论次贷危机对化解我国住房抵押贷款风险的启示

梁　柯　夏元燕

摘要：伴随着美国次贷危机的爆发和蔓延，已经对世界金融业产生了重大的影响。于此同时，也引起了众多学者对我国国内住房抵押贷款的普遍关注。在次贷危机的背景下，对我国国内住房抵押贷款存在的风险进行分析，并给出相应的对策建议。

关键词：次贷危机；住房抵押贷款；风险

中图分类号：F830.5

文献标识码：A

文章编号：1672-3198(2009)09-0146-01

1美国次贷危机的形成及发展

次级按揭贷款(Subprime MortgageLoan：SML)简称“次贷”，从本质上来说，其与标准抵押贷款都属于资产证券化的范畴，但是两者还是具有明显区别的，次级抵押贷款对贷款者的信用记录和还款能力要求不高，贷款利率因此要比标准抵押贷款高很多。

作为一个高收益的产品，次贷自然吸引了很多抵押贷款机构的加入。如果仅限于此的话，次贷危机本不会如此泛滥，但是这其中的风险却被资产证券化的特点所放大了。事实上，在过去的几年里，美国抵押贷款机构一般都将贷款打包进行证券化后出售给各类金融机构。对于保险公司、商业银行这类对风险控制要求较高的金融机构，一般都会购买优质资产较多，收益率相对较低的债券；而对于基金公司和投资银行这样更注重收益的公司来说，就会倾向于购买相对高风险高收益的次贷产品。但是由于次贷的本质决定了它的风险，所以无论哪个机构，购买了次贷就意味着承担了超过一般投资的风险。在2001－2006年这五年里，美国住房市场持续繁荣，加上之前利率水平较低，美国次级房屋抵押贷款市场迅速发展，通常对购房者采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。本来这项产品并无风险，因为即使购房者违约，借款机构也可以靠出售始终在升值的房屋挽回损失。但是当2006年美国房价泡沫破裂以后，危机便开始了。

危机在爆发后迅速波及整个美国金融界，包括花旗银行、美林证券等金融大鳄都纷纷落马，美国第五大投资银行贝尔斯登公司更是因此被摩根大通收购。在金融一体化及其联动效应的影响下，美国次贷危机已经演变成一场全球事件。尽管我国资本管制相对严格，国内机构对海外信用衍生品市场的参与程度不高，次贷危机对中国的直接影响有限，但是也引起了学界对我国住房抵押贷款的广泛关注。

2我国住房抵押贷款风险分析

我国住房抵押贷款主要存在以下几个方面的风险：

(1)房地产金融体系相对简单，参与者相对单一。

目前，我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠银行贷款，这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。各商业银行既没有建立客户分级体制，也没有对抵押贷款进行分级，个人住房消费信贷市场上的激烈竞争使银行对客户的选择是单方面的，个人贷款客户的市场准入基本上是最低标准，在具体掌握过程中，对符合准入条件的客户，基本上给予全部的优惠条件，缺乏有效明晰的分类产品体系和适当的风险补偿机制。

(2)我国商业银行风险控制水平不高。

我国商业银行风险控制水平远不及美国的次级按揭机构，反映借款人个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足，且信息失真问题非常严重。基础数据的缺失使得我国金融机构进行风险特征量化、制定更加科学合理的个人住房抵押贷款审核体系失去了依据和基础，相当部分贷款的发放是基于未经证实或虚假的收入文件。可以说我们的按揭中夹杂着不小比例的次级按揭。而且，个人按揭贷款市场上普遍存在着重视抵押物价值，轻视第一还款来源的现象。认为房地产市场长期向好，短期之内不会出现跌势，出现风险时，只要处理房产就可以较容易地清偿借款人所欠贷款。国内很多银行为争夺市场，竞相攀比放松信贷政策和审批尺度。通过降低审批标准、简化贷款流程等手段放宽了个人住房按揭贷款者的市场进入，而且创新出了气球贷、房贷休假等前期还款压力小、后期按揭成本上涨的贷款产品，增大了房贷资产的风险。

(3)我国住房抵押贷款尚未证券化。

我国住房按揭贷款尚未证券化，其不良信用贷款的风险基本聚集在银行体系内，缺乏风险市场共担机制，不利于我国商业银行信用风险的分散和转移。而且，目前国内银行对资产证券化并不热衷，主要原因在于国内流动性充裕、受管制的存贷利差依然优厚，商业银行在市场上依然竞争不足，仍然具有过度追逐短期盈利能力，因此，不愿意与其他投资者分享优秀业务的利润。进而，银行持续扩大房贷业务的过程也就成了持续积聚信用风险的过程。

(4)其他因素的影响。

通胀压力、证券市场泡沫、房地产市场过热等因素，都对未来经济的发展构成很大的调整压力，需警惕经济繁荣背后的结构性风险。美国次级抵押贷款风险的暴露是由于房地产市场的降温，而我国存在同样的隐忧。但由于经济仍处于繁荣景气的周期阶段，公众对增长的预期非常乐观，因而并未出现调整迹象。一旦出现重大的负面消息，风险就会完全暴露出来，改变投资者的市场预期，从而造成整个宏观经济的系统性风险。目前，我国还没有真正经历过房价大幅下降而导致抵押物不足值的情形，因此国内银行对住房按揭贷款的风险管理水平还没有经受过检验。在房价持续上升的情况下。抵押贷款的风险被暂时掩盖了。

3对策建议

通过上述分析，我认为可以从以下几点来化解、减轻国内住房抵押贷款存在的风险。

(1)进一步推进国内资产证券化的发展。

美国次贷危机的发生并不意味着资产证券化本身存在某种内在的致命缺陷，更不能就此认为中国应当放弃资产证券化的尝试。在中国目前典型的银行主导的金融体系中，包括住房开发贷款和个人购房贷款在内的大量贷款仍然集中在银行手中，一旦宏观经济状况逆转或者房地产市场价格下降，在缺乏信贷资产证券化的情况下，经济和市场波动的风险将高度集中于银行体系，而银行体系在不确定性增加后的信贷紧缩又会反过来加剧宏观经济的波动。当然，我们也应该认识到，证券化只是提高了银行或储贷机构把风险转移出自己平衡表的能力，但并没有消除这些风险转移回来的可能性，因为资产支持证券的投资者完全有可能以此为担保向银行融资，或者通过信贷额度与银行发生联系。吸取美国次贷危机的教训，中国在资产证券化的过程中应当加强制度建设和风险防范。

(2)个人住房抵押贷款风险管理需政策支持。

目前，我国监管当局对各商业银行的住房按揭贷款业务管理存在矛盾的要求。一方面要求严格审核借款人信用状况和收入状况，另一方面又要求商业银行履行企业社会责任，支持中低收入家庭购买自住保障型住房。可以借鉴国际经验，由政府设立专门机构对特定类别的个人住房抵押贷款提供担保，购房者违约，政府机构代为承担清偿贷款本息的责任。

(3)中央银行应当强化对银行贷款质量的监管，不能因为贷款资产证券化降低信贷标准，特别是在房地产市场价格高涨时期，更要避免只注重抵押物价值而忽略对借款人还款能力的审查。通过提高信用评级机构公信力的同时，从制度上规范其行为，避免其为追求自身利益最大化而扭曲资产支持证券的风险分散收益。

(4)建立有效的金融体系监管制度。随着证券化的推进和金融衍生品的增加，信贷市场的结构会日趋复杂，非银行金融机构的作用会大大增强，传统的以银行监督为基本特征的监管制度不再能有效应对产生于市场交易中的各种风险。因此，如何建立一个既鼓励金融创新，又有助于识别市场系统性风险的监管体系，是中国资产证券化过程中最重要的制度建设问题。