基于ｈｅｄｏｎｉｃ模型的景区住宅定价

李　钰

景区住宅是将旅游景区与房地产住宅项目相结合,进一步挖掘了房地产项目的价值,比普通的房地产住宅项目具有更高的投资回报。同时,也为旅游业提供了配套设施,增强了景区的接待能力。

一、景区住宅的特点

随着居民生活水平的提高,物质生活的丰富,人们已经不再仅仅满足于城市的喧嚣生活,而是更多地追求一种自然状态下的生存,渴望改善居住环境。于是越来越多的人们选择了郊外空气清新、风景优美、交通便捷的环境。尤其是法定假日天数的增加,使人们对周末或节假日休闲度假越来越重视。在这种需求的催生下,越来越多的楼盘开始借助名胜风景区和城市周边的山、水、园、林作为开发的卖点,景区住宅应运而生。作为一种新兴的住宅形式,景区住宅具备一些区别于普通住宅项目的特质。

1、优雅的环境资源。景区住宅的开发多选择在风景名胜区,风光秀丽、气候宜人不论是作为第一居所还是第二居所,景区住宅都能够使人们充分享受大自然的气息和休闲娱乐设施。而普通房地产项目选址多考虑距市中心的距离、生活便利性等,对自然环境及休闲娱乐的要求往往不是很高。

2、定位较高。普通住宅虽有档次之分,但都是为了满足消费者日常基本的居住需求而建的。而景区住宅已脱离生活必需品的行列,不以满足人们的基本居住为目的,而是作为住宅中的奢侈品为人们的居住或休闲提供更大的选择范围。因此,景区住宅多以高端大盘的形式出现,通常被冠以豪宅的称谓。景区住宅的客户定位也多是针对城市的高收入阶层,他们经济状况良好,希望拥有较高品位的住宿条件和休闲娱乐环境,传统的住宅项目已不能满足他们的需求。

3、人性化内涵。与普通房地产住宅项目相比较,景区住宅具有高度的人性化内涵。景区住宅以景观环境和居住舒适为卖点,处处为消费者的需求考虑,倡导心情的释放与自然属性的回归,使得人本主义思想也成为景观住宅的核心价值观。

4、先进的规划理念。景区住宅开发的重要思想就是让消费者能够舒适、便利地享用周围的旅游景观资源。因此,住宅区的规划也要围绕这一开发主旨,使小区环境与周围的景区环境相协调,成为旅游景观的延伸。目前,多数有实力的开发商在进行景区住宅规划的阶段都会请国际知名的园林绿化公司进行实地考察,对小区内的环境进行设计。

二、景区住宅定价模型构建及检验

从以上方面看来景区住宅虽属于住宅产品的子类,但它与普通住宅又有着许多差别,因此,对景区住宅的定价方法应区别于普通住宅。本文采用hedonic定价模型对景区住宅进行定价。

(一)资料收集。本论文所选样本的区域范围为西安市曲江新区。西安曲江新区原名西安曲江旅游度假区,以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心,是西北唯一的旅游度假区,国家级文化产业示范基地,不仅是陕西省和西安市振兴旅游的重大工程,也是未来西安城市发展的重点区域。本文中的58个样本数据一部分来源于网络,包括西安房地产信息网、焦点房地产网、搜房网,其余为实地调研结果。

(二)hedonic模型。根据以往的hedonic住宅定价模型以及对景区住宅类房地产项目的价格影响因素的分析,下文对景区住宅的特征变量归结为以下几点:配套设施、区域规划、房龄、容积率、建筑类型、户型朝向、装修程度、景观环境,具体内容如表1所示。(表1)

1、模型回归。将收集的样本数据应用SPSS软件进行回归分析,采用Stepwise方法,对比线性模型、对数模型和半对数模型的拟合结果,发现半对数模型的R和R2最高,拟合度最好。最终选用半对数模型对特征变量进行F和T检验,进入模型的有配套设施、房龄、建筑类型、朝向、景观环境五个特征变量,得到特征价格模型为:lnP=7.092+0.039×配套设施-0.046×房龄+0.497×建筑类型+0.056×朝向+0.041×景观环境。(表2)

2、回归结果分析。从回归结果可以看出,配套设施增加一项,单位面积的住宅均价的对数增加0.039;房龄每增加一年,单位面积的住宅均价的对数增加0.046;建筑类型高层、小高层相对于多层,使单位面积的住宅均价的对数增加0.497,别墅相对于高层、小高层,使单位面积的住宅均价的对数增加0.497;依次类推。由模型拟合结果可以看到,进入模型的各个特征变量的符号均与预期符号一致。

三、总结

景区住宅是旅游业与住宅类房地产结合的产物,在我国仍是新生事物,其开发、运营等各方面都处于探索阶段,难免出现实际操作缺乏相应的理论指导的现象。因此,对景区住宅的价格进行深入的研究,对理论发展和实际操作都具有重要的意义。

(作者单位:西安建筑科技大学管理学院)