设。主要是行业主管部门要对各房地产企业的开发项目，在规划变更、建筑质量、建设周期等方面要建立专门的数据库，接受消费者的监督。对于存在问题的企业，要进行及时惩戒并进行信用记录，对其后续开工的项目，要在项目审批、规划方案调整、资金贷款等方面，增加程序和时间上的限制，从严把关。以此，不断提高房地产建筑质量和开发品质，延长住宅使用年限，使房地产市场成为可以放心的消费市场。

(三)房地产企业要强化自身建设。

房地产发展自身的节奏加上全球性金融危机的波及，使得房地产市场此轮的调整虽然没有大的波动，却对国家经济运行的影响意义重大。从中央到地方新近出台的一系列促进房地产市场健康平稳发展的政策看，房地产市场即将面临新一轮的发展机遇，伴随着诸多积极的政策效应的逐步显现。目前是房地产企业强化自身建设的大好时机。

(四)营造房地产市场健康发展的良好环境。

现在社会上特别是媒体“唱空、”“唱衰”楼市场的舆论很多，甚至有人鼓吹大起大落。在楼市保稳定的调控中，既需要“保稳”，也需要“唱稳”。需要政府、行业和媒体，科学分析楼市发展的客观规律，全面准确传递楼市信息，客观报道房价调整的信息，以营造房地产市场稳定健康发展的良好环境。

(五)市场信息指导，引导理性消费。

国家除了对房地产市场的指导作用外，还应当对于中低收入家庭提供理性消费引导，通过对房地产市场的信息指导，帮助中低收入家庭正确认识房地产市场现状，保障中低收入家庭规避房地产市场风险，切实保障中低收入家庭的住房需求。

房地产行业作为中国新兴行业之一，仍属于朝阳行业，未来发展之路非常之长。从这些年对国内经济的拉动和城市化建设推动影响来看，房地产行业潜力仍然巨大。2009年，作为房地产企业，要更加认真地审视自己对社会所肩负的责任和使命，建立新的观念和态度，努力迎接新的机遇和挑战。

参考文献：

[1]孟昭莉.中国房地产市场分析报告.中国中小企业.2009(1)

[2]肖元真.2009年.房地产业持续发展的政策环境和对策.上海房产，2009(1)

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[4]马哲峰.影响我国房地产价格因素的实证分析及政策建议.现代经济.12008(9)