一起房地产开发项目转让合同纠纷案分析

拜小燕

摘要本文介绍了以其房地产开发项目转让合同纠纷案件,并对该案进行了浅要分析,对房地产项目转让中代征道路拆迁费用的承担问题进行初步探讨。

关键词房地产转让合同分析

中图分类号:F293.3文献标识码:A

1 案情简介

原告某房地产开发有限公司,被告某房地产开发集团有限公司,双方于2006年2月16日经平等协商签订了《项目转让合同》。原告将其开发建设中的“讇状笙谩毕钅孔让给被告:贤约定：原告将该项目的土地使用权及前期所有投入费用与项目有关的手续转让给被告，转让?700万元;被告无论建多少面积和层数,该项目转让费不变。并特别约定:本合同签订后,项目所发生的一切费用由乙方(被告)承担。除此之外,双方对具体付款日期及违约责任等做出了约定。

合同生效后,原告按期履行合同约定的义务,被告陆续向原告支付转让费2240万元,后因被告以代征道路拆迁责任及费用应由原告承担而拒绝支付剩余转让费。原被告遂酿成纠纷,原告向兰州市中级人民法院提起诉讼。

2 双方诉辩及判决情况

(1)原告诉称:根据合同约定,被告应于2006年12月6前付清全部转让费,截止目前仍拒付尚欠转让费460万元,被告拒绝履行合同中的付款义务,已构成根本违约,据此要求被告支付拖欠原告的转让费460万元,并承担违约金164万元。

(2)被告辩称:被告依约向原告支付了大部分项目转让费,2006年4月下旬,被告取得《某市建设工程规划许可证》(副本),发现有“界外代征”的附加条件,即换正本前完成界外征地。原告故意隐瞒了代征道路用地2452.5平方米界外拆迁问题。2007年12月初,在市建委的要求下,对“讇状笙谩痹诮üこ檀征待拆范围内建筑物及附属物价格进行评估，估?42.13万元,2007年12月27日涉案工程正式封顶,已符合商品房预售的条件,被告无法取得《建设工程规划许可证(正本)》(注:因“界外代征”未完成)继而无法取得《商品房预售许可证》。

(3)判决情况。本案经过两审终结,终审判决被告于判决生效后支付原告转让费460万元。至此,本案房地产项目转让中涉及代征道路拆迁责任及费用的承担,经过两级司法审判确定由受让人某房地产开发集团有限公司承担。我所作为原告的代理律师,参与了本案的终审审理。在办案过程中,代理律师从约定和法定义务两个角度深入分析涉案焦点问题,即论述代征道路既不是原告的合同约定义务,也不是法定义务;同时,对被告反诉及理由,从合同履行中项目资料的移交、被告付款行为以及合同交易价款的构成等方面进行了阐述,使得本案终审有了一个满意的结果。

3 对该案的评析

在房地产开发项目转让合同纠纷案件中涉及代征道路拆迁及拆迁费用问题,往往关乎房地产开发项目转让的经济(收益)目的能否实现,因此,在律师承办该类案件时,值得深究和探讨:

一是代征地的概念。代征地是指城市建设工程沿道路、铁路、河道、绿化带等公共用地安排建设的,建设单位按照有关法规、规章的规定代征的公共用地。代征地中的“代征”两个字是广义上的“代征”,不仅包含着“代征用”,而且还包含着“代拆迁”。

二是代征地的由来。在计划经济体制下,企业提出用地申请,国家根据项目需要无偿划拨,企业取得国有土地使用权是无偿的。但是在目前市场经济体制下,企业投资主体发生了较大的变化,非国有经济投资主体大量出现,特别是国家实行国有土地使用权有偿使用制度后,若仍沿袭计划经济体制下的规定不变,由项目建设单位承担代征地费用已暴露出较多问题。如此,在项目转让中,转让人与受让人在代征道路费用上往往会讨价还价,或者产生争议。

三是代征地问题的讨论。(1)从纯粹的市场角度讲,如果项目在规划用途已经确定的情况下发生了转让,那么这表明代征地作为项目取得的一个条件,开发企业在决定接受该项目时,就已经接受了该代征地;另外,项目在前期策划或可研阶段征求规划意见时,代征地已经明确,开发企业决定继续开发该项目,说明项目有规划代征地,开发企业也能够接受。(2)在城市建设快速发展和旧城改造任务不断加大的情况下,政府也面临比较尴尬的局面,一方面建设项目好,容易吸引投资商;另一方面,代征地费用负担过重会加大开发企业的压力,阻碍或影响开发企业投资的积极性,从而影响旧城改造的进程。(3)代征涉及到三方的利益,原用地者、政府、开发企业。给建设项目上的原用地者的征地、拆迁和给政府的费用由开发企业来承担,代征地上政府收益免交,给原用地者的征地、拆迁费用由政府和开发企业共同负担。

综上所述,从代征地的概念、由来和上述规定来看,代征地主要指代征公共用地。既然是公共用地,则应该按照“谁收益,谁投资”的原则,合理处理代征地拆迁和费用承担的问题。