房地产企业纳税筹划

2009-08-11马剑光

中国新技术新产品 2009年10期

马剑光

摘要:对企业和公民来说,上缴国家税收是义不容辞的义务,由于主动纳税的意识不强,加上对税法研究不深,企业和公民都不太重视纳税筹划。随着市场经济的不断深入与完善,企业面临更大的市场竞争压力,同时也深刻感受到税负较重,所以企业进行合理的纳税筹划就显得非常重要。

关键词:纳税筹划

1 企业纳税筹划原理

1.1 纳税筹划的含义与特点

纳税筹划的含义。纳税筹划,是指纳税人为达到减轻税收负担和实现涉税零风险的目的,而在税法所允许的范围内,对企业的经营、投资、理财、组织交易等各项活动进行事先安排的过程。减轻税收负担和实现涉税零风险是纳税筹划的根本目标。

纳税筹划的特点。从定义中可以看出,纳税筹划具有合法性、超前性、目的性和专业性等特点。

野蛮者抗税、愚昧者偷税、糊涂者漏税、精明者纳税筹划,所以,纳税筹划不同于抗税、偷税、漏税等其他非法行为。抗税是采用暴力手段拒绝缴纳税金的行为。偷税一般指用虚假的办法来少计收入,多列成本,降低利润,达到少缴税的目的。漏税一般指不存在主观意向的无意识少缴税款的行为。

1.2 纳税筹划的条件与主要方法

纳税筹划的四个条件:企业规模较大。最好是含有母公司和子公司的集团公司;资产流动性强,为转移利润提供条件;企业行为决策程序简化,为争取有效的纳税筹划赢得充足时间;与企业长远发展目标的一致。

进行纳税筹划主要有五种方法:充分利用税收优惠政策;在多种纳税方案中选择最优的纳税方案;尽量利用税收和税收文件中一些特定的条款;充分利用财务会计的规定;税负转稼。

1.3 企业经营管理与纳税筹划

企业在进行筹融资时进行的纳税筹划包括:

根据债权筹资与股权筹资不同的税收政策,债权利息可以税前抵扣,而股权筹资费用不能。实物出资与货币出资,尤其是固定资产投资的税收政策有很大不同;根据筹资方式不同而形成的资本结构对以后的利润分配会产生影响。

企业设立与纳税筹划

企业注册时可从以下方面权衡税收政策,做好纳税筹划。

企业性质的选择。不同的企业性质,如:个人独资、合伙企业、还是股份有限责任公司,在所得税等方面都有不同税收管理办法。

投资方向的选择,要比较第一、二、三产业不同税收优惠;注册地点的选择,一般来说选择在高新技术开发区,经济开发区、国家扶持贫困地区、保税区、经济特区,西部地区等地区会有相应的税收优惠政策。

1.4 日常成本与纳税筹划

企业在日常成本管理中,主要是对采购发票,限制性费用,福利化,资产处理方法的选择等方面注意纳税筹划。

发票一定要保证合法性和真实性,才能真正起到节税效果,否则发票作废将造成不良后果;

限制性费用处理,如工资税前抵扣20%、业务招待费用按销售收入税前抵扣千分之五、广告费按销售收入抵扣8%、公共捐赠支出抵扣3%,固定资产改良支出抵扣20%,这些税前抵扣都可以起到节税效果;

增加福利,降低名义工资,还可将福利资产低价转让经员工,起到节税效果;

存货计价方法、提取坏账准备、固定资产折旧方法等资产处理方法的选择都可以进行纳税筹划。

1.5 采购、销售与纳税筹划

企业在采购、销售过程中做好纳税筹划工作,应注意以下问题:采购时是选择可以开立增值税发票的一般纳税人还是选择直接给予折扣的小规模纳税人作为企业的供货单位,要考虑税收因素;利用好销售收入时间的确认政策,避免收入的提前转让;考虑到混合销售与兼营销售的不同纳税规定,要注意混合销售与兼营销售的区别与利用;销售方式的选择,是直接折扣,发优惠券,还是返现金,要考虑不同促销方式的不同税收政策;销售分支机构的设立,设立办事处,设立分公司、成立子公司的税收政策有所差异;价格的确定,也要考虑税收因素。

企业在利润分配时进行纳税筹划有:

利用经营所得税与资本利得的差异,可以考虑将从经营所得转化成资本利得,以起到节税效果;不同的投资方式,如:证券投资、购买国库券、对外投资其他公司,也有不同的税收政策;推迟获利年度,用好弥补以前年度亏损的所得税政策;保留在低税地区投资的利润不分配,因为一旦分配就得缴纳相关税收;私营企业税后计提生产发展基金的免税率是20-100%,可用足这一政策; 投资者欲收回企业中的部分资金,可以考虑通过转让股权,稀释股本的方法收回,以减少纳税。

2 房地产企业的纳税筹划

2.1 房地产企业的主要税收优惠政策

纳税筹划是一种合法行为,其基本原理就是用好相关的税收优惠政策。所以在房地产企业进行纳税筹划之前,应先了解与之密切相关的税收优惠政策。

营业税优惠政策有:

企业以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税;房地产企业自建自用建筑物,免征营业税。

土地增值税优惠政策有:

①建造普通住宅,增值率未超过20%的,免征土地增值税;

②以房地产进行投资、联营,联营一方以房地产作价入股或作为联营条件,将房地产转到所投资、联营的企业中,免征土地增值税;应国家建设需要依法征用。收用的房地产,免征土地增值税;

③房地产开发公司代客户进行房地产的开发。开发完成后向客户收取代建收入的行为,免征土地增值税;

④在企业兼并中,对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中去的,免征土地增值税。

2.2 房地产企业的纳税筹划原理

根据上述税收优惠政策,房地产企业可以进行如下纳税筹划:

企业自建转销售的纳税筹划途径有:内部消化、对外投资、提高售价。利用一方出土地,一方出资金,实行股权投资,免征土地增值税的政策,可以进行合作建房的纳税筹划;

利用经营所得与投资收益的税收差异,可进行在建项目整体转让的纳税筹划,通过股权转让比直接转让更能节省税收;土地增值税的筹划原理是:分解收入,适当加大税前抵扣,尤其关注免税政策;合理分解固定资产与设备同时出租的租金收入,可以节税;利用营业税优惠政策,可变房屋出租为对外投资;利用装修费用与销售收入的不同税收政策,可分解商品销售价格,尤其是精装修商品房的销售价格;变房屋出租为承包业务,以减少租金收入的纳税;利用土地增值税优惠政策,将部分房地产销售业务改为代建业务;

2.3 纳税筹划案例

某房地产开发公司某一个在建工程成本3500万元,现拟将该项目进行转让,转让价格为6000万元。实现转让利润2500万元。

纳税筹划分析:

转让方式:直接转让;股权投资转让

纳税分析:

直接转让:所征征营业税:6000*5.5%=330万元;所征土地增值税:(6000-3500-3500*20%-330)*30%=441万元

所征经营所得税:(6000-3500-330-441)*33%=570万元

直接转让纳税合计:330+441+570=1341万元

股权投资方式转让:

所征投资所得税:(6000-3500)*20%=500万元

股权投资方式转让纳税合计:500万元

股权投资方式转让比直接转让减少纳税:1341-500=841万元,减少纳税62.7%。