商品房测绘中的难点

刘万明

摘 要:商品房测绘结果是商品房交易的依据,其测绘质量将直接关系到销售商和购房者的经济利益。为有效避免业主与开发商之间因为面积而发生的纠纷,针对测绘中的难点问题,本文分别对建筑面积与套内建筑面积的确定、按份额面积出售房屋的计算与制图、预测与实测面积的差异等问题进行探讨,以期通过本文的阐述保证商品房销售市场健康发展,推动住房制度改革和房屋商品化制度的顺利进行。

关键词:商品房;面积;测绘;计算

1 建筑面积与套内建筑面积的确定问题

在市场经济条件下,任何推向市场的,并可以自由买卖交易的房屋都应该是一种商品。但目前的中国房地产市场,商品房只是特指经政府有关部门批准,由房地产开发经营公司开发的,建成后用于市场出售出租的房屋。

商品房测绘必须弄清楚以下几个概念:建筑面积、套内面积、套内使用面积、套内墙体面积。

建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共建筑面积;套内建筑面积=套内的使用面积(厅、卧、厨、卫、储的净面积)+墙体面积+阳台建筑面积;套内墙体面积=1/2共用墙墙体投影面积或非共用墙墙体水平投影面积公共分摊面积;房屋的使用面积指房屋户内全部可供使用的净空面积,按房屋的内墙线水平投影计算。房屋使用面积是房屋各层平面中直接为生活和生产使用的净空面积,不包括房屋内的墙、柱等结构构造面积和保温层的面积。

根据对以上概念的阐述,建筑面积与套内建筑面积就只有一个应分摊的公用面积的区别,套内面积与套内使用面积也只是一个结构面积与阳台面积的区别。

2 按份额面积出售房屋的计算与制图问题

房地产开发企业开发的商品房、营业房按份额面积销售的问题。简单的比喻,就是说:500平方米的营业大厅以各自不同的面积数卖于12人。针对这种情况,可依照2000年国标《房产测量规范》标准分如下几种情况分别对待,并制定相应的计算方法和制图图式:

2.1 有固定的位置和明确的分界线的情况

这种情况较好理解和处理。各户型之间虽然没有实墙分割,但界址点、线明确,可按有实墙对待。但是若该分割方案在假设用实墙分割后会影响某些户型使用功能时,不能按该方案测量和计算。可要求预留各户型的进出通道、消防通道等配套设施,保证在用实墙分割后各户型仍能满足通风、采光、安全、卫生等使用功能的要求。

2.2 没有固定的位置,没有明确的分界线

计算方法。首先计算出按此方法销售的该部分整套房屋的套内建筑面积及应分摊面积。

以每户购买的面积作为户型套内建筑面积加未销售出的剩余面积(作为一个户型的套内建筑面积)计算各自的分摊面积。每户购买的面积加上其分摊面积既为该户的房产测绘面积。

制图图式。把按此方法销售的该部分整套房屋按2000年国标《房产测量规范》标准与图式绘出,按此方法销售的该部分整套房屋的各项房产要素及套内建筑面积和分摊面积标注于表示按此方法销售的该部分整套房屋图的图内右上角。

表示按此方法销售的该部分整套房屋图的图内中央标注该户所购买的面积和所分摊面积,标注样式上下两行,上为:份额面积XXX.XX平方米,下为:分摊面积XXX.XX平方米。

3 预测与实测面积的差异问题

在具体工作中,房屋的预测面积和实测面积会有差异。产生差异的原因有多种,归纳为以下二点:

第一,数据采集和图纸变更。房屋预测主要是依据设计施工图纸进行,数据采集、共用部位面积确认、分摊办法等只能是“纸上谈兵”,没有直观的感受和认识。房屋在设计上多样化、复杂化,而在后期的实测中所有数据采集都是经过实地勘测得来。房地产开发部门在建筑施工过程中,由于多种原因,可能会对建筑设计进行变更,这是造成预测面积和实测面积差异的主要原因。

第二,技术性原因。由于不少房产测绘单位技术水平、管理水平有限,从业人员所学专业单一、素质层次不齐,对规范、政策、法规等理解不同。在具体工作中,由于工作程序不完善,质量意识淡薄,仪器设备落后,观测记录数据失误,计算过程差错等原因都会造成面积的不同。并且预测和实测往往是由两家不同的测绘机构来完成的,这就更会因为技术原因导致测绘结果的不同。

面对预测与实测面积差异问题,我们应采取以下措施

3.1 利用设计图、预测成果图提高实测精度

综上所述,因为开发商在具体建设过程中对某些部位往往有所改动,一般来说,与实测面积相关的改动发生在:是斜屋面,二是曲线部位,三是户型间轴线变化等,但其变化量一般都不大;变化大的,-般都需重新设计和审批。因此,在实测过程中,参看预测成果图和设计图,可以减少很多工作量。但有-个前提,即预测成果图与设计图必须完全符合,在具体操作中,应注意以下几方面:

首先是比对外围总长和宽;其次是比对每个单元的轴线;第三是楼梯轴线;第四是曲线部位如弧形阳台、弧形的外墙,其弧的性质,弧度的变化等;第五是顶层的斜屋面,层高2.2米这一计算界线有无改动等。还有小量的其他变化,只有针对现场实物才能确定。把上述可能变化的部位进行比对测量以及获取了变化数据,对预测成果图进行调整、改动,就可以获得比较精确的实测成果图。

3.2 注意对非典型曲线组成的几何形状实测

非典型曲线组成的几何形状是商品房实测的重点和难点。非典型几何形状,有的是由设计上为追求曲线美而产生,有的是由子定点放样或施工中的失误而产生的。上述两种情况,在实测中经常会碰到,对于由设计上产生的非典型几何形状,因为有设计图和预测成果图,只要合理的选取几个测量点,比对误差就能较好地解决。而在施工或放样时产生(与设计图纸不符)的非典型几何形状,实测时就会有较大的难处,常用的方法,是采用分割法,如何定基轴、合理分割,形成规则几何图形是关键。如外观面由曲线和线段组成的外挑阳台或转角的主房立面,在放样或施工中产生误差,误差值都是比较小的,采用教科书介绍的弓形或扇形面积测量的方法就可解决,而且也能获得比较准确的数据。

对于非典型的几何形状而又与原设计图不符的商品房的实测,是房地产测绘企业面临的一个难点,如不注意,其误差值就会超过国家规定的标准,就有可能损害购房者或开发商的利益,同时也损害测绘企业的信誉,对此,测

绘企业和人员应引起高度的重视。

4 商品房面积计算问题

测量点位的选取。在测套内房屋边长时,测点一般取距地面12±0.2m的高度,在房屋的两个长边、两个短边的1/6和5/6位置,两测点应保持水平,当房屋边长较长时,应适当增加测点数。如果对整栋楼的外围进行测量,要注意测点取建筑物外墙勒脚以上距地面(1.2±0.2)m的高度紧贴墙面的水平位置。当无法选取上述测点的位置时,可选取尽可能靠近上述测点位置为测量点位,或用刻度直角钢尺在被测长度的两个端面的延长线上选取等效测量点位。

玻璃幕墙作为外墙的,按其外围水平投影面积计算。

无柱雨蓬不计算建筑面积,有独立柱的雨蓬,按顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积,有两柱的雨蓬,按柱外围水平面积计算建筑面积。

建筑物内的变形缝、沉降缝等,凡缝宽在300mm以内者,均依其缝宽按自然层计算建筑面积,并入建筑物建筑面积之内。

结论

随着商品房测绘市场的进一步发展,其理论、方法将会不断完善,一定会形成一套完整、严密的能为大家所认同的商品房建筑面积测绘的好方法。保证商品房销售市场健康发展,推动住房制度改革和房屋商品化制度的顺利进行。

参考文献

[1]GB/T 17986.1-2000,房产测量规范.

[2]吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术[S].北京:中国标准出版社.2001.