当前房价过高与调控政策分析

臧旭东 徐光友

摘要:近年来,我国城市商品住宅价格出现的大范围、高幅度上涨,引起了社会各界广泛关注。本文概述了我国城市商品住宅价格上涨现状,从政府、投资商、消费者三个层面分析房价过高与上涨过快的原因,并对各层面进行对策构思,意在将房价调控在一个合理范围之内。

关键词:城市;房价上涨;因素分析;对策

1 前言

从1998年住房体制改革以来,虽然其间国家实施了一系列宏观调控政策,但是房地产投资增长和房价上涨过快的问题依然日益严重。2000年开始,全国房地产投资增幅连续五年超过20%,其中有三年接近或超过30%。房价方面,根据国家发改委和国家统计局调查显示:2005年,全国平均房价比2004年同期增长7.1%。2006年每个月份.全国70个大中城市房屋销售价格指数同比上涨幅度都在5.5%左右。房价上涨过快,住房供应结构不合理导致矛盾日益突出,应尽快寻找对策,有效抑制房地产投资和房价上涨热,促进国民经济健康平稳发展。

2 当前房价过高与调控政策

这几年里,为了抑制房价的上涨,中央政府专门针对房地产市场射出的调控之箭可谓不少。2003年6月5日,央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》;2004年3月30日,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察,各地须在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕;2004年4月27日,国务院发出通知,决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例,房地产开发(不含经济适用房项目)由20% 及以上提高到35%及以上;2005年3月17日,央行调整房贷利率,是继2004年l0月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率后不到5个月,个人住房贷款利率再次上调; 2005年4月27日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,分析当前房地产市场形势,研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。

调控之箭射出不少,却没有抑制房价的快速上涨,这迫使我们需要对这些调控政策的政策效果及其实施情况做一细致的分析和研究,并反思这些政策是不是合适和恰当的。

3 房地产价格持续上涨的危害

3.1 促成了开发商和个别人的暴富,拉大了收入差距

统计资料显示,随着房价飙升,近3年来上海房地产开发企业的国有资金利润率逐年上升,分别高达38.12%、86.36%和74.24% , 是同期社会平均利润率的7到16倍,加剧了收入的不平等。这种收入的不平等主要表现在两个方面:一是扩大房地产开发商收益优势。房地产产业是一个典型的成奉与收益严重背离的行业。其巨大的垄断性优势扣大了开发商和普通居民之间的收入差距。二是导致财富向购房者尤其是投资性购房者方面转移。不少的投资者同积大量的商品房,在需求效应拉动下,房价大幅度上升,他们从巨大的买卖差价中谋取了暴利。

3.2 妨碍物价压力缓解

居住价格去年前10个月持续走高,11月的增长率更是达到了6.3% ,首次超过食品价格成为居民消费价格增长的第一位因素。房价连带物价增长过快,既是宏观经济最敏感的不稳定因素,也带来了金融紧缩风险,造成了潜在的金融脆弱性危机。

3.3 超出了居民的承受能力

国际经验认为,合理的收入房价比(一个家庭年收入与一套房屋的价格之比)为1:4至1:6。而我国收入房价比1990年是13.12, 2003年是8.42,北京2000-2003年的平均数为12.31,2003年为10.35。因此看来,我房价远超过国际公认的合理水平和我国居民的购房能力。房价的持续上涨影响到人民的安居乐业。

3.4 增加了我国金融风险

房地产价格快速上涨背后潜藏着巨大的风险。一方面,80%左右的土地购置和房地产开发资金,都直接或间接地来向银行信贷,2003年我房地产开发贷款余额扩大到6657.35亿元,是1998年的3.2倍。另一方面,2003年我国个人消费贷款增加了1 1353.58亿元,自1998年增长了26.64倍;个人消费贷款中,个人住房贷款的占比高达75%至97%。

4 调控房价的对策

4.1 政府角度的对策

政府是房地产市场的监管者,对房地产市场的稳定发展负有直接责任。因此,稳定与调控房价,政府应有所作为。

进一步完善制度建设。建立城市基准地价与公示地价制度、房地产交易价格评估制度与成交价格申报制度、对泡沫易发区建立交易许可制度,等等,以防止开发商漫天要价,过度炒作;调整现行的无差别土地拍卖政策,在坚持经营用地实行“招拍挂”政策的原则下,明确普通住宅用地为非经营用地,在具体“招拍挂”中适用限价招标办法,将地价限制在出让方的土地开发成本范围内;理顺中央政府与地方政府的土地利益关系,降低地方政府在土地出让金方面取得的收入,抑制地方政府刺激房地产投资的冲动。

因地制宜,实现土地利用的价值最大化。盘活存量土地,尽快开放一级土地市场;开发功能相对完善的卫星城或小城镇,从而形成大量有效土地供给,分流强大的住房购买需求。

调整住房供应、需求量与住房供应结构,切实稳定房价。增大住房绝对供应量,遏制投资性需求,限制拆迁造成的被动需求,引导合理的住房消费;进一步建立健全社会主义市场经济条件下住房供应体系,平衡供需套型比例,以适应和满足不同消费者的需求。减少住房建筑面积在120平方米以上大户型的投放量,安排适量的中低价位普通商品住房项目;确保房价年平均涨幅不超过GDP增幅及人均可支配收入增幅,努力将房价涨幅调控在合理的范围之内。

整顿和规范房地产市场秩序。规范开发商。中国的开发商与土地国有、统一规划、规模建设、期房预售等国情相伴而生,其逐利本能与社会责任都需要政府来规范。当开发商的失范行为侵害了多数公众的利益,政府必然应参与管理。此外,开发商瞬间暴富、过度民营化、利益结盟与规模化不足等现象,也需要政府给予矫正;开征物业税。对持有多套房产的行为进行征税,并对二手房交易的差价部分进行征税,降低房地产的投资价值。对房地产投资人采取严格控制个人房贷和提高首付比例,乃至要求一次性付款。

4.2 投资商角度的对策

房地产开发商可以采用需求导向定位方法,即以消费者为出发点,以消费者的认知价值、需求强度及对价格的承受能力为依据,以市场占有率、品牌形象及最终利润为目标,真正按照有效需求来确定投资结构和价格。

加强自身商业道德,提供真实信息给消费者。严格遵守房地产开发经营有关法律、法规、规章的规定,自觉维护市场秩序和公共利益,减少垄断房源、垄断信息、垄断市场的经营计谋。

4.3 消费者角度的对策

作为消费者,应当做到理性消费,不要盲目跟风。根据规定,2005年3月17日以前发放的按揭贷款,从2006年1月1日起,执行2005年3月17日规定的利率标准,按照以下标准执行:截至2005年12月25日20时,客户贷款不存在欠款的,则贷款利率按2006年1月1日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率下浮10%执行;截至2005年12月25日20时,客户仍积欠本金和利息的,则贷款利率按2006年1月1日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率执行。

参考文献

[1]王军.需要应对高房价的公共政策[J].嘹望新闻周刊,2006,(11).

[2]蔡鑫.北京房价猛涨成因及对策[J].集团经济研究,2006,(9).