为什么总是开发商笑到最后

徐康宁

金融危机影响经济生活最严重的时候，中国的居民除了希望危机快点过去，也期盼国内过高的房价降下来，以便符合中国人的收入水平和实际购买力。但是，绝大多数人失望了，房价只是降了一点点，很快又迅速回升了，多数城市的房价还在继续上涨。目前经济还没真正有回暖，中国的房地产价格已经高于危机前的水平。用一些国际人士的话讲，用在纽约买房的钱在上海买不到同等的楼盘。中国房价之高已经有悖常理。

房价过高，老百姓一直有意见，政府也常说要整顿市场，压抑房价，但始终不见效果。每次政府干预市场时，开发商一点也不紧张，仍然从容拿地，高价销售，赚取高额利润。不管是危机前还是危机后，笑到最后的总是开发商。

中国的房价是一个特殊现象，房价不断被推高成了顽症，背后有极其复杂的原因。

首先应当承认，中国房价上涨有市场刚性需求的原因。中国正处于快速城市化的发展进程，大量的农村人口进入城市，对住房提出了巨大的需求。估计未来二、三十年中国的城市人口将达到10亿，而目前才4亿左右，这是世界上难得一见的城市化浪潮。在别的国家看已经是过多的楼盘，但在中国却可以比较容易地消化掉。

但是，这种巨大市场需求的背后也有不正常的因素，导致需求缺乏真实性，产生不小的泡沫。首先是炒房成风。不少个人和集团成批地买房和卖房，其中有的是既得利益者。笔者在一位开发商处了解到，有一个地方的村子因城市扩大搞拆迁开发，村长掌握信息，一口气买了20套房子，等着涨价。其次是开发商利用市场中信息不对称的机会，故意制造房源紧张状况，或囤积房子捂盘惜售，诱使需求人为放大。

再次，也有买房者自身不够成熟，住房消费存在一定的误区。熟悉国内外住房市场的人都知道，中国城市的住宅消费水平已经超越了经济发展水平。例如，与韩国相比，我们的经济发展水平低于他们，但居住水平已经在他们之上。韩国首尔的成套住房多数在100平方米以下（我国建设部制定的90平方米住宅标准也是参考了这一情况），中国许多城市的人均居住水平已经达到了35平方米以上。从某种意义上讲，中国的住房消费已经有点超前了。这当然是指总体的平均水平，没有把故意炒房的因素放在内。

开发商在市场中总是能笑到最后，还因为他们是一个强势群体，左右市场的力量很大。开发商是卖房的，消费者是买房的，买卖双方处于一个博弈的关系。买房者希望房价能低一点，符合自己的购买力；卖房者总是想把房价卖高一点，多赚一点利润。究竟房价几何，取决于双方在市场中的博弈力量。现在房价越推越高，显然是开发商在博弈中取胜。如果没有市场的约束规制，开发商可以把他们的博弈能力放大到无穷大。在中国，房地产的地段、信息、买卖条款几乎都被开发商所垄断，甚至连价格，买房者都缺乏足够的知情权，在开发商面前，买房者是相当的弱势。

问题的关键就在于房地产市场中缺乏相应的约束规制，以至于造成开发商无比强势。首先是政府不作为或作为不够。在不少地方，房地产市场已经形成一个巨大的利益链，地方政府就是这个利益链的重要一环。由于地方政府的财力相当大一部分来自于房地产业，一些地方政府一方面说要抑制房价，另一方面又指望房价涨收入增，所以常常是雷声大、雨点小，甚至暗中推动房价，以至于出现房地产局长称谁降价向谁问罪的新闻（事后发现该局长为腐败分子）。

其次是一些部门和单位利用公信力甚至公权力影响市场，助涨房价。中石油低价“团购”北京楼盘，用的是公信力；一些地方政府以极低的价格出让土地，换来开发商投资建设基础设施，然后把基础设施的成本摊入房价，用的是公权力。

第三是市场噪音太多，干扰市场正常秩序。在中国的房地产市场上，为买房者说话的声音太小，替开发商说话的声音极其洪亮，主导舆论，误导需求。许多媒体起了很坏的作用，只要有广告收入，就为开发商“吹喇叭、抬轿子”，甚至用“新闻曝光”逼迫开发商做广告，有了广告，“曝光”就没有下文了。实际上，一些城市的房价之高，是开发商、地方政府以及媒体“合谋”的结果，不斩断这种利益链，“合谋”就不会停止。

房价高企，开发商一直在笑，一些地方政府和相关利益集团也在暗暗发笑，若买房者始终笑不起来，与我们建立和谐社会之间就有相当的距离。▲（作者是东南大学经济管理学院院长。）