美国次贷危机对中国房地产市场的启示

姜　林

[摘要]2008年,美国的次贷危机演变成全球金融危机,严重影响了其宏观经济,进而向其实体经济发起攻击,国内对房地产业的争论再次变得激烈,房地产业也在今年出现了拐点,在经济增长受出口影响颇为严重加之房地产市场“救市”呼声一浪高过一浪的情形下,国家货币政策出现松动,楼市出现“小阳春”。

[关键词]次贷危机 房地产泡沫 货币政策

作者简介:姜林(1987-),女,汉族,四川什邡人,四川大学经济学院06级金融学。

一、引言

爆发于美国的次贷危机于2008年泛滥成全球的金融危机,给许多国家的金融体系甚至宏观经济都造成了严重危害,而次贷危机爆发的导火索正是房地产泡沫的破灭。美国房地产的泡沫与当初美国政府宽松的货币政策有着莫大的关系。2007年初,中国社会科学院发布的《2007年中国服务行业发展报告》指出,中国房地产市场的泡沫已经浮现,无论在规模结构价格以及利润上都存在问题。

在中国以银行为主导的金融体系下,房地产融资的主要渠道是银行信贷,融资渠道单一。根据中国银监会统计部专题组(2005)年估计,我国房地产开发投资资金中来自银行贷款的比例在60%左右。从2007年数据看,与购房款相关的定金及预收款、个人按揭贷款的比重之和约占到了房地产开发资金来源的42%,银行贷款占比17%。

二、文献综述

国内外对货币政策是否或多大程度上会影响到房地产市场存在着很大的争论。

Takatoshi等(1995)认为在20世纪80年代日本房地产价格泡沫中,银行对房地产业的信贷急剧增加起到了诱发作用[1]。易宪容(2005)认为,房地产市场的泡沫完全建立在银行过度支持的基础上[2]。周金奎(2005)通过一个博弈分析认为,信念与金融支持过度是房地产泡沫形成的重要原因[3]。

张迁平(2008)等认为,货币供应量政策只能在短期内控制房地产投资的增长,长期来看,他很难控制房地产投资规模的扩张趋势,信贷政策只能部分地调节房地产投资的增幅,并不能强烈的影响房地产市场,不能控制房地产市场的发展方向。而土地供给的松紧政策明显影响着房地产均价[4]。

三、货币政策及其相关工具的运用对房地产市场的影响

(一)利率作为资产价格,是借款者的资金使用成本,利率高低直接影响借贷者的借贷意愿和还贷能力。

同美国一样,中国在过去10年同样经历了一个低利率周期。贷款利率降低,企业和个人贷款成本降低,房地产开发投资额明显增加,个人住房抵押贷款稳步增加。另一方面,由于存款利率低,居民储蓄存款转向投资,出于房价持续上涨的预期,“炒房”温度不断上涨,二套房、多套房购买增加。这样,低利率从供求两方面促成了房地产市场近十年来的火爆。

(二)货币供应量主要影响市场上可供投资和贷款的货币数量

货币供应量过剩造成流动性过剩,大量货币进入资本市场,必定导致资本市场投资过热,易产生经济泡沫。2008年6月房地产开发增速达到顶点,为33.5%。另一方面,商业银行流动性过剩,必定会为过剩的货币找寻出口,房地产信贷是其优质贷款,故信贷额增加。以上两方面原因即是货币供给量过剩会推动房地产价格上涨的原因。反之,当央行减少基础货币投放量,回收货币,导致货币供应量减少,会引起商业银行流动性降低,放贷减少,房地产市场资金链紧张。这正是2008年房价出现拐点的原因之一。

(三)信贷量直接影响开发商的资金来源

近年来,由于我国房地产价格快速上涨,商业银行纷纷竞相向开发商贷款,致使房地产信贷成为当前银行信贷的主要部分。截止2007年上半年,我国房地产信贷余额占金融机构全部信贷余额的17.13%占我国GDP比重达到40.27%,特别是在部分城市,我国房地产金融信贷余额占银行总的信贷比例都超过50%。[5]银行为房地产贷款营造宽松的信贷环境,帮助开发商圈地炒地,人为推动土地的需要量,更在无形中为开发商囤积新建商品房提供资金支持,可以说银行在房地产泡沫的形成过程中起到了推波助澜的作用。

四、政策建议

(一)房地产市场繁荣的开端起于政府的大力支持。

自1998年我国推出住房商品化以来,中央政府将住宅作为居民新的消费热点,给予房贷优惠、减免税等政策支持,鼓励购房,刺激了住房消费,另一方面,房地产业成为国民经济的支柱产业,国家也给予了相当的政策支持,放宽了商业银行的住房信贷,促进了房地产业的快速增长。故而,抑制房价的过快增长,政府的政策取向需转变,并且要具有一致性与持续性,关键是要起到引导消费者理性消费。

(二)房地产市场供需严重不平衡是导致房价持续走高的根本原因。

住房消费存在刚性需求现象,主要有三类:一是自住性需求,这部分需求主要来源于我国城镇化速度加快和居民收入的增加。据“十二五”规划,2020年我国城市化水平将达到55%-60%,按人均25平方米的保守估算,以后我国每年需要增加商品住宅2亿平方米左右[6],是国家应当大力解决的,故在首付及贷款利率上可作适当优惠,以稳定民生;二是强制性需求,即因旧城改造和拆迁导致的被动性需求。在这方面,国家因加以严控。三是投机性需求。由于目前我国个人投资渠道狭窄,在房价普遍看涨的情况下,很多人将目光投向了房地产市场。在这方面,对二次或多次置业应实施强硬措施,包括首付比例和住房按揭贷款的严格控制,以及对国际热钱流入的控制。

供给方面,受土地资源的有限性制约,存在供给严重不足的问题。这样一来,就形成了房地产市场的卖方市场,这就是地产商敢于漫天要价的筹码。

(三)土地交易价格上扬是房地产价格上扬的助推器。

几年来,国家改革了土地交易方式,实行拍卖制。在房地产市场火爆时,各地出现了很多“地王”,圈地热一时风生水起,但是当2008年房地产市场出现拐点的时候,却又出现了退地潮,不少企业根本没有充足的资金进行开发,却指望地价上涨以此获利,拿到地也迟迟不进行开发,这也是住房供给不足的原因之一。政府应加强土地土地交易管理,适量释放土地交易量,合理控制地价。

参考文献

[1]Takatoshi,Ito,and Tokuo,Iwaisako,1995Explaining asset bubbles in Japan[R]NBER paper No.5358:www.nber.org/papers/w5358

[2]易宪容,中国房地产市场过热与风险预警,财贸经济,2005年第5期

[3]周京奎,信息不对称、信念与金融支持过度:房地产泡沫形成的一个博弈分析,财贸经济,2005年第8期

[4]张迁平,周文兴,关于房地产业宏观调控措施的有效性分析,统计与决策,2008年第3期

[5]张炳辉,马辉,美国次贷危机对中国房地产市场的警示,经济纵横,2008年第7期

[6]胡乃武,仲武冠,论房地产业调整与区域经济发展相结合的必要性,经济与管理研究,2009年