“经济萧条”：看廉价石油时代的海湾房地产现状

2002年，海合会成员国的油价是每桶25美元。到2008年7月，油价已窜升至每桶147美元。根据国际货币基金组织的统计，受惠于石油财富，海合会六成员国(巴林、科威特、阿曼、卡塔尔、沙特阿拉伯、阿联酋)的国内生产总值从3500亿美元增至一万亿美元，几乎翻了3倍。

油价暴涨致使海合会成员国的财政结余达到历史最高水平。2002年至2008年，六成员国积累的财富估计达1.5万亿美元，从而推动六国致力于实现经济多元化，其中重点是建设和改善整体基础设施。过去几十年来，由于资金不足这些基础设施都有待开发和完善。政府重点是开发油气、电力行业以及交通基础设施。私营行业则偏重于住房、商业住宅和旅游房地产开发项目。

正如美国一阿拉伯商会联席主席唐·德·马里诺(D0n De Marino)所言，“海湾地区的房地产市场基本上是被私营企业垄断。实际追索贷款非常有限，所以从银行贷款的房地产投资者都以个人名义投资。其余投资资金大多来自其他企业的利润盈余。”

海湾地区首屈一指的迪拜房地产公司依玛尔(Emaar)和纳克希尔(Nakheel)在当地兴建了全球最高的塔楼、最大的购物中心以及面积最广的人造岛屿，还有豪华连锁酒店及许多住宅项目。其他的开发商，譬如沙特的金达控股有限公司(Kingdom Hold-ing)，则在吉达和利雅得承建了各种规模庞大的开发项目。

但油价高涨(包括后来跌至每桶不到40美元)是要付出代价的。由于源源不断的房产开发项目提供了许多工作机会，吸引了大量外来人口涌入，导致国内需求增加、住房供给急速短缺。这些因素加上美元贬值和商品价格高涨，2008年6月，海合会成员国的平均通胀率同比上涨至13％左右。石油财富催生了海合会各成员国的信贷增长，但也加剧了热钱的流入。(除科威特外，海合会各国的货币均与美元挂钩。)在巨大经常账户顺差和高通胀的刺激下，投机热钱纷纷涌入寻求货币升值。

各地新闻报道称，热钱涌入对于迪拜的影响尤为严重。纽约房地产投资开发公司Black House De-velopment Company合伙人阿什温·维玛(AshwinVerma)指出，“迪拜从贸易经济转变成房地产经济。迪拜与石油资源丰富的阿布扎比不同，这个城市大部分GDP是来自房地产。房地产是一场信贷和杠杆游戏。没有信贷和杠杆你根本没办法靠房地产赚钱。”

迪拜是阿联酋的7个酋长国之一，也是阿联酋人口最稠密的城市。阿布扎比是另一个酋长国，也是阿联酋的首府。

另一家全球最大的购物中心

房地产的暴利吸引了众多的个人和企业前来投资。容易获得流动性的优越条件促使房地产开发商兴建各种野心勃勃的项目，譬如水下酒店、英里塔、迪拜塔、旋转式的高层公寓。此外在建的还有另一家“全球最大的购物中心”，规模庞大的主题公园、一座人造海岛和一幢螺旋形的高层住宅。

虽然政府把绝大部分顺差都存入国家的主权财富基金，但政府相关公司和私营公司还是进入国际市场，为其国内房地产开发项目融资。国家鼓胀的荷包给这些公司带来了虚假的安全感，于是他们将财务杠杆整合到自己的业务模式中。他们定期去国际债务市场为自己的工程项目融资。由于房地产市场供给短缺，国内抵押贷款环境十分宽松，租金收益极为丰厚，投资者对房地产项目表现出极大的热情，而且阿联酋、巴林和阿曼等国家对外国投资者在国内拥有房地产的法律管制也比较宽松。

随着高端房地产项目的不断增加，投资者也在连夜排队预定购买房产。住宅公寓甚至在还是一张图纸的时候就已售罄，需求猛增催生出红火的二手房交易市场，但这些交易的房子不过是一张图纸而已。有时候开发商还未从政府获得项目批准，房产就已全部被预订一空。这股热潮引起了国际市场的关注，于是海外投资者纷沓至来。

染指房地产成为最佳的发财途径，房地产价格也迅速攀升。本应是经济多元化辅助手段的房地产却发展成为主要支柱。随着房地产和旅游开发成为海湾各国经济多元化战略的共同特征，建筑热潮从一个国家蔓延至另一个国家。

2008年1月，规划及在建项目总额达到1.6万亿美元。至2009年1月，该数字升至2.54万亿美元，其中沙特和阿联酋的项目占到70％，这些项目主要集中在房地产、休闲旅游和基础设施行业。

然而，随着全球信贷紧缩，国际金融市场冻结，热钱开始迅速蒸发。每桶原油价格100美元的降幅侵蚀着该地区投资者的信心。经济衰退席卷全球主要经济体，冬季旺季的旅游迅速萎缩。在极为动荡不安的环境下，2008年年未曾经充足的流动性开始干涸。

由于缺乏流动性，许多房地产开发项目暂停。在银行收紧抵押贷款标准之后，投机者手中虚增的资产也无人问津。多数开发项目因为缺乏资金而被迫取消或停工。在迪拜，多数曾被戏称为“国家之鸟”的建筑吊车也处于闲置状态。追踪施工项目的Proleads公司调查后发现，今年1月海湾地区有大约150个项目叫停，其中单阿联酋就有88个项目停工。

德·马里诺说，鉴于“海湾地区一直建筑过热”，“目前油价陡降正对所有的房地产项目造成大灾难。如果说还有亮点的话，那就是银行没有被这场灾难拖累，但显然私人投资已经大幅萎缩。事实上当地没有人预见到油价会跌得如此凶猛。”

当然房地产过热和投机现象并不只是存在于海湾地区。维玛说：“全球所有国家和城

市，譬如迈阿密、中国，甚至纽约，都难逃厄运。但迪拜的供给不如纽约或伦敦收缩得厉害，所以其价格有可能进一步下跌。”

海湾地区经济下滑

至于海湾地区的问题为何特别严重，维玛认为有三大原因。他说，“随着房地产业开始走下坡路，工作机会越来越少，失业的人被迫离开。外籍人员减少就意味着对房地产的需求下降，顾客更少地光顾商店。于是经济开始呈现明显滑坡。”

另外，“迪拜的破产法和债务法非常严苛。这招在增长不是主要靠信贷驱动的市场是有效的，但有太多的买家在不知道违约后果的前提下就贷款买房。现在他们知道后果了，于是纷纷离开，而这又导致买家进一步减少，商店的顾客也更少，于是促使经济出现螺旋式下跌。”最后，“货币政策也很重要。在美国这个全球最大的经济体，政府可以大量印钞，再分期摊还。他们可以通过零利率来削减债务以及偿还债务的成本。而迪拜就不可以。这就是他们需要阿布扎比的帮助的原因。他们无法降低利率。事实上利率还在不断上升，这也进一步挤压了借款人，遏制了经济的增长，最终导致违约人数进一步增加，投资者纷纷离开。”

众多知名建筑公司和开发商纷纷裁员，对于未来的项目采取观望态度。这种捂紧口袋的做法可能导致国内需求严重不足。

2007年，有半数劳动力是受聘于迪拜的建筑与房地产行业。而且，去年1 2月欧佩克宣布日产原油减少420万桶也将对海湾国家的经济造成影响。减产也就意味着沙特、科威特和阿联酋的石油业收缩10％左右。与此同时，阿尔及利亚石油部长称，3月15日欧佩克可能宣布进一步减产以支撑油价。预计油价下跌、原油减产、人口减少，以及对商品和服务的需求下降，可能将GDP的增长降至最低水平。

与此同时，海湾地区股市重挫，股票财富急剧蒸发也伤害了投资者的信心。去年海湾国家的股市市值总共损失逾6000亿美元。根据国际货币基金组织的最新预测，与去年的6，8％相比，2009年海湾地区的经济增长率为3，5％。在历经多年过热增长之后，海湾地区的房地产市场又重新归于理智。最近的调查显示，海湾地区的平均住宅价格比巅峰时期下跌了1 0％至40％，其中受影响最为严重的当属迪拜。另外，受制于流动性投资者的观望情绪，海湾地区的众多房地产公司将难以偿还今年即将到期的大约400亿美元债务。

预计今后政府可能会取代私营企业成为新的超大型项目的发起人。与上世纪70年代石油市场繁荣不同的是，这次海湾各国的石油财富只耗费了三分之一，而且政府可以采取反周期的财政政策来挽救经济。得益于外汇资产充足，公共债务较少，海湾国家能够更好地度过收入减少的艰难时期。

尽管如此，这些国家也开始从长远考虑，由投资房地产转向投资人力资本和基础设施，以期推动非石油行业的增长，包括兴建技术大学和公共快速交通体系。以及扶持增值行业等。阿布扎比1 31公里长的地铁项目已经破土动工，沙特、阿曼和卡塔尔则启动了电力、石油化工和交通项目。从最近的海湾建筑调研中可以看到这一变化。调研结果显示，有三分之二的建筑公司高管预测，他们的战场将从迪拜移至阿布扎比、卡塔尔和沙特。

但仍有投资者保持谨慎乐观的态度。维玛说，“迪拜是整个海湾地区的典范；假如投资者对迪拜失去热情，那么他们海湾地区的商业乃至对这个地区的信任就会流失。创业和创新是迪拜得以繁荣的基石。这些话听似非常玄妙深奥，但却是不折不扣的真理。迪拜依靠是全球之力打造出一个一流的城市和基础设施，所以他们将在此基础上重新振作起来。”