中国房地产市场周期性调整结束了吗

易宪容

估计谁也没有想到，早几个月还有人在那呼天抢地叫喊房地产有多少问题，问题的严重性有多大，如果政府不救房地产市场会导致什么样的严重结果，如今，没有过一两个月，尽管全球的金融危机还在继续蔓延，国内经济回稳仍然存在许多不确定性，国内房地产市场却突然摇身一变，火爆“复苏”了，不仅销售量超过2007年的水平，而且房价也开始上涨。

■ 房地产市场火爆“复苏”数据解读

从国家统计局的数据来看，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%，降幅比4月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比4月份扩大0.2个百分点。新建住宅销售价格同比下降1.3%，降幅比4月份缩小0.4个百分点；环比上涨0.7%，涨幅比4月份扩大0.4个百分点。与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有28个，上涨最大的主要是西部的城市，如银川5.9%、兰州5.7%、西宁4.5%、锦州4.4%、牡丹江3.1%；而环比上涨城市有60个，涨幅最大的主要是沿海城市，如温州3.8%、厦门2.1%、深圳1.7%、金华1.5%、长春1.5%。

1—5月，全国完成房地产开发投资10165亿元，同比增长6.8%，增幅比1—4月提高1.9个百分点，比去年同期回落25.1个百分点。全国商品房销售面积24644万平方米，同比增长25.5%，其中，商品住宅销售面积增长26.7%。商品房销售额11389亿元，同比增长45.3%。其中，商品住宅销售额增长49.0%。

房地产“复苏”有房价上涨因素

一是由于房地产是不动产，因此全国的房地产基本上是一个个分割的市场，各地房地产市场具有一定的独立性。上述的数据表明，中西部城市的房价同比上涨，环比则下降；而沿海一线城市的房价同比下降，环比则在上涨。二是从住房销售面积与销售金额来比较，全国商品房销售面积的增长只有25%，而销售金额的增长则达到45%。商品房的销售金额增长快于销售面积增长，可能是销售的住房质量提高了，引起房价上涨，也可能是同样质量的住房价格上涨，而后者才是价格真正上涨。也就是说，房地产的复苏有房价上涨因素。

房地产开发投资与房地产的住房预期制度有关

房地产开发投资同比增长为6.8%，尽管增幅比1—4月提高1.9个百分点，但比2008年同期回落25.1个百分点，这主要是与房地产的住房预期制度有关。房地产开发投资增长往往是在房地产销售增长之后，即如果上一期房地产销售快速增长，那么下一期房地产开发投资增长就会加快。比如说，2007年房地产销售繁荣，到了2008年，房地产销售虽然迅速下降，但2008年房地产开发投资增长反而高速增长，达到30%。从今年1—5月的数据可以看到，尽管房价上涨，但房地产开发商并没有太多的意愿进入房地产市场，也没有预计房地产市场会进入价格上涨及繁荣通道，否则土地交易立即会繁荣起来。最近，国内不少城市的土地市场，尽管偶尔有土地卖出高价，但是全国各城市的土地仍然是相当不活跃。

住房销售面积和销售金额的增长最为耀眼

在1—5月的房地产数据中，最为耀眼的应该是住房的销售面积及销售金额的增长，特别是商品住宅的销售金额更是上涨得快，达到49%。在1—4月份，商品住宅销售金额增长还是保持在35%左右，但是过了一个月，这种增长一下窜升到接近50%。对于这种现象，当前解释很多，但是这些解释的说服力如何，还得观察。

开始，许多人都会以为，住房销售量的增长是房地产企业的利润预期调整，房价下降把居民的住房需求释放出来了。在今年3月份的时候，全国不少地方的房地产开发商确实是在这样做，不少地方的房价是降了下来，比如在北京，不少项目的价格确实下降不少。但是，随着住房销售增加，5月份房地产开发商又开始把房价涨了起来。因为，在房地产开发商看来，房地产市场是买涨不买跌的。如果房地产市场的价格在上涨，就能够激发更多的住房购买者进入市场。但实际上，这只是相对于住房投资者而言，如果房地产价格在上涨，又有便利的金融杠杆，房地产投资者自然会进入市场。但是，对于房地产消费者来说，由于住房消费者购买住房的收入预算线是固定的，他们的住房需求大小就在于房价高低。如果房价过高，超过住房消费者住房收入预算线，住房消费者的需求就无法释放出来。所以，我们要判断的是当前进入房地产市场的是投资者还是消费者，以及这两者的比例关系。

■ “复苏”背后的原因解析

房地产销售快速增加与政府的房地产政策累积效应有很大关系

2008年10月27日开始执行的住房按揭贷款优惠，其幅度之大，涉及面之广是前所未有的。可以说，当前的住房按揭优惠利率比美国都低许多（中国是4.168%，美国是5.3%），这自然会吸引更多居民进入房地产市场。今年1—5月个人按揭贷款1983亿元，增长39.8%，增长是很快，但是这种增长是否持续是不确定的。不过，住房按揭贷款利率过低，自然会吸引不少居民进入房地产市场。

房地产销售突然增长，也与政府的托市有关。一是表现为某些城市对当地居民的直接补贴，并把这种补贴政策限定在当年有效；二是表现为间接补贴，比如购买住房上户口；三是表现为地方政府加大城市拆迁的力度，从而使得城市居民的被动性住房需求迅速增加；四是放宽房地产开发商土地出让金的缴款期限。

另外，随着国内房地产市场开始松动，香港等投资者又开始进入北京及深圳的房地产市场。香港的投资者进入自然也带动了国内房地产投资者进入市场。一些地方的房价就在这种情况下迅速推高。

最重要的原因是近几个月来国内金融市场的流动性超高速增长

2009年1—5月份，国内银行信贷增长达到58000亿以上。5个月的信贷增长比房地产高速繁荣的2006年和2007年全年信贷增长还多。2006年和2007年信贷增加分别为32300亿、36300亿。当大量的流动性从银行体系流出时，一方面由于信贷政策突然放松，商业银行为了增加其信贷增长的市场份额，就会让其大量的信贷进入房地产开发企业，从根本上缓解了房地产企业资金的压力，也为房地产开发商提高房价创造了条件；另一方面，由于实体经济复苏缓慢，再加上出口严重下降及中国不少行业产能严重过剩，在这种情况下，许多企业从银行体系获得流动性之后，不情愿让资金进入实体产品过程中，而是会让这些流动性进入资产，进入股市与楼市。

房地产开发商价格调整轻易释放居民购房需求

由于2008年房价处于一个下降的趋势，从而使得有购买住房需求的居民不愿意进入房地产市场，以为房地产的价格还会下跌。随之，购买住房的需求也就越积累越大。当这种购买住房需求积累到一定程度时，房地产开发商开始进行价格调整，便轻易地把这些需求释放了出来。当房地产价格降低到他们的预期水平时，这些人立即进入房地产，自然会带来房地产销售迅速增长。

现在我们关心的是，这种房地产销售增长、房价上涨能够持续多久，它是一种真实的住房消费需求释放，还是一种短期炒作？从以上分析来看，中国房地产市场是否已结束周期性调整，这是相当不确定的，实际市场可能与房地产开发商宣传的差别较大。我们要继续关注这种房价上涨是否能够持续，关注这种现象是否有一个合理的解释。