浅析房地产开发项目建设用地供应

[摘要]建设用地供应,应结合本地经济社会发展情况,必须符合规划、计划有步骤地进行。试针对现阶段房地产开发项目建设用地供应中如何确定土地使用条件、土地价值确定、签定出让合同及土地登记等问题进行浅析。

[关健词]土地使用条件土地价值出让合同土地登记

中图分类号:F28文献标识码:A文章编号:1671-7597(2009)1210213-01

一、土地使用条件的确定

土地使用权是附有一定土地使用条件的,把什么样的土地推向市场,是房地产开发项目供地中的重要环节。房地产开发项目土地使用条件一般包括四个方面,一是宗地位置、用途及年期;二是宗地通平条件,包括水、暖、电、信、气等基础设施及地面的通平状况;三是对宗地上建筑物的要求,包括建筑物性质、建筑容积率、建筑密度、建筑限高、绿地比例、投资强度,以及开、竣工时间等;四是对宗地利用的其他限制条件和要求,如无偿建设公共设施等。

宗地使用条件是对受让人行使土地使用权的具体要求,这些要求,需要发改、规划、国土、房产、环保等部门根据各地块的实际情况确定,然后作为对受让人有法律拘束力的条款,反映在国土部门与受让人所签的出让合同中。宗地使用条件的规定,可以是出让合同的条款,也可以是出让合同的附件或补充合同。

二、土地价值确定

在明确供应宗地土地使用条件后,国土部门就可以委托评估机构进行评估。估价机构要紧紧抓住规划的建设内容,因为规划决定了土地价值。土地的总价是不同功能建筑所属地价的迭加,对于商住用地来说,可简单理解成宗地总价等于宗地只建规划商业建筑内容所形成的地价与只建住宅建筑内容所形成的地价相加,讲的是一个整体建设内容,与各用途分摊的土地面积无关。

评估中要坚持最高最佳使用原则,可以说,在满足土地使用条件下的房地产的最佳使用是客观存在的,最高最佳使用分析只是把这个客观存在给提示出来,主要表现在以下两个方面。一是法律可行,评估中应用的建筑内容参数要符合法律规定,依据城乡规划法确定的规划条件就是其中的一项。比如在地块的控制性详细规划中,商住综合用地允许商业建筑面积≤0.5万平方米,住宅建筑面积≤3.6万平方米,评估时你不能设定估价对象上建0.6万平方米的商业面积来估价,这里规划限制着,多余的商业面积在法律上得不到承认。二是价值最大,要选择能使估价对象价值达到最大的一种最可能的使用,前提分析应先定量再定性,有了定量结果才有结论,这个量化过程是比较具体和复杂的,所要求的专业知识比较强,需要工程、造价等专业人士参与。一般情况下,采用规划的最高指标大致可以做到估价对象价值最大,如上例商业采用建筑面积为0.5万平方米,住宅为3.6万平方米来评估即可。

提供估价报告后,国土部门可以从三方面来审查,第一是合法性,看评估机构是否具有评估资质,评估程序是否合法;第二个是针对性,看评估的土地使用条件和拟出让的土地使用条件是否一致;三是真实性,看评估结果与当地土地市场类似土地价值是否有较大差距。审查合格后,国土部门可以依据土地估价结果、政府产业政策和土地市场情况综合确定出让底价。

三、出让合同签定

规划条件依法确定并依法写入出让合同,在出让合同履行的整个过程中,无论是出让人、受让人还是规划部门,均不得改变法定规划条件。擅自改变规划条件的行为,首先是违法行为,同时也是合同违约行为。根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(试行)规定,综合用地对于各用途不动产之间可以分割,最终使用者为不同单位、个人的,应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期;《国有建设用地使用权出让合同》使用说明第三条规定,属于综合用地的,应注明各类具体用途及其所占的面积比例。

对于房地产开发项目来说,显然是属于要注明各类具体用途及所占面积的这种情形,但是如上例,规划允许商业建筑面积≤0.5万平方米,住宅建筑面积≤3.6万平方米情况下,显然不能按照上述规定分开商业和住宅两种用途所占面积比例。因为在签定出让合同时,竞得人未必完成了此地的规划设计方案,具体商业、住宅的建筑面积是个未知数,还是限定在规划指标控制的范围。所以,在《国有建设用地使用权出让合同》只能填写宗地的总面积,商业和住宅用途所占的面积比例无法填写。

有的地方为解决不同用途面积确定问题,在实际审批时,把商业、住宅建筑面积按规划最大值来分摊土地使用权,如上例按商业建筑面积0.5万平方米,住宅建筑面积3.6万平方米来分摊土地总面积,然后写入出让合同中。此种做法,国土部门把规划的土地使用条件具体化了,缩小了规划控制指标值,一旦项目建成后实际商业、住宅建筑面积不是规划最大值时,会产生商业、住宅建筑重新分摊建设用地使用权的情况,所以这种情况在合同中先行分摊各自用途土地面积做法欠妥。在制定出让方案时并非要把不同用途所占面积比例分出来,分与不分,全在规划指标是否确定为固定数值,能分则分,不能分的就用总面积,但当规划指标具体确定时,又当别论。

四、土地登记

受让人按照出让合同的约定付清全部国有土地使用权出让价款,可以申请土地登记。《国有建设用地使用权出让合同》是重要的土地权属来源,依据合同内容,依法对该宗地进行土地登记。如按上面有的地方做法,由于在出让合同中就分出不同用途各自使用的土地面积,登记时需要发两个土地使用证,即商业和住宅,均为分摊土地使用权,项目建成后可能还会有重新分摊建设用地使用权的情况产生。

从物权的角度,必须确保业主的房屋所有权和建设用地使用权,即每一个建筑物的产权都必须配备一个相应的土地使用权,到这里,才涉及到国有建设用地使用权分摊问题。其实,对于建成后一套既定的房屋而言,其价格主要决定于建筑面积,基本不受其分摊的土地面积的影响,土地应视为权利的保障。

现在通行作法是建完验收合格后,依据房产证或房产测绘报告在行分摊不同用途建设用地使用权。根据业主占有的建筑面积比例来确定分摊的土地面积,业主的土地面积分两部分,一是按份共有,二是共同共有。按份共有的面积是全体业主房产的占地面积,单个业主房产建筑面积除以全体业主房产建筑面积乘以按份共有建筑的占地面积;按份共有建筑以外的土地或建筑,除属于个人的以外,由全体业主共同共有。所以,按份共有的面积为业主分摊独用面积,楼房间的公共通道、绿地,确定小区全体业主共同共有,并在土地证中标明。

以上简要介绍了房地产开发项目建设用地供应中的四个问题,以建筑物功能为主的土地分摊是一步一步细划到位的,随着各业主分摊土地使用权的结束,国土部门完成了该地从一级市场向二级市场管理的过渡。

参考文献:

[1]国土资源部,《国有土地使用权出让规范》,中国财政经济出版社出版发行,2006年6月.

[2]国土资源部、国家工商行政管理总局,《国有建设用地使用权出让合同》,2008年4月29日.

[3]孙毅、申建平,《建设用地使用权宅基地使用权》,中国法制出版社,2007年4月第1版.

作者简介:

陈志国,男,土地管理工程师,就职于吉林省四平市国土资源局。